Arvesta ka ülalpidamiskulusid

Iga-aastased kulutused ekspluatatsioonile võivad moodustuda 5?10% hoone ehitusmaksumusest.

Üldjuhul on ehitise eluiga vähemalt 50 aastat. Seetõttu tuleb investeerimisotsuste tegemisel ja tulevase hoone väärtuse hindamisel võtta aluseks summaarsed kulutused kogu hoone eluea ehk elukaare jooksul, kusjuures kulutused tuleks diskonteerida nüüdisväärtuseks.

Inglisekeelses maailmas kasutatakse elukaare kulude hindamiseks terminit LCC ? (Life Cycle Cost).

Elukaare kulutused koosnevad kolmest põhikomponendist:

rajamiskulud;ekspluatatsioonikulud;kulutused jääkväärtustele ehk likvideerimisele, kusjuures rajamine ja likvideerimine on ühekordne ning ekspluatatsioon iga-aastane raha väljaminek.

Suure osa ekspluatatsioonikuludest moodustab energia, millest omakorda olulise osa küte, jahutus ja ventilatsioon. Seetõttu mõjutavad just need süsteemid eriti oluliselt hoone elukaare kulgu.

Kuna ehituseelse etapiga määratakse ära tulevase ehitise põhiparameetrid, sealhulgas tema funktsionaalsus, kvaliteeditase, kasutusvõimalused, energiavajadus ning muu selline, omab ehituseelne etapp kõige olulisemat rolli tulevase hoone elukaares.

Alljärgnevalt käsitlen põhjalikumalt ehituseelsete toimingute hulka kuuluvat valdkonda: projekteerimine-konsulteerimine.

Euroopa Liidu riikides moodustab projekteerimis-konsulteerimistööde maksumus umbes 10% ehitustööde maksumusest. Selle 10%ga kaasneva konsultatsioonitöö ja projektdokumentatsiooni kvaliteedi tase määrab oluliselt kogu hoone tulevased kulutused ehk sellest sõltub, milline on ekspluatatsioonikulutuste tõusunurk (vt joonist).

Omakorda avaldab tulevastele kulutustele kõige määravamat osa projekteerimis-konsulteerimistööde algfaas, mille käigus selgitakse välja vajadused, analüüsitakse erinevaid lahendusvariante ja valitakse välja optimaalseim variant. See algetapp moodustab umbes 30% kogu projekteerimistööde maksumusest. Teisisõnu, tühine 3 raha määratleb, kas kogu hoone planeeritavad elukaare kulutused on 600, 500, 400 või x raha.

Eesti oludes on alatähtsustatud projekteerimis-konsulteerimisteenusega kaasnev tegevus ?konsulteerimine? ehk maakeeli nõustamine. Ei ole piisavalt tähelepanu pööratud eelpool kirjeldatud algetapile.

On levinud arusaam, et projekteerimistegevuse põhieesmärk on jooniste koostamine. Kuid joonised on selle protsessi üheks väljundiks paberkandjal. Tegelik lõppeesmärk peaks olema tänapäevane, tellija ja ühiskonna nõudmisi rahuldav optimaalselt toimiv hoone.

Üldjuhul ei ole sellise lõpptulemuse saavutamine võimalik, kui asutakse kohe detailsete jooniste koostamisele ja sellele ei eelne inseneri mõttetegevus. See tähendab erinevate lahendusvariantide ja kontseptsioonide analüüsi, kus võetakse arvesse nii lähteülesandega püstitatu kui ka variandiga kaasnevad positiivsed ja negatiivsed faktorid, elukaare kulutused jms.

Alles pärast variantide analüüsi ja antud olukorra jaoks optimaalseima valikut tuleks asuda selle variandi detailsemale läbitöötamisele ja jooniste koostamisele.

Hanke sooritajate konkursi projektdokumentatsiooni (töövõtu pakkumisdokumentatsiooni) tehniline osa ei tohi piirduda ainult joonistega. Projektdokumentatsiooniga tuleb sätestada ka nõuded ekspluatatsioonikuludele. Kindlasti peab selle dokumentatsiooni hulka kuuluma ka hanke sooritamise seletuskiri, kus on toodud nõuded tööde teostamise, kasutavate seadmete ja materjalide tehnilistele- ning kvaliteediparameetritele.

Elukaare kulutuste seisukohast on oluline, et projektdokumentatsioon sätestab ka nõuded ja piirarvud, mis välistaks põhjendamatult suure energiatarbimisega seadmete ja süsteemide paigaldamise.

Konsultatsioonitegevus ei tohiks katkeda ehituseelsete toimingute etapi lõppemisega.

Ka töövõtja valikul, ehitusprotsessis ja objekti vastuvõtmisel on vajalik tellija (tulevase omaniku) huvide kaitsmine ja pädev erialane konsultatsioonitegevus. Koostöös pädeva ehitusjärelevalvega tuleb jälgida, et paigaldatavad seadmed ja süsteemid vastaksid projektdokumentatsiooni ja töövõtu lepinguga ette nähtud parameetritele.

Paraku ei arvestata täna Eestis kuigi sageli ülaltoodut. Selle üks põhjus on ilmselt mõtlemine ainult tänasele päevale, kohati vastutustundetu ja ükskõikne suhtumine homsesse. Ei ole harvad juhtumid, kus projekteerimis-konsulteerimistööde ajagraafik on nii kokku surutud, et ei ole võimalik analüüsida ja optimeerida projektlahendusi, projekteerimise-konsultatsioonitööde tarbeks planeeritud raha on kordades väiksem kui 10% ehitusmaksumusest.

Tihti ei ole projekteerimis-konsulteerimistööde tellija tulevane hoone omanik ja tegelik kasutaja, vaid vahendaja, keda huvitab ainult võimalikult madal ehitusmaksumus. Ta ei ole motiveeritud ekspluatatsioonikulude optimeerimiseks. Pigem on olukord vastupidi, sest reeglina on väiksemate ekspluatatsioonikuludega lahendused suurema maksumusega.

Sellises olukorras, eriti arvestades pingelist turukonkurentsi, on projekteerijal-konsultandil suhteliselt raske juhinduda insenerieetikast ja heast tavast, sest võib toimida kõnekäänd ?Kes maksab, see tellib muusika?.

Autor: Teet Tark