Laupäev 25. veebruar 2017

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Projekteerija on lihtsalt ärategija

28. oktoober 2014, 15:32
Lembit Tampere, Laam Kinnisvara
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20141028/NEWS/141029663/AR/0/AR-141029663.jpg

Projekti puuduste eest vastutab tellija või ehitaja, mitte projekteerija, kelle süüks paneb kitsaskohad pikemalt mõtlemata isegi kohus.

Eesti ehitusprojektid on halvad – sellist väidet kuuleb kohtus sageli, ütles advokaadibüroo ­Aivar Pilv vandeadvokaat Tambet Laasik ­projekteerimise ümarlaual, mille korraldas Äripäeva teemaveeb ehitusuudised.ee. Laasiku sõnul peavad projekteerijad pidevalt tõestama, et nende töös ei ole puudusi, kirjutab 29. oktoobri Äripäev ehituse rubriigis.

Kohtumenetluses tuuakse sageli esile TTÜ uuringut “Eesti eluasemefondi ehitustehniline seisukord – ajavahemikul 1990–2010 kasutusele võetud korterelamud”, kus on uuritud ka projektide taset. Uuringu kokkuvõtet on Laasiku sõnul hirmus lugeda, kuna projekte, mis nõuetele vastavad, on ühes või teises lõikes ainult 9-10%, seega on enamik projekte võrdlemisi halvad. Uuringu järgi ei ole projektid piisavalt detailsed – olulised sõlmed on lahendamata või lahendused ei toimi. Liiga palju jäetakse ka ehitaja vastutada, mis tähendab, et ehitaja projekteerimis­kohustus on palju suurem, kui peaks. 

Uuring ei pruugi olla parim näide 

Laasik avaldas kahtlust, kas uuring on üldistuste tegemiseks ­ikka piisavalt põhjalik: “Võib vaielda, kuna selles on kasutatud andmeid ainult 28 kortermaja kohta, mida pole väga palju.” Ometi on projekte põrmustav uuring tavapärane dokument, mis kohtumenetluses lauale pannakse. “Nii on tekkinud riigikohtu menetluses probleemne seisukoht – eeldatakse, et projekt on vilets, hoolimata sellest, kas see on nii või mitte,” rääkis Laasik. 

Kui kohtus väidetakse, et projektis on puudusi, tuleks eksperdi abiga välja selgitada, mis täpselt on halvasti, sõnas Laasik. “Aga tsiviilkohtu menetlus praegu nii ei toimu. Praegu on eeldus see, et projekt ongi halb ja projekteerija peab hakkama tõendama, et puuduseid ei ole. See on ümberpööratud viis, mitte tõenduskoorem, mis lähtub seadusest,” märkis ta.

Tsiviilkohtumenetlusseadustik ütleb üht, aga õiguslik tegelikkus on radikaalselt teine – kirjutamata reegel on, et projekte peetakse halvaks, sõnas Laasik. 

Miks on kohtud läinud justkui lihtsamat teed ja viitavad aina ühele ­uuringule? Laasiku hinnangul on oma osa kohtumenetluslikul aspektil, mis puudutab projekteerija vastutust. 

Seadus ütleb, et ehitaja vabaneb vastutusest, kui ta on tellija antud materjale, juhiseid ja ülesandeid eelnevalt põhjalikult kontrollinud. “Projekti loetakse tellija juhiseks. Kui projektil on puudus ja ehitaja seda ei avasta, siis kes vastutab?” küsis Laasik. Kohtute arvates ei pea ehitaja aru saama, kas projektis on puudusi või mitte. Laasiku hinnangul valitseb lõhe teooria ja praktika vahel. Õigusteooria ütleb, et ehitaja on professionaal, kes mõistab, mis on projekt ja saab ilma eksperte kaasamata aru, kas projekt on korrektne või mitte.

Kas ehitaja peab projekte mõistma? 

Teooria järgi peaks ehitaja projekti kvaliteeti kontrollima, aga praktikas ütleb kohus, et ehitaja ei pea projekti vigadest aru saama. 

“Kui ehitaja ei vastuta, vastutab tellija, sest tema on lasknud asja valmis ehitada. See on projekteeritud puudustega, ehitaja ehitab puudustega ja tellijal on puudustega asi. Tellija maksab puudustega asja ehitamise eest, siis laseb selle lammutada ja kui midagi üle jääb, on teoreetiliselt võimalik esitada nõue ka projekteerija vastu,” rääkis Laasik.

Projekteerimislepingu üldtingimuste järgi vastutab projekteerija objekti eest kaks aastat. Kui aasta ehitatakse ja aasta vaieldakse ehitajaga, polegi enam aega projekteerija vastu nõuet esitada. Isegi kui oleks võimalik kiiremini menetleda, on projekteerija vastutus piiratud summaga, mis projekteerijale projekti eest makstakse. “Nii et kui projektil on puudus ja ehitaja seda ei avasta, siis projekteerija ei vastuta,” võttis Laasik kokku.

Kui vead on ilmsed ja ehitaja saab neist aru, vastutab ehitaja, kuna ta on valmis teinud puudustega objekti. “Nõuet projekteerija vastu ei ole, sest lepingulist suhet ehitaja ja projekteerija vahel tavaliselt pole, vahel sõlmitakse küll kolmikleping, aga see on erand ja lepinguvälist nõuet kohtupraktika tunnistanud ei ole,” märkis Laasik. 

Kui projekt on puudusega, ei lähe vastutus mitte projekteerijale, vaid tellijale või ehitajale. Kuna projekteerijaid menetlusse ei kaasata ning sõnaõigust neil ei ole, puudub neil võimalus ka projekti kaitsta. See omakorda aitab kaasa moonutatud pildi tekkimisele, et projektid on halvad, rõhutas Laasik.

Tegelikkus parem, kui kohus väidab 

Ehitus­järelevalvega tegeleva OÜ Conviso juhatuse esimehe Erki Laimetsa sõnul pole tegelikkus siiski nii kehv, kui kohus ütleb. Tema sõnul näeb kohus ainult projektide probleemsemat poolt. 

Convisio tegeleb lisaks ehitusjärelevalvele ka ehitusprojektide juhtimise ning tellija esindamisega. Firma tegevusse kuulub ka projekteerimise juhtimine. “Kui valida head partnerid, võib enamasti lugeda projektid õnnestunuks,” ütles Laimets. “On selge, et igas projektis on vigu ja probleeme, aga need tuleb paberil üles leida ja teha topeltkontroll,” selgitas ta.

Laimets ütles, et enne eelprojekti peab omanik tegema veel paar asja, näiteks vajadusuuring, hankeplaan, krundi uuring ja muud sellised. Need tuleb teha enne, kui projekteerijaga leping sõlmitakse. “See on suur töö, mis on reguleerimata, aga mida rohkem tegevust selles faasis ette valmistada, seda ladusamalt projekteerimine läheb,” toonitas Laimets. 

Kui vajalikku eeltööd ei suudeta ise teha, võib selle tellida ka projekteerijalt, ehkki viimane ei saa kõiki tellijast tulenevaid lähtetingimusi teada.

Laimetsa sõnul peaks ehitusjärelvalve olema neutraalne, ent kaitsma siiski eelkõige tellija huve. Lähtuda tuleb reeglitest, mis on kirjas seaduses. Ta toonitas, et praegune projekteerija on pigem ärategija. “Ühelt poolt on lähteülesanne ja tingimused ja teiselt poolt tuleb välja valmis töö, aga tellijad ootaksid rohkem konsultatsiooni ja nõustamist,” nentis ta.

Kohtus võidab ladusama jutuga ekspert

Kohtutee asemel suunatakse osapooli lepituse teele, ütles advokaadibüroo Aivar Pilv vandeadvokaat  Britta Oltjer. Ta märkis, et mõni kohtunik pole ehitusstandardite ega ehitusega kokku puutunud, ­ainus tuttav sõna materjalides võib olla nende jaoks näiteks “liistud”.

Oltjer tõi näiteks kaasuse, kus renoveerimisel ei osanud arhitekt enne konstruktsioonide avamist ennustada, mis sealt välja tulla võib, veel vähem oskas seda arvata ehitaja. Ehitaja küll kontrollis projekti, kuid vigu polnud võimalik avastada enne, kui alles tööde käigus.

Ehitaja peatas seepeale ehitustööd, kuna esines vigu, mis võisid olla ohtlikud elule ja tervisele, ning tegi tellijale ette­paneku lasta projekti muuta, tuues välja vead projektis.

Tellija omakorda lasi teha ekspertiisi, mis näitas, et projektil pole nii olulisi vigu, mida ei saaks ehitaja tööprojektiga kohe kõrvaldada. Ehitaja võttis seepeale järgmise ekspertiisi, mis näitas, et tööprojektiga pole võimalik vigu kõrvaldada ja ehitaja ei saa sekkuda projekteerija pädevusse.

Sellises sundseisus mindi kohtusse, kus kaasati veel üks ekspert ühelt ja teiselt poolt ning lisaks kohtu poolt. Lõpuks möönis kohus paljude eksperthinnangute põhjal, et projektis on olulised ja mitteolulised puudused, toomata välja ühtegi ehitustehnilist puudust. “Sisuliselt ei tahtnud kohus puudusi hinnata, nimetades, et hoolimata puudustele oleksid võinud pooled saavutada kokkuleppe ja puudused ära lahendada. Kohus ei pidanud ehituse seisma jätmist vajalikuks,” selgitas Oltjer.

Kohus ei taha analüüsida 

Oltjeri sõnul nenditi kavala õigusliku nõksuga, et kuna töövõtja lepingut üles ei öelnud, vaid ainult peatas ehitustööd, andes tellijale võimaluse puudusi parandama hakata, saab asja vaadata üldiselt, hindamata eraldi puudusi.   

“Selle taga on kohtute vastuseis hakata ise analüüsima ehitustehnilisi puudusi,” märkis Oltjer. Tema sõnul üritatakse osapooli suunata kompromissile. “Seega soovitan projekteerijal, ehitajal ja tellijal maha istuda ja probleemid välistada, asjad läbi rääkida, et ei tuleks üllatusi.”

Oltjeri sõnul võiksid välja kujuneda kohtunikud, kes on spetsialiseerunud ehitusvaidlustele, aga asi võib minna kohtuniku kätte, kes pole tehnilisest vaidlusest huvitatud.

“Võidu saab osapool, kellel on parem ekspert – kes on veenvam ja kes suudab tavakeele terminitega selgeks teha, milles puudus väljendus,” märkis ta. Seetõttu peab Oltjeri sõnul poolte ettevalmistus olema selline, et ei kasutataks liialt ehitustehnilisi termineid. “Ei tasu unustada, et tegu on juristiharidusega inimestega,” selgitas ta.

ļæ½ripļæ½ev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
28. October 2014, 15:32
Otsi:

Ava täpsem otsing