Kinnisvaraspekulandid võivad vastu näppe saada

Taas on käes see aeg, mil meie kinnisvaraturu kohta ilmub keskmisest ärevamaid noote. Analüütik Ain Kivisaare sõnul seisab meil ees kinnisvaraturu depressioon.

Äripäev nõustub, et tagasilöök võib tulla uute korter- ja ridaelamute turul, mida arendatakse inertsist suures mahus edasi. Hansapanga uuringu järgi on laenumahtude edasine kasv, mis probleeme ei tekita, veel vaid mõni miljard krooni.

Peamine depressiooni, tagasilööki toetav argument on nigel seis üüriturul. Spekulatiivne ärimudel, mille järgi osteti kokku kortereid ja büroopindu eesmärgiga need seniks kasuga välja rentida, kuni laen saab tagasi makstud ja kinnisvarahind soliidselt tõusnud, ei pruugi tõepoolest töötada.

Kui laenu makstaks tagasi üürist, tähendaks see teenimisvõimalust sisuliselt oma raha alla panemata. Võib-olla tulid niisugusele äriideele, just ELiga ühinemise ootuses, liiga paljud selleks, et skeem edukalt toimiks. Kui spekulatiivsed investorid valdavalt võtsidki laenu, mida nad nüüd tagasi ei suuda maksta, võib tõesti tekkida probleeme kogu turule; kui aga investeeriti omast rahast, siis jääb vaid nentida, et skeem ei hakanud tööle. Suurem hinnatõus, mida loodeti ELiga liitumisest, toimus juba aasta-paari eest ette ära ja 1. mail 2004 ei juhtu enam midagi, rong on läinud.

Depressiooni võib suurema tõenäosusega tekitada hoopiski euri-bori tõus, mis lööb lisaks spekuleerijatele ka oma pere tarbeks eluasemelaenu võtnuid. Sai ju suur osa projekte algimpulsi laenuintressi erakordsest väiksusest, pankade agressiivsest tegevusest turuosa kasvatamisel, omafinantseeringu määra alandamisest.

Euriboril on tõusuruumi palju rohkem kui langusruumi, seega on aeglane tõus tõenäolisem. Makromajanduslikult tõstaks euribori kiire majanduskasv koos inflatsiooniga (Euroopa juhtriikides), ent majanduskasv pole praegu aktuaalne. Teisalt: kes on kodu tarbeks laenu võtnud, on üldjuhul hoolas maksja, surudes hambad risti ja loobudes enne kõigist muudest kulutustest.

Euribori tõusu vastu pakuvad pangad ka fikseeritud intressimäära viieks aastaks, kuid oma ca protsendipunktise lisahinna tõttu pole see ilmselt kuigi atraktiivne. Kuigi põhimõtteliselt võiks seda kaaluda, võimalus on. On avaldatud arvamust, et laenukõlblikud kliendid on tänaseks otsakorral, seetõttu väljastatavate laenude maht suurt enam ei kasva ja nõudlus kinnisvara järele väheneb. Ometi keskmine palk tõuseb (kiiremini kui ehitushinnad), mis loob võimaluse siseneda kinnisvaraturule ka keskmise sissetulekuga inimesel, tõsi, esialgu ehk silma heitma pigem suurema korteri kui kohe maja suunas. Nõudlust korterite järele peaks ülal hoidma ka välistöölised ? ELi tingimustes nende arv ilmselt suureneb ?, kellel siin töötades on odavam osta ?mägedel? korter kui seda üürida või elada hotellis.

Võimalikku depressiooni pehmendab maa madal hind, samas tuleb maa esmamüügile nähtavasti juurde käibemaks ? ELi nõue. Samas ehitushinnad on küllalt stabiilsed, seega ei löö see aspekt kinnisvaraarendajal või omal käel ehitajal hinge kinni.

Autor: ÄP