Uudised
7. jaanuar 2001 kell 22:00

Kuula

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kasu toonud tehingud kuuluvad maksustamisele

Üldjuhul maksustatakse ükskõik millise võõrandatava kinnis- või vallasasja müügist või vahetamisest saadud füüsilise isiku tulu. Seda ka siis, kui füüsiline isik ei tee rahalist tehingut, vaid saab ühe vara vastu teise vara ja selle turuhind on kõrgem.

Reeglina maksustatakse tulumaksuga kasu kõikvõimalikus omandivormis oleva kinnis- või vallasasja või hoonestusõiguse müügist või vahetamisest. Nimetagem loetletud tehinguid kinnisvaratehinguteks.

Tulumaksuga ei maksustata tulu oma peamise või alalise elukoha müügist. Seega kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana, ei maksustata selle müügist saadud tulu. Samuti ei maksustata tulu korteri müügist, kui maksumaksja kasutas elamuühistu liikmena elamuühistule kuuluvas elamus asuvat korterit oma alalise või peamise elukohana.

Kui rakendub maksuvabastus alalise või peamise elukoha sätte alusel, tuleb tähele panna, et kui korterit kasutati ka muul otstarbel, näiteks füüsilisest isikust ettevõtja tegevuskohana, saab maksuvabastust rakendada proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Tulumaksuga ei maksustata maksumaksja kinnisvara müügi tulu, kui võõrandatud kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel. Sama kehtib ka ehitiste kui vallasasjade kohta.

Müügitulu ei maksustata, kui müüdud kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa kahte hektarit.

Samuti ei maksustata tulu, mida maksumaksja on saanud vara võõrandamisest, kui kinnisasja oluliseks osaks on suvila või aiamaja. Tingimusel, et kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit ning kinnisasi või suvila, aiamaja vallasasjana on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta.

Kinnisvaratehingute kasu ja kahju arvestatakse analoogselt muu kasu või kahjuga. Kasu või kahju vara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Kasu või kahju vara vahetamisest on vahetatava vara soetamismaksumuse ning vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna vahe.

Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Näiteks maaklerile makstav tasu, notari tasu tehingu kinnitamise eest või muu otseselt tehinguga seotud kulu.

Kasu arvestamiseks on vaja selgitada, mis oli vara soetusmaksumus. Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud komisjonitasud ja lõivud.

Ise ehitatud ehitise soetamismaksumus on selle ehitamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulude summa. Kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara soetamismaksumuseks on lepingujärgsete rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta.

Kui füüsiline isik soetab vara riigi poolt välja antud, pärandina või abikaasalt, vanemalt või lapselt saadud erastamisväärtpaberite eest, siis loetakse vara soetamismaksumuseks erastamisväärtpaberite väärtpaberibörsil noteeritud keskmine müügihind vara soetamise päeval.

Kui vara soetati enne, kui erastamisväärtpaberid väärtpaberibörsil noteeriti, loetakse vara soetamismaksumuseks erastamisväärtpaberite keskmine kohalik müügihind vara soetamise päeval.

Kasu kinnisvaratehingutest deklareeritakse koos muu tuluga aastadeklaratsioonis, mis esitatakse 31. märtsiks järgmisel aastal. Tehingud deklareeritakse vormil V, kus tuleb näidata vara liik, soetusmaksumus, võõrandamisega seotud kulud, müügihind ja saadud kasu või kahju. Maksuvaba kasu ei deklareerita. Tulumaks vara võõrandamise kasult tuleb tasuda maksuameti teatise alusel 1. oktoobriks. Kinnisvaratehingutest saadud kahju edasikandmine ei ole võimalik.

Kinnisvaratehingute puhul on alati tarvis jälgida ka maksustamise tagajärgi, teadmatusest võib teil tekkida oluline maksuvõlg. Eriti tähelepanelik tasub olla soetusmaksumusse arvestatavate kulude dokumenteerimisel ja dokumentide säilitamisel, sest kasust saab maha arvata ainult korrektselt tõestatud kulutused.

Autor: Kadri Arula