Läbimõtlemata lisakorrus ohustab hoone püsivust

"Vanades majades on eelkõige vaja vaadata, millest kandekonstruktsioonid tegelikult tehtud on," selgitab Ehitusekspertiisibüroo juhataja Teet Sepaste. Enne lisakorruse ehitamist tuleks teha uuringud, mida tema kinnitusel peetakse kalliks ja nii üritatakse hinnata pealeehitamise võimalusi vaid seina paksuse põhjal.

"Eestlased on ilmselt ehituskiiruse maailmameistrid, õnneks selles osas ei võistelda," osutab Sepaste ehituses üldiselt levinud kiirustamisele ja eeltöö tegemata jätmisele.

Kui nõukogude ajal ehitatud majade konstruktsioone peab ta üldiselt teadaolevaiks, siis varasema perioodi ehitistel on need üsna mitmekesised.

Vanematele hoonetele lisavad keerukust ka sõjakahjustused. Näiteks ei võimalda ühe Roosikrantsi tänava kortermaja täidisseinad täiendavat koormamist. Samuti on Estonia teatri ülemised müürid õõnsad ja tehtud põlenud tellistest - sõjajärgsetel aastatel oli see ju tihti ainuvõimalik lahendus. Sellistele konstruktsioonidele saab peale ehitada vaid olemasolevaid kõigepealt tugevdades.

Samas toob Sepaste vastupidise näitena endise Teenindusmaja raudbetoonpostid, millele ehitamisel lisati kiiruse nimel rohkem tsementi. Tulemuseks on postid, mille aja jooksul kujunenud survetugevusele puudub tänapäevastes normides vastav tugevusklass.

Normikohaselt ehitatakse majad koormusevaruga, samuti võetakse varuga pinnase kandevõime. Sepaste sõnul on ohtlik, kui pealeehitamisega viiakse koormusevaru väga piiri peale, sest reeglina ei ole võimalik tuvastada ja arvestada kõiki ümberehitusi ning kasutamisel tekkinud defekte.

Sepaste veendumusel ei tohiks leppida vaid arhitektuurse eelprojektiga, millest piisab ehitusloa saamiseks, vaid tuleb teha ka korralik ehitusprojekt. Sõltuvalt piirkonnast peaks vajadusel tegema ka pinnaseuuringud, sest aastakümnete tagused arhiiviandmed ei pruugi enam õiged olla.

Pealeehituse korral hoiatab Sepaste koonerdamast ehitusuuringute ja ehituse pealt. Tavaliselt eelistatud odavaima pakkuja pakkumise sisu eriti ei uurita ega võrrelda teistega. Odavaima pakkumise tegija on tema kinnitusel tihti oma kalkulatsioonides eksinud ning seda ehitamise ajal avastades hakkab otsima kokkuhoiuvõimalusi. "Tüüpvõtted on madalama kvaliteediga materjalide ja tööjõu kasutamine. Tihti üritatakse teatud konstruktsioonielemendid üldse ehitamata jätta," loetleb Sepaste pealeehitamisel levinud ohte. Nende hulka kuulub ka kokkuhoid omanikujärelevalve pealt: järelevalveks palgatakse isik, kes annab vaid vajalikke allkirju.

Tallinna linna kultuuriväärtuste ameti muinsuskaitse osakonna peaspetsialisti Oliver Orro sõnul võib muinsuskaitseline piirang lisakorruse tegemisest takistada, kui maja on mälestis või asub lihtsalt miljööväärtuslikul alal.

Iga mälestise väärtuslikud detailid määrab muinsuskaitseamet. Tavaliselt mälestiselamutele lisakorrust teha ei lubata, samas tuleb seda tööstusarhitektuuris harva ette. "Näiteks Fahle maja oma kuue lisakorrusega on väga positiivne näide tööstushoonele pealeehitamisest," toob Orro esile õnnestunud projekti.

Üldiselt on mälestisele lisakorruse taotlemine tema sõnul väga haruldane, pikk ja vaevaline protsess. Tavaliselt sellist asja ei lubata, tihtipeale tohib vaid katusealuse täis ehitada.

Kui maja kuulub lihtsalt miljööväärtuslikku alasse, vaatab muinsuskaitse vaid eskiisi järgi, kas hoone haakub üldjoontes ümbrusega. "On üksikuid funktsionalistlikke maju, kus lubame teha lisakorruseid, kuid tihti saadame sellised projektid kohe tagasi," tõdeb Orro.

Kui maja ei ole mälestis ega kuulu miljööväärtuslikku alasse, tegeleb lisakorruse sooviga vaid linn, kes võib eskiisprojekti ka muinsuskaitsesse kooskõlastusele saata.

Funktsionalistlikest kortermajadest on Endla 48 Orro sõnul kurb näide ebaõnnestunud lisakorrusest, mis läks nii, kuna hoone ei kuulu miljööväärtuslikku alasse.

Õnnestumise näiteks toob ta Vesivärava 48 funktsionalistliku kortermaja lisakorruse.

Kõigepealt tuleb lisakorrusele koostada eskiis, seejärel vaatab selle läbi komisjon linnaplaneerimisametis.

Eskiisi alusel taotleb tellija projekteerimistingimused ja alles selle alusel omakorda, kui võimalik, saab väljastada ehitusloa.

Lisakorruse ehitamisel on tähtis ka ehitise asukoht linnas, näiteks kas tegemist on miljööväärtusliku alaga. Viimasel juhul peab nõusoleku andma ka kultuuriväärtuste amet.

Eelprojekti staadiumis tuleb teha ehitusuuringud. Kui linnaplaneerimisametil on eskiisi ehk eelprojekti suhtes kahtlusi, suunatakse see ekspertiisi.

Tegelikult tuleb hoone tehniline ekspertiis teha juba enne eskiisi tegemist. Kui see on tehtud, saab linnaplaneerimisamet valmis eskiisi põhjal öelda, kas ja kuidas teha.

Linnaplaneerimisamet võib nõuda näiteks tänava pinnalaotust, et selgitada, kas pealeehitusega hoone haakub ümbritsevaga arhitektuuriliselt või ei sobi keskkonda üldse. Samuti tuleks eskiisile saada linnaosavalitsuse nõusolek.

Kui majal on korteriomanikest kaasomanikud, tuleks eskiisile võtta ka nende nõusolek. Linn annab vaid põhimõttelise nõusoleku.

Detailplaneering on aga nõutav juhul, kui muudetakse hoone mahtu üle 33%. Näiteks kahekorruselisele majale kolmanda korruse peale tegemisel on juba vaja algatada detailplaneeringu muutmine. Siis muutub ju maja koguni poole ulatuses.