Kinnisvara. Büroopinna otsinguil loevad kõrvalkulud üha rohkem

“Büroopinna üürihinna määrab ikkagi nõudluse-pakkumise tasakaal,” ütles Colliers Internationali ärikinnisvara osakonna juht Tarmo Kalviste. Büroopinna valiku otsuse teeb ettevõte mitmeid faktoreid arvestades.

“Üüürihind on kindlasti üks oluline faktor, aga ei pruugi olla alati põhiline,” märkis ta.  “Tänapäeval pööratakse lisaks üürihinnale järjest rohkem tähelepanu kõrvalkuludele.”

Kõrvalkuludeks on peale kütte, koristuse ja muu sellise ka näiteks parkimise kulu. Lisaks arvestatakse, kuidas töötajad kohale saavad, kas on olemas transport piisavalt mugaval tasemel, et sellest lisakulu ei tekiks.

Kalviste sõnul mõjutab üürihinda asukoht, hoone maine ja kvaliteet, parkimisvõimaluste olemasolu ja järjest rohkem ka üürile lisanduvate kulude suurus.

Ober-Hausi analüütik Rain Rätt tõdes, et kõik saab ikka alguse asukohast ja hinnast. “Kindlasti on vanemates büroohoonetes üürihind soodsam, kuid tänapäeval maksab ka mugavus. Kui kesklinnas on A-klassi büroopindade hind 11–16 eurot ruutmeeter, siis vanemates hoonetes sõltuvalt seisukorrast 4–7 eurot,” võrdles analüütik.

Energiasäästlikkus kogub hoogu. Rätt tõdes, et viimastel aastatel on energia säästmisele järjest enam tähelepanu pööratud. “Üldjuhul on vanemates hoonetes eelkõige küttekulud suuremad. Samas lisandub uutes hoonetes talvisele küttekulule ka ventilatsiooni, konditsioneeride tasu.” Ta lisas, et büroohoonetes on üldistades kõrvalkulud 2,5–3 eurot ruutmeeter. Kindlasti on olulised parkimiskohad ja kulutused valvele.

Räti sõnul on eelistatud võimalus muuta ruumide planeeringut. “Firma arenedes ja laienedes võib päevakorda tõusta lisapindade ­üürimise võimalus samas hoones,” tõi ta näite. Kõrvale ei saa jätta ka tugiteenuste olemasolu samas hoones või lähipiirkonnas, samuti koostööpartnerite asukohta, loetles ta.

Kriis muutis ettevõtjate suhtumist. Rime Kinnisvara Vahenduse juhatuse liikme Monica Meldo sõnul on soodne hind büroopinna valikul määrav. “Kriis muutis väga palju üürnike otsuste tegemist. Buumi ajal ja enne seda oli üür kõige olulisem ja kliendid ei süvenenud kõrvalkuludesse ega isegi lepingu punktidesse, mida toob kaasa tähtajaline ja tähtajatu leping. Praegu küsitakse talve- ja suvekuude näidisarveid, et saada aru, millised kulud lõpuks kokku tulevad,” rääkis Meldo.

Kontoriruumide valikul otsivad kliendid ka uudseid lisandväärtusi. “Uus trend on büroohoones ühiskasutatav konverentsisaal, nagu seda on tehtud büroohoones Navigaator Ahtri tänaval. See sobib kliendile, kellel iga päev nii suurt ruumi vaja pole, aga ettevõttel on see vajadus kord kuus-kvartalis ikkagi olemas.”

Meldo toonitas, et üüripinna valikul on oluline selgeks teha, missugused kulud kannab üürnik ja mis jääb omaniku kanda. Ruumiprogrammi paika pannes arvestavad üürnikud tema sõnul oma vajadustega täpsemalt ja liigseid ruutmeetreid niisama kergelt ei üürita.

Vanalinn uuesti populaarne

Aastaid tagasi asusid vanalinna ärid kolima kesklinna büroohoonetesse ja kaubanduskeskustesse, kuna parkimine muutus vanalinnas tasuliseks.Tänu sellele on võrreldes kesklinna uute büroodega vanalinna üürihinnad veidi langenud ja ettevõtted leidnud taas üles vanalinna, mille iidsetesse hoonetesse on võimalik projekteerida modernne büroo.Samuti leiab vanalinnas väiksemaid büroosid (80–150 m2), mida uutes büroohoonetes napib.Tallinna vanalinn on äritegevuse mõttes kesklinna ärikeskusest väga erinev.Peatänavad, näiteks Viru ja Väike-Karja tänav, ning Raekoja platsi ümbrus on äriliselt väga aktiivne piirkond, kus suurem osa ärikinnisvarast on suunatud turistide teenindamisele, sest restoraniäri püsib suuresti vaid turistide najal.Kuid vanalinna kõrvaltänavad sobivad turistide vähese huvi tõttu nii elamiseks kui ka büroodeks.Kui kliendil on ambitsioon rajada büroo vanalinna, siis peaks tal olema sisemist soovi läheneda oma kontori lahendusele teisiti kui muu keskkonna puhul.Vanalinnas peab arvestama sellega, et hooned on vanad, ruumide hooldustasud kõrgemad kui uutes hoonetes.Ventilatsiooni- ja kommunikatsioonisüsteem tuleb keskaega sobitada ning asjad, mida pole kunagi vanalinnas olnud, tuleb uude büroosse mahutada.Kõikvõimalike tegevus- ja kauplemislubade taotlemisel, äripinna siseviimistluse muutmisel, reklaamide paigaldamisel tänavale ja hoone fassaadidele, tuleb kokku puutuda muinsuskaitse kõrgendatud tähelepanuga.Vanalinna bürood ehitades ongi firmajuhi põhiprobleemid, kuidas kitsal pinnal võimalikult ökonoomselt töökohti organiseerida ja keskaegses hoones tänapäevast ventilatsiooni- ning kommunikatsioonisüsteemi rajada.Lõppkokkuvõttes ei pruugi töötingimused olla just kõige paremad, kuid samas teeb õdus aura selle puuduse tasa.

 

Üürihinna kujunemine

Turg (nõudlus-pakkumine)AsukohtVaraklass (A, B, C)Tehnilised tingimused (kliimaseade, jahutus)Lisaväärtused (parkimisvõimalus, ühistranspordi lähedus, jalgratta hoidmise võimalus)RuumiprogrammKõrvalkulud (haldus, hooldus, küte, elekter, vesi, maamaks, kindlustus)Lepingu pikkusHoone arhitektuur (moodsama arhitektuuriga pinnad on kallimad)Üüritava pinna suurus. Suuremate pindade üür on tavaliselt väiksem kui väiksematel pindadelVakantsi tase selles büroopinna klassis

 

Mõni klient otsib välist sära

Tarmo Kalviste, Colliers Internationali ärikinnisvara osakonna juhtÄripinna valiku juures on oluline, et hoone vastaks kliendi standarditele ja sõltuvalt sellele tehakse ka otsuseid.On kliente, kellele on oluline väline sära ja parim asukoht ning selle eest ollakse nõus maksma ka kõrgeimat hinda, näiteks advokaadid.On selliseid ettevõtteid, kellele on oluline kvaliteet, aga neil kontoris kliente ei käi, tihti on tegu ettevõtete tugiteenustega, näiteks raamatupidamine. Seal on loodud kvaliteetsed töötingimused, aga asukoha suhtes ei olda nii valivad ja makstav üür on väiksem.