Kas omanikujärelevalve vastutab ehitusel tehtud vigade eest?

Kolmik tellija-töövõtja-omanikujärelevalve on tavapärane igas suuremas ehitusprotsessis. Kui kõik laabub ning tööde kohta töövõtjale tõsisemaid pretensioone ei ole, puuduvad etteheited ka omanikujärelevalvele. Kui aga tekib tellija ja töövõtja vaidlus tööde üle, võib tulerõngasse sattuda ka omanikujärelevalve. Kerkib küsimus: milline on omanikujärelevalve vastutus?

Omanikujärelevalve pole ehitaja kohustuste käendaja. Tellijad pöörduvad omanikujärelevalve vastu nõudega kõige sagedamini siis, kui ehitaja on pankrotistunud ja esinevad kulukamad puudused tehtud ehitustöödes. Kahjunõude esitamisel omanikujärelevalvele leitakse, et tööde vastavuse kontrollijana on ta igal juhul vastutav töös ilmneva puuduse eest. Teisisõnu, kui töös ilmneb viga, eeldatakse automaatselt, et see on järelevalve hooletus. Selline lihtsustatud käsitlus pole põhjendatud.

On tõsi, et omanikujärelevalve on ehitusala professionaal, kelle peaülesanne on tagada ehitamine vastavalt projektile ja nõuetele. See ei tähenda aga, et omanikujärelevalvet tuleks käsitleda kui ehitaja käemeest, kes peaks viimase rikkumise või mittevastava töö korral täitma ehitaja kohustusi. Järelevalve kohustus on ikkagi teha tavapärase hoolsusega tööde üle kontrolli.

Järelevalvele ei tohiks olla üldjuhul alust etteheideteks, kui ta on tavapärase kontrolli käigus ilmneda võivad puudused tuvastanud ja nendele tähelepanu juhtinud. See, kui ehitaja puudust vaatamata järelevalve nõudele ei kõrvalda või tellija oma lepingujärgseid õiguskaitsevahendeid töövõtja suhtes aegsasti maksma ei pane, ei peaks enam järelevalve riisiko olema. Vastasel juhul muutuks omanikujärelevalve ehitaja käendajaks, kes vastutaks mis tahes töövõtja rikkumise eest.

Järelevalve ei vähenda töövõtja vastutust. Praktikas tuleb samuti ette, et töövõtjad püüavad oma vastutust tööde eest vähendada või isegi välistada argumendiga, et tööd on üle vaadanud professionaalne omanikujärelevalve. Omanikujärelevalve või ka selle ebapiisav tegemine ei tohiks üldjuhul ehitaja vastutust tehtud tööde eest siiski vähendada. Seda on märkinud ka riigikohus lahendis 3-2-1-80-08, kus kõrgeim kohus asus seisukohale, et ebakvaliteetset tööd ei saa õigustada puuduliku omanikujärelevalvega.

Kohati võib kuulda seisukohta, et kuigi omanikujärelevalve kaasamine on ehitusseadusega pealepandud kohustus, on tellijal väga raske järelevalve tegijat projekteerimis- või ehitusvigade eest vastutama panna. Tegemist oleks justkui ametimehega, kes ei vastutagi eriti millegi eest. Selline kriitika on üle paisutatud.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi kehtestatud omanikujärelevalve korras on järelevalve kohustused detailselt sätestatud, pigem võiks rääkida isegi kohatisest kohustuste ülereguleerimisest. Nagu näitab kohtupraktika, ei pruugi järelevalve vastutamapanek ehitusvigade eest hõlbus olla. Ei tohiks aga unustada, et töö või projekti puuduse ees peaks vastutama eelkõige ikkagi selle tegija, s.o ehitaja või projekteerija.

Autor: Marko Mehilane