Kõrgelt hinnatud kinnisvara osutus õhulossiks

18. august 2016, 07:30
Korteri ostu vahendav Domus Kinnisvara maakler Veronika Valtenberg.
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20160818/NEWS/160819833/AR/0/Veronika-Valtenberg.jpg

Kuigi üheksa aasta taguse buumiaja korterite hinnad on korraliku madallennuga jõudnud pea samale tasemele tagasi, siis minu kõrgelt hinnatud kinnisvara on osutunud õhulossiks, kirjutab Äripäeva ajakirjanik Virge Haavasalu.

On 2007. aasta ilus suvi. Kõik lokkab. Ka kinnisvaraäri. Ohtralt kerkib juurde uusi elumaju, eriti Tallinnas. Üha rohkem räägitakse ohumärkidest ja kinnisvaramullist ning hinnad on võtnud juba väikse suuna allapoole.

Tallinna kesklinna hinnatud Kassisaba asumis, kus muide elab oma perega ka peaminister Taavi Rõivas, oli 2007. aasta juulis müügis vaid üksikuid kortereid, samas kui kogu linnas vahetas sel ajal omanikku 700 korterit. Pangad andsid eluasemelaene ülimadalate intressimääradega, kuigi 6 kuu Euribor küündis 5 protsendipunktini. Siiski oli lootus, et see nii ei jää, et ka Euribor hakkab ühel hetkel langema.

Eesti juhtiv pank hindas Kassisabas asuva 4toalise korteri veidi üle 185 000 euro (2,9 mln krooni) peale ja oli selle soetamiseks valmis ka laenu andma. See tundus toona väga suur summa, kuid tunnustatud pank oli sellise väärtuse varale andnud. Lõplikuks ostuhinnaks jäi pärast väikest kauplemist omanikuga siiski 179 000 eurot (2,8 mln krooni). Tundus hea tehing.

Kuna korter on meile jäänud aastatega pere juurdekasvu tõttu kitsaks, siis soovisime nüüd soetada veidi suurema. Panimegi tänavu mais korteri kunagise ostuhinnaga ehk 179 000 euroga müüki. Imelik oleks olnud ka väiksema hinnaga panna, kuigi maakler hoiatas, et hind on tänast turuseisu arvestades liiga kõrge. Sellise hinnaga oligi korteri vastu huvi null.

Samal ajal vaatasime, mida turul pakutakse. Kui keegi oleks 179 000 euroga meie korteri ära ostnud, olnuks kesklinna piirkonnas sellise summaga ikkagi raske leida samas seisukorras, ent veidi suuremat korterit. Nendele, mida vaatamas käisime, tulnuks siiski raha juurde maksta. Päris uute elamispindade puhul oleksime pidanud vähemalt 50 000 eurot juurde maksma. Aga ostjat ei tulnud.

Vara väärtus langenud 16%

Kuna oli null huvi, siis lasime mõne aja pärast hinna alla. Huvi tekkis praeguse hinna, 164 000 euro juures, kus üks ostuhuviline oli siiski nõus vaid 145 000 euroga käed lööma. Meie mitte. Teine ja viimane ostuhuviline ei jõudnud vaatamisest kaugemale. 

Kuna ostuhuvilisi polnud, tekkis soov lasta korter hinnata, et teada saada, mis selle väärtus siis on. Korter ei ole neljatoalise kohta suur – 74 m/2. Asub 14 korteriga kivimajas, mis valmis 1994. aastal. Esimesel korrusel. Maja hoitakse pidevalt korras, millest räägivad remondid - välisilme parandusest kuni kõikvõimalike torude ja süsteemide väljavahetuseni. Ka korteris on tehtud suuremaid ja väiksemaid remonte.

Ühesõnaga, oleme seisnud selle eest, et kinnisvara väärtus ei langeks. Aga võta näpust. Tänavu juulis määras kutseline hindaja korteri 155 000 euro peale, mis tähendab, et üheksa aastaga on meie kinnisvara väärtus langenud tervelt 30 000 euro võrra. Samal ajal, kui maa-ameti korterite hinnastatistika näitab 2007. aasta juuliga pea sama hinda tänavuse juuliga, on meie korteri hind on 16% madalam!

Mida sellest arvata? Et ise olid loll ja uskusid suurpanka, kes hindas su korteri aastate eest selliselt ja andis laenu. Või ei ole müüümiseks praegu lihtsalt õige hetk? Aga millal see õige hetk on? Kes ütleb? Ja kui on vaja nüüd ja praegu?

Hind veel tõuseb

Kinnisvaraspetsialistid soovitavad, et eluasemeks soetatud kinnisvara tuleb vaadelda kui säästmist, mitte kui investeeringut, millelt kaotada või võita, sest sa paned kõrvale igakuised teisele omanikule makstavad üürimaksed ja omandad pikas perspektiivis endale vara. Üüri maksma ei pea, aga pangale pead ikka iga kuu hiigelsuurt laenu maksma vara omandamise eest. Ja kui see on makstud ja oled saanud pangaorjusest vabaks, selgub, et see vara on allapoole arvestust. Et ikka oled justkui kellelegi võlgu, kuna su selle väärtus on ajas langenud.

Miks siis ametlik statistika näitab üht ja tegelik olukord on teine?

Kahel korral, nii 2007. aastal kui ka tänavu, meie korteriostu vahendanud Domus Kinnisvara maakler Veronika Valtenberg rõhutas, et buumi tipp pole veel meieni jõudnud. „Hinnad peaksid veel 7-10% tõusma,“ arvas ta.

Valtenbergi sõnul ei ole kohane võrrelda üht kinnisvaratehingut maa-ameti andmebaasis toodud keskmise numbriga. Ta tõi näite, et kui kinnisvara müügiportaalis võib olla korteri müügihind üks, siis notari poolt maa-ameti andmebaasi sisestatud hind võib sisaldada lausa mitmekümne tuhande euro jagu korteri sisustuse ehk mööbli hinda, mis kergitab ka ruutmeetri keskmist hinda.

Lisaks arvas Valtenberg, et 2007. aastal müüdud korteri tegi tänasest hinnast kallimaks ka see, et lähipiirkonnas oli oluliselt vähem maju ja seetõttu ka nõudlus suurem. Meie kodu hinnanud hindaja sõnul alandab selle väärtust - vaatamata heale asukohale ning maja ja korteri heale seisukorrale - piiratud parkimisala ja asukoht esimesel korrusel.

Kinnisvara ametlik statistika erineb tegelikust olukorrast

Maa-ameti andmebaas näitab, et 2007. aasta juulis oli Tallinna kesklinna 70-249,99 m2 korterite keskmine ruutmeetri hind 2226 eurot. Kahjuks ei ole võimalik neist andmeist välja võtta Kassisaba asumit, kuna sama aasta juulis tehti seal alla viie tehingu kuus ning seepärast neid statistikas eraldi ei kuvata.

Kui aga võtta kokku kõik 2007. aasta kolm suvekuud (juuni-august), siis oli taolise korteri keskmine ruutmeetri hind kesklinna linnaosas 2200 eurot. Kassisaba asumis oli siis keskmine ruutmeetri hind 1958 eurot.

ļæ½ripļæ½ev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
18. August 2016, 07:26
Otsi:

Ava täpsem otsing