Kuidas sõlmida üürilepingut?

Üldise majanduskliima paranemise ootuses hakkasid ettevõtted juba eelmise aasta teises pooles uuemaid, suuremaid ja paremaid äripindasid otsima. Vaatame advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets advokaadi Liina-Maarja Uuemõisa juhendusel, mida tuleb enne otsuse tegemist silmas pidada.

Merevaatest ei piisa. "Et olla kindel üüripinna vastavuses üürniku vajadustele ning ootustele, on ruumide võimalikult täpne kirjeldus lepingus esmatähtis," annab Uuemõis esimese soovituse. Samavõrd oluline on ka kogu muu üürniku tegevuseks vajaliku infrastruktuuri olemasolu ning töökord, alustades elementaarsest - nagu elekter, küte, vesi ja side -, lõpetades parkimiskohtade ja muuga.

"Vältimaks mis tahes ebaselgust kõikvõimalike tarbitavate lisateenuste ja kuludega seoses, on soovitatav lepingule lisada võimalikult täpne teenuste loetelu ning ühtlasi kulude kandmise jaotus üürileandja ja üürniku vahel," ütleb Uuemõis. Hea on lisada lepingule ka plaanid, millel on tähistatud üürniku poolt lisaks üüripinnale kasutatavad alad, nagu parkimiskohad, laoruumid, prügikonteinerid.

Et loetelu kommunaal- ja muudest teenustest ei jääks pelgalt deklaratiivseks, on advokaadi sõnul oluline lepingus fikseerida ka üürileandja kohustus tagada kõigi kokkulepitud lisateenustega varustamine ning varustuse katkemisel kohustus võtta tarvitusele kõik mõistlikud abinõud teenuse osutamise võimalikult kiireks taastamiseks. "Teenuste katkemine võiks lepingu kohaselt anda üürnikule võimaluse üürihinna alandamiseks, tõsisematel juhtudel ei peaks olema välistatud ka võimalus lepingu ülesütlemiseks," märgib ta.

Üüripinna takistusteta kasutamisega seondub üüripinna ja ka laiemalt terve hoone hooldus- ja remonttööde temaatika. "Iseenesest on üürnik seaduse kohaselt kohustatud taluma üürileandja tehtavaid töid, mis on vajalikud üüripinna säilitamiseks, parandamiseks või parendamiseks. Kuivõrd need tööd võivad oma kestuselt ning mahult olla väga erinevad, on üürniku huvides kokkulepe, mille kohaselt üüripinna kasutamist võimatuks tegevate või oluliselt piiravate tööde puhul oleks üürnikul tööde jätkumisel teatud ajaperioodi järel õigus leping üles öelda," räägib advokaat.

Ehkki seadus näeb oluliste parendus- ja muudatustööde puhul ette üürileandja kohustuse üürnikku töödest kaks kuud ette teavitada, tasub lepingus mis tahes tööde puhul, olgu need siis vajalikud, kasulikud või toreduslikud, kokku leppida üürileandja kohustuses töödest konkreetse ja mõistliku aja jooksul üürnikule ette teatada. Samuti ei tasu nõustuda üürniku õiguse välistamisega nõuda üüri alandamist remonttööde ajal. Kompromissina võib näiteks kokku leppida üüri alandamise maksimummääras.

Üürniku võimalused muuta kokkulepitud üürisummat on minimaalsed. Viimastel aastatel on advokaatide ette jõudnud mitmed juhtumid, kus kunagi kokku lepitud üürihind muutus ühel hetkel üürnikele väga koormavaks. "Probleeme püüti lahendada nii üüri alandamist nõudes kui ka lepinguid üles öeldes, sageli jõuti ka tulu täielikult mitte kaotada sooviva üürileandjaga kokkuleppele," räägib Uuemõis. Siiski tuleb advokaadi sõnul meeles pidada, et nii seadus kui ka kohus on pigem seisukohal, et sellised õigused saavad tekkida ainult väga erandlikel juhtudel, ning nii üürnik kui ka üürileandja peavad planeerima oma majandustegevust selliselt, et nad oleksid võimelised lepingust tulenevaid vastastikuseid kohustusi täitma, ning arvesse võtma ka majanduse tsüklilisust.

Uuemõis soovitab lepingu sõlmimisel kaaluda hoopis võimalust leppida kokku lühemas üüriperioodis, kuid lepingu pikendamise võimalusega. Kaubandusettevõtete puhul on võimalik riski mingil määral vähendada ka üüritasu sidumisega üüripinnal toimuva käibega. Ka tuleb kriitiliselt hinnata aluseid, millest lähtuvalt on üürileandjal õigus üüri ühepoolseks perioodiliseks tõstmiseks.

Vähetähtis ühekordne rikkumine ei ole üürileandjale alus lepingu ülesütlemiseks. Arusaadavalt peab üürileandjal olema õigus oma lepingulisi kohustusi oluliselt rikkunud üürnikuga leping lõpetada.

Samas on lepingud sageli sõnastatud selliselt, et üürileandjapoolseks ülesütlemise aluseks võib olla ka sisuliselt vähetähtis tegematajätmine.

"Sellise ebakindluse vältimiseks peaks lepingus võimalikult täpselt määratlema raskete rikkumiste juhud, samuti peaks vähemoluliste rikkumiste puhul ülesütlemisõiguse tekkimisele eelnema üürileandjapoolne osundus võimalusele rikkumine lõpetada ja mõistliku aja jooksul heastada," rääkis Uuemõis.

Üürniku ja üürileandja vaheline suhe saab mõlema huvide kaitstuse korral baseeruda win-win positsioonil.

Üürileping on kahepoolne kokkulepe ja E.L.L. Kinnisvaral ei ole olnud juhust, et üürileping oleks jäänud sõlmimata meie jäikade seisukohtade tõttu. Alati oleme leidnud kompromissi üürniku soovide ja üürileandja võimaluste vahel. Üldjuhul ei saa üürileandja küll taganeda üüriperioodi fikseeritud tähtajast seoses üürileandja poolt üüripinda tehtud investeeringuga.

Üürilepingute keskmine tähtaeg on viis aastat. Erandina oleme teinud ka lepinguid tähtajaga seitse või kümme aastat. Iseküsimus on aga lepingute ennetähtaegse lõpetamise tingimused. Mõned korrad on turu madalseisus olnud vajadus ka üürnikele täiendavalt vastu tulla.

Samas ei saa üürileandja unustada ja üürnik peab ka aru saama, et üürileandja teeb üüritava pinna väljaehitamisel investeeringuid, mis tuleb tagasi teenida, ja seetõttu peab üürilepingutes olema fikseeritud periood, mille jooksul üürnik üürilepingut katkestada või lõpetada ei saa.

Autor: ÄP