Börsil teenitud raha voolab kinnisvarasse

Kinnisvaraturg pole börs, kus hinnad üles-alla galopeerivad ja kus mingi uudis võib hindu muuta mõne tunniga. Eelmise nädala lõpul esile kerkinud aktsia- ja rahaturu likviidsuskriisi tegelikku mõju kinnisvaraturule saab maitsta alles paari kuu pärast.

Kinnisvaraturg ja börs on omavahel üha tihedamalt seotud. Sellest suvest on märgata, et aktsiate müügist teenitud raha kasutatakse oma elamistingimuste parandamiseks. Suuremad tegijad paigutavad aga börsitulu kinnisvaraarendusse.

Kinnisvaraturule mõjub aktsiate hinna tõus soodsalt. Raha liigub palju ja hinnad kruvitakse tasapisi ülespoole. Kinnisvarabüroo Mendelson & Co peamaakleri Margus Kontsapi sõnul lähevad praegu väga hästi müügiks suured objektid, mis on kõrge hinna pärast ostjat juba kolmveerand aastat oodanud: nii kontori- ja tootmishooned kui elamud.

Eriti tempokalt kerkib aga maa hind ja veel septembri algul ei osanud keegi sellistest summadest unistadagi. Kontsapi ütlusel müüs nende büroo näiteks Stockmanni kandis ärimaa, mille hinnaks kujunes 5000 kr/m².

Võrdluseks võib tuua oksjoni, kus Olümpia hotelli vastas oleva krundi hind tõusis 4000 kroonini/m².

Praeguse ostubuumi järel ennustab Kontsap järgmiseks aastaks hinnalangust. Mis ulatuses ja kui kaua langus võiks kesta, ei oska keegi ennustada.

Reedel suurendas Eesti Pank kommertspankade likviidsusnõudeid, mis tähendab, et pangad saavad laene vähem välja anda.

Pankade laenupoliitika muutmine mõjutaks kinnisvaraturgu aga kõige otsesemalt. Kui eluasemelaenu intressid tõusevad ja laenuperiood lüheneb, hakkab see kinnisvara hinda alla tõmbama.

Seni on pangad üksteist üle trumbates laene üsna kergekäeliselt jaganud. Kui mingi osa laenuvõtjatest ühel hetkel maksejõuetuks muutub, on vaja hakata kinnisvaratagatisi realiseerima.

Näiteks Skandinaaviamaades läbis kinnisvaraturg languse just pankade liberaalse laenupoliitika tõttu.

Seni pole kuulda, et laenuvõtmisega oleks probleeme tekkinud. Hoiupanga tootearendusosakonna juhataja Tanel Kõivupuu sõnul ei saa praeguses kriisiolukorras laenude väljastamine siiski endises tempos jätkuda. Seega võib pangas praegu pettumuse osaliseks saada küll. Kõivupuu väitel on probleem aga ajutine ja laheneb novembri alguseks.

Jutt krooni võimalikust devalveerimisest vähendab usaldust krooni vastu ja see võib muuta kinnisvaraturu dollarikesksemaks.

Praegu arvestab korteri hinda dollarites eelkõige Lasnamäe ja Kopli muukeelne elanikkond. Kui dollar kevadel tugevnes, kerkisid sellega paralleelselt äärelinna korterite hinnad. Kui turg senisest enam dollarikeskseks muutub, sõltub kinnisvara hind üha rohkem dollari kursi kõikumistest.