Uudised
Ainult tellijale

Kui palju maksab üks ehitusalane kohtuvaidlus?

Keskmise ehitusvaidluse lahendamiseks ühes kohtuastmes tuleb arvestada vähemalt 10 000 eurot, kusjuures menetluskulu suurus ei sõltu nõude suurusest, v.a riigilõiv, mis on seotud nõude väärtusega, kirjutab Derling Primuse partner ja vandeadvokaat Piret Blankin.

Maksimumsuurusena toon oma kogemusest näitena ehitusvaidluse, mis puudutas ühe objekti ehitamist ja lõppes kompromissiga. Selle advokaadikulud kokku olid ca 150 000 eurot, lisandusid ekspertiisikulud ja riigilõivud.

Menetluskulud on õigusnõustaja kulud, ehitustehniliste ekspertide ja tunnistajate kulud, dokumentaalsete tõendite hankimise ning nende tõlkimise kulud.

Mitmes kohtuastmes vaidlemise korral kulud loomulikult suurenevad. Samuti tuleb valmis olla selleks, et vaidluse võidu korral ei pruugi saada tagasi kõiki kulusid ning kaotamise korral tuleb maksta kinni ka vastaspoole kulud.

Seega enne kohtusse mineku kasuks otsustamist tuleks kaaluda, kas see tasub ennast isegi hea perspektiivi korral ära.

Ehitajate kiivrid töötajaid ootamas.  Foto: Photo by Pop & Zebra on Unsplash

Kostjal ehk isikul, kelle vastu on hagi esitatud, kohtusse minemist vältida võimalik ei ole. Tema saab hageja ehk hagi esitanud isiku nõudega nõustuda ja see täita või proovida leida mingit kompromisslahendust, näiteks pakkuda tööde parandamist tellija aktsepteeritud viisil või kaubelda summat alla. Kui kokkulepet ei sõlmita, teeb otsuse kohus.

Kehv ehitusleping muudab kohtuvaidluse raskeks ja kalliks

See, kas üldse ja milliseid dokumente ehitustöödeks ­vormistatakse, sõltub poolte teadlikkusest ja kogemusest. Seejuures tehakse ka tänapäeval veel märkimisväärse summa ehk kümnete või isegi sadade tuhandete eurode eest töid ilma korraliku lepinguta ning selliste vaidluste lahendamine kohtus on keeruline.

Professionaalsed ehitusettevõtjad annavad klientidele allkirjastamiseks pikad ja põhjalikud lepingud, mis enamasti kaitsevad ehitaja huve ja milles tasakaalu saavutamiseks peab tellija pingutama.

Väiksemate ehitusfirmade puhul on tavaks saata hinnapakkumine, millele lühidalt vastatakse ja mis siis ehitajat objektile lubades vastuvõetuks loetakse. Vahel aga ei paku ehitaja ei lepingut, hinnapakkumist ega ka konkreetset hinda, kuid tellija on ka sellega nõus – peaasi, et tööd saab tehtud.

Sellised vaidlused, kus ehitusega seoses pole suurt midagi dokumenteeritud, on nii advokaatidele kui ka kohtunikele kurnavad. Just hiljuti olin taas ühel emotsionaalsel kohtuistungil ringkonnakohtus, mis oli selles kohtuasjas juba neljas. Ehitaja ja ehitustööde tellija on jätkuvalt täiesti erineval arvamusel sellest, mis tegelikult toimus. Toimikutes on dokumente sadu, kuid fakte tuvastada pole praktiliselt võimalik. Tööde maksumus küünib 100 000 euroni, aga ei lepingut ega ka muid usaldusväärseid dokumente ei ole. Isegi tööde eest tasu maksmise kohta pole kirjalikku kinnitust. Selline pilt ei ole küll igapäevane, aga kahjuks mitte ka erakordne.

Piret Blankin  Foto: Eiko Kink
Piret Blankin, Derling Primuse partner ja vandeadvokaat

Tööde maksumus küünib 100 000 euroni, aga ei lepingut ega ka muid usaldusväärseid dokumente ei ole. Isegi tööde eest tasu maksmise kohta pole kirjalikku kinnitust. Selline pilt ei ole küll igapäevane, aga kahjuks mitte ka erakordne.

Töödega seotud probleemid algavad tavaliselt pärast seda, kui ehitaja on oma tööd lõpetanud. Ehitaja leiab, et kõik tellitud tööd on tehtud ja need on piisava kvaliteediga, tellija seevastu ei ole rahul ja jätab tööde eest tasumata või mingi osa maksmata. Kui lahendusi ei leita, pöördub kahju kannatanu kohtu poole õiguse saamiseks, nagu tänapäeva Andres ja Pearu.

Kohtunik saab oma tööd teha ainult “tellija materjalist”

Advokaadina jääb mul tihtipeale mulje, et inimestel on kohtu rollist pisut naiivne arusaamine. Väljendit “õiguse mõistmine” tõlgendatakse nii, et kohus lahendab asja selle kasuks, kes on käitunud hästi ja õigesti. Tõsi, see on ka kohtu eesmärk ja ideaaljuhul see ka nii peaks minema. Elu on aga tunduvalt keerulisem ja kohtunik ei ole jumal. Kohtunik saab oma tööd teha ainult “tellija materjalist” ehk ta teeb otsuse poolte esitatud infot ja tõendeid arvestades.

Kohtusse jõudvates juhtumites on enamasti võimalik rohkem või vähem ette heita mõlemale poolele. Ehitusvaidlusi lahendatakse võistlevas menetluses, kus mõlemal poolel on võrdsed õigused ja ka kohustused ning kohus saab otsuse tegemisel arvestada vaid seda, mida pooled dokumentidena kohtu ette tõid. Seetõttu võibki juhtuda vabalt ka nii, et täiesti õiguspäraselt lahendatud asjas tehtud ja jõustuv kohtuotsus ei ole tegelikult “õiglane”.

Ehitusvaidluste lahendamisel on esimene asi, mida kohus kontrollib, see, milles pooled enne lepingu täitmist kokku leppisid. Ehitustööde puhul on sellise kokkuleppe nimetus tavaliselt ehitustöövõtuleping.

Ehitustööde töövõtulepingu sisu võib olla integreeritud ka teise lepingu sisse (näiteks kinnistu müügileping, milles ühe peatüki moodustavad poolte kokkulepped ehitustöödes) ja see võib olla vormistatud erinevates dokumentides, näiteks võib leping tekkida ka siis, kui tellija ehitaja hinnapakkumisega nõustub või esimese arve aktsepteerib.

Seadus ei nõua töövõtulepingult kirjalikku vormi

Seadus ei nõua töövõtulepingult isegi kirjalikku vormi. Samas see, milles pooled olid kokku leppinud ehk milline on leping, on ehitusvaidluste puhul kohtus tavaliselt fundamentaalne küsimus. Selle alusel saab hiljem otsustada, kas ehitustööd olid nõuetekohased ja kui mitte, siis mida saab üks või teine pool nõuda.

Kui leping on sõlmitud suuliselt, saab seda hiljem tõendada näiteks kokkuleppe sõlmimisel osalenud isikute kui tunnistajate ütlustega. Teoeetiliselt võiks olla tõendiks ka näiteks telefoniga salvestatud omavahelise jutu salvestus ehitamise kokkuleppimise kohta, esitades tõendina kas salvesuse enda või selle mahakirjutuse. Samas selline suuline kokkulepe pole enamasti piisavalt täpne ja pooled võivad samast kokkuleppest hiljem päris erinevalt aru saada.

Ehitustööde puudustest või vigadest saab rääkida siis, kui on tuvastatud erisus nõutava ja tegelikkuse vahel. Kohus peab asja lahendamiseks tuvastama tõendite alusel vähemalt selle, kes olid lepingu pooled, millised tööd täpselt pidi ehitaja tegema, ning enamasti ka selle, kui palju pidi tellija nende tööde eest tasuma.

Kohtuasja perspektiivi hindamisel tuleb arvestada vajadusega tõendada tõendiga (dokumendiga, tunnistajaga, ekspertarvamusega) iga oma väidet. Seda, mis tööd tehti, peaksid väljendama tööde üleandmise-vastuvõtmise vahe- ja lõppaktid, samuti arved.

Ka ehitustegevus ise peaks olema dokumenteeritud – ehitustööde päevikud, kaetud tööde aktid, materjalide sertifikaadid jm.

Kuigi iseenesest võib ehitusega seotud asjaolusid ka tunnistajate ütlustega tõendada, on see ehitusvaidluste puhul problemaatiline. Tunnistajate ütlused pole enamasti piisavalt täpsed. Vahel on tunnistaja ütlused ka üllatavad isegi sellele poolele, kes isiku kohale kutsus. Samuti suurendab tunnistajate kasutamine menetluskulusid.

Enne ehitaja objektile lubamist tehke kas või käsikirjaline leping kohapeal

Mõistlik on olla ettenägelik ja arvestada kohtuvaidluse tekkimise võimalusega. Seetõttu peaks enne, kui ehitaja objektile lubada, sõlmima isegi väiksema ehitustöö kohta kirjaliku lepingu, kus oleks vähemalt poolte põhilised kohustused kirjeldatud – tehtava töö kirjeldus ja maksumus. Mitte kummagi poole huvides ei ole jätta ebaselgeks seda, mida ehitaja peab täpselt tegema. Ilma sellise dokumendita võib olla hiljem võimalik selgeks teha küll seda, mis tööd reaalselt tehti, kuid mitte seda, mida tellija tegelikult tahtis saada või pidi saama.

Äriühingute tehtavate ehitustööde puhul on tavaks vormistada kirjalik leping või vähemalt saadetakse hinnapakkumine. Ka nendes dokumentides peaks ehitustööde sisu määratlemisele tähelepanu pöörama. Vahel leitakse kuskilt kena pikk lepingupõhi, mis reguleerib põhjalikult kõiki küsimusi peale kõige olulisema – mida täpselt tegema hakatakse.

Kohtul ei ole lihtne lahendada vaidlust, kui on lepitud kokku sellistes töödes: seinte parandamine, põrandate soojustamine, katuse vahetus. Mis mahus ja milliste materjalidega seinad parandatakse? Mis hinnatasemel värviga? Millega soojustatakse? Kes toob materjali? Kes utiliseerib vana? Minimaalselt tuleks lepingu sõlmimisel ehitajaga kokku leppida ehitustööde mahud väiksemate ja eristatavate tööosade (ruumide) kohta ja nende kogused (ruutmeetrid, jooksvad meetrid jne) ning materjalide nõuded või margid ja tööde ligikaudsed ühikuhinnad. Tavaliselt peaks need andmed olema ehitajal teada juba hinnapakkumise tegemiseks.

Kui ehitaja ise tööde sisu ei täpsusta, võiks tellija ise seda ehitajalt küsida ja saata omapoolse nägemuse töödest – näiteks ise ära mõõta pindade suurused, vajadusel fotografeerida, uurida poest ja tuttavatelt sobivaid materjale, hinnatasemeid jne. Kui ehitaja sellise info saab ja sellele vastu ei vaidle, saab tellija sellega arvestada. Ehitaja peab reageerima ja ütlema, kui mingi tellija soovitud materjal või töövõte on vale. Kui ta seda ei tee, vastutab ehitaja sellest tulenevate riskide eest.

Suuremate tööde puhul peaks lepingule olema lisatud piisavas detailsuses ehitusprojekt, soovitav on tööprojekt. Kui ehitustöödeks sõlmitavas lepingus on kirjas vähemalt tehtavate ehitustööde piisav kirjeldus ja prognoositav maksumus, siis on võimalik sellest lepingust tulenevaid vaidlusi kohtus mõistlikult ära lahendada. Muud lüngad on juristidel võimalik võlaõigusseaduse ja kohtupraktika abil ära täita. Muidugi, mida põhjalikum ja läbimõeldum on ehitustöövõtuleping, seda väiksem on vaidlusküsimuste tekkimise risk ja seda lihtsam on neid vaidlusi ka lahendada. Arusaadavalt on endale korraliku lepingu tellimine kulukas, kuid see on marginaalne, arvestades potentsiaalsete vaidluste kulu. Veel olulisem on aga see, et põhjaliku lepingu tegemine sunnib pooli ette mõtlema, oma tegevusi paremini planeerima ja teise poolega koostööd tegema.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Mis on võistlev menetlus ehitusvaidlustes? See tähendab, et kummalgi poolel on kohustus leida ja esitada oma tõendeid ja väiteid.

TASUB TEADA

Ehitustööde tellimisel tuleks ehitajaga kindlasti kirjalikult kokku leppida:

ehitustööde detailne kirjeldus ja mahud väiksemate ja eristatavate tööosade (ruumide) kohta;

vajalike materjalide kogused – liitrid, ruutmeetrid, jooksvad meetrid;

kasutatavate materjalide nõuded või kaubamärgid ja tööde ligikaudsed ühikuhinnad;

tööde teostamise maksumus või selle arvestamise käik.

Kui ehitaja ei ole hinnapakkumises tööde sisu täpsustanud, tuleb tellijal ise seda ehitajalt küsida ning saata oma nägemus töödest – näiteks ise ära mõõta pindade suurused, vajadusel fotografeerida, uurida poest ja tuttavatelt sobivaid materjale ning nende hinnad. Kui ehitaja sellise info saab ja sellele vastu ei vaidle, saab tellija sellega arvestada ka võimaliku kohtuvaidluse tekkimisel.

Kui ehitustöödeks sõlmitavas lepingus on kirjas vähemalt tehtavate ehitustööde piisav kirjeldus ja sellele vastav maksumus, siis on võimalik sellest lepingust tulenevaid vaidlusi kohtus mõistlikult ära lahendada. Muud lüngad on juristidel võimalik võlaõigusseaduse ja kohtupraktika abil ära täita.

Hetkel kuum