Reede 2. detsember 2016

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Kinnisvara. Vabu büroopindu vähe

10. märts 2014, 00:00

Kuna vabade büroode üürihind on pindade vähesuse tõttu ülespoole rühkinud, on rendihinna allakauplemine keeruline, kuid olenevalt üüritava pinna asukohast ja olukorrast siiski teostatav.

“Büroopindade üürihindu mõjutab eelkõige turuseis. Vabade pindade hulk on viimase paari aasta jooksul pidevalt vähenenud ja see on andnud võimaluse ka üürihindu kergitada,” ütles Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend.

Tema sõnul saab kõige kõrgemat hinda küsida südalinna uues hoones, rendihinda mõjutavad ka pinna kvaliteet, asukoht ja lisavõimalused. “Mida kaugemal kesklinnast, seda enam hakkab hinnastamisel rolli mängima kogu hoone kontseptsioon – kas on piisavalt parkimiskohti, töötajate ligipääs ka ühistranspordiga, lõunatamis­võimalused, lähedalasuvad sõlmpunktid. Mida vähem võimalusi ja kehvem hoone, seda madalam hind,” sõnas ta.

Hinnaläbirääkimisteks annavad Vellendi hinnangul võimaluse hoone täitumus ja ruumide seisukord. “Kui vaba pinda on palju, siis on võimalused ka hinnaläbirääkimisteks,” selgitas ta. “Samuti ruumide seisukord – kui on endal soov näiteks vanemat pinda värskendada, siis on võimalus ka selle arvel hinda soodsamaks saada. Hinna toob kindlasti alla kehv hoone kvaliteet – on vahe, kas tegu uue hoonega või tehti viimane remont 1979. aastal; samuti töötingimused  – ventilatsioon, konditsioneer, küte jne,” selgitas ta.

Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade vahendamise osakonna juhataja Fred Linnuküti sõnul on omanikud tihti nõus üüripinda ise remontima ning ­üürihind jääb sel juhul samaks või koguni tõuseb. “Tihtilugu on omanikud pigem nõus tegema väikese remondi või mõne teise investeeringu enda kuludega, aga üürihind jäetakse küsituks või isegi tõstetakse vastavalt investeeringule ja lepingu pikkusele,” sõnas ta.

Kvaliteetsete ja väikeste pindade hind kauplemiseks ruumi ei jäta. Arco Vara äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisk rääkis, et hinnakauplemise juures on üheks põhiliseks argumendiks see, kui hinna ja kvaliteedi suhe ei vasta tegelikule turuolukorrale. “Hind langeb eelkõige kehvema asukohaga vanemates büroohoonetes, mille kvaliteet ei vasta enam tänapäevastele nõuetele. Selliste hoonete energiasäästlikkus on madal ja kõrvalkulud suured. Olulisteks teguriteks võivad osutuda ka kehv ümbritsev infrastruktuur ja vähene parkimiskohtade olemasolu,” märkis ta. “Kui bürooruumid on kaasaegses hoones, optimaalse suurusega, kõrvalkulud on madalad ning ligipääs ja parkimisvõimalused head, on selliste pindade järele nõudlust ning seetõttu hinda kaubelda suhteliselt raske.”

Hinna allakauplemine on keerulisem ka väiksemate pindade rentimisel. “Kui räägime väikestest, 15–40ruutmeetristest pindadest, siis seal hinnas järeleandmisi pole mõtet teha, sest nagunii lähevad pinnad välja. Suuri vanemaid pindasid on võimalik saada pisut soodsamalt letihinnast,” ütles  Uus Maa kinnisvarabürooo äripindade vahendamise osakonna juhataja Fred Linnukütt.

Tema sõnul on lepingu pikkus kõige olulisem argument. “Kui on tähtajatu üürileping, siis pole väga loota ka hinnalangetust, sest üürileandja arvestab kolme kuuga, mis on seadusest tulenev etteütlemisaeg tähtajatu lepingu puhul,” sõnas ta. “Tähtajalise lepinguga lepitakse kõik eraldi kokku ja saadakse ka hinnas kompromissile, sest see tagab üürileandjale stabiilse rahavoo pikkadeks aastateks.”

Hind pole ainus võimalus kauplemiseks. Siiski on Linnuküti sõnul hindades väike kauplemisruum, mis ei väljendu tingimata rahas. “Aspekte, nagu parkimise puudumine või parkimiskohtade ebapiisavus, halb ligipääs ühistranspordiga, suured kõrvalkulud või halb siseviimistlus, võib tuua küll ettekäändeks, aga need ei langeta hinda ka lõputult. Suure tõenäosusega ei ole oodata suuremat langetamist kui euro ruutmeetri kohta, aga siis peab ka pind olema üle saja ruutmeetri,” selgitas ta. “Üldiselt ei lase majaomanikud maja üldisest või keskmisest üüritasemest hinda alla, et vältida teiste üürnike hinnakauplemist.”

Tema sõnul on üürileandjaid, kes on hinnas suhteliselt jäigad, sest nad teavad oma kinnisvara väärtust. “Kui on ikka juba turul kõige odavam hind või üks soodsamaid, siis pole lootust ka hinnasula kaubelda,” lisas ta. “Letihinnast saab peaaegu alati midagi alla rääkida, kui küsida oskad. Kui mitte alla, siis saab kas parema siseviimistluse või mõne ekstra parkimiskoha või mõne teise hüve nii, et päeva lõpuks väike hinnavõit ikka on.”

Kesklinna hinnad veerandi võrra kallimad. Linnuküti sõnul võib Tallinna jaotada maksumuse järgi kesklinnaks ja äärelinnaks. Kesklinna hinnad on tema hinnangul büroopinna klassist sõltumata ligi 25% kõrgemad. Näiteks kesklinna B-klassi hoone ruutmeetri hind on üheksa eurot ja Mustamäel, Koplis ning Lasnamäel kuus-seitse.

Vellendi sõnul saab parima pinna kesklinnas 16 euroga ka ja kehvema viie euroga ruutmeetri eest. Äärelinnas on parimad pinnad 12 eurot ja kehvemad saab ka kolme euroga.

Tuisk, kelle hinnangul erinevad üürihinnad piirkonniti 25–40% sõltuvalt büroohoone kvaliteediklassist, leiab, et kvaliteetsete pindade järele nõudlust on ja nende vakants on väike, kehvema kvaliteediga ruumide puhul on vakantsi piisavalt.

  • Rendipinna otsijad: “varemete” eest küsitakse hingehinda

Mitu hiljuti rendipinda otsinud ettevõtjat leiab, et hinna ja kvaliteedi suhe ei ole kooskõlas ning kohati küsitakse kõrget hinda sisuliselt varemete eest.

“Saadaolevad rendipinnad on räbalas olukorras ja hinnad kõrged, kohati küsitakse “varemete”  eest hingehinda,” rääkis Kristi Tammekand Fabricsin OÜst. “Meil ilmselt vedas, sest leidsime sobiva büroopinna umbes kuu ajaga,” lisas ta.

Tammekandi sõnul soovis sisustuskangaste jae- ja hulgimüja näidisteruumiga büroopinda, mida oleks soodne ülal pidada ning mis asuks korraliku sise- ja välisviimistlusega hoones, mille juures saab tasuta parkida.

“Ainukesena pakutavatest pindadest jäid silma ARSi majas (Tallinnas Pärnu maanteel – toim) pakutavad pinnad. Kuigi pidime seal natuke värskendusremonti tegema, oma kulul loomulikult, oli see tingimuste poolest kõige soodsam ja mõistlikum valik,” ütles Tammekand. “Suurt rolli mängis ka üürileandja sõbralikkus ja võimaluste piires vastutulelikkus.”

Tallinna kesklinna hosteli rajamiseks ruume otsinud Taago Heinmaa sõnul said Narva mnt 9j rendipinna puhul määravaks asukoht,  ruutmeetri hind ja ruumide seisukord. “Läbirääkimised käisid erinevate pindade üle, aga otsustasime Narva mnt 9j kasuks, kuna maja on uus, asukoht soodne, ruutmeetri hind mõistlik ning ruumid ei vaja kapitaalremonti,” rääkis Heinmaa.

Pool aastat otsimist. “Õige pinna leidmiseks kulus meil pool aastat, kuna kesklinnas on äärmiselt palju ja erineva kvaliteediga büroopindasid. Hind võiks loomulikult alati madalam olla, aga oleme hetkel leituga väga rahul,” lisas Heinmaa.

“Üleüldiselt on Tallinnas raske leida hea hinna ja kvaliteedi suhtega büroopindasid. Tavaliselt jäi meie jaoks puudu alati üks olulistest aspektidest, kas siis seisukord või asukoht. Hind seevastu oli enamjaolt siiski kõrge,” rääkis Heinmaa.

Audiitorbüroo Rostok & Kärt OÜ soovis leida büroopinda Nõmmel või Mustamäel. “Soovisime hästi ligipääsetavat ja lihtsalt leitavat kuni 30 m2 kontorit, kus oleks hea ja tasuta parkimise võimalus, maja seisukord soovitavalt kaasaegne,” ütles Maili Rostok audiitorbüroost. “Leidsime sobiva büroopinna Mustamäel umbes kolme nädalaga. Praegu oleme oma valikuga väga rahul, sealhulgas hinna ja kvaliteedi suhtega.”

Rostoki sõnul oli Nõmmel valik väga väike ja pakutavad pinnad halvas seisukorras.

 

Tasub teada

  • Mis teeb hinna allakauplemise lihtsamaks

Üüriturg. Suurem rendipindade pakkumine, vabade ­üüripindade olemasolu samas hoones.
Asukoht. Äärelinn või maapiirkond.
Parkimisprobleemid. Vähene võimaluste ja kohtade arv.
Kehv infrastruktuur ja ­ligipääsetavus auto ja ühistranspordiga.
Hoone Seisukord. Vanus, kehv seisukord, mittevastavus nõuetele. 
Kulud. Kallis ülal pidada.
Lisaraha. Üürniku investeeringuvajadus.
Üürilepingu tähtaeg või selle puudumine. Tähtajalise lepingu puhul on raskem hinda alla kaubelda.
Pinna suurus. Väiksemad pinnad on rohkem nõutud.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
09. March 2014, 19:49
Otsi:

Ava täpsem otsing