Kinnisvara. LVM rikub mängureegleid

Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimehe Jaanus Lauguse sõnul on kinnisvaramaaklerite koostöö kohta turul väga ühene seisukoht. “Seda tehakse, kui pole kokku lepitud teisiti. Isegi Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja hea tava koodeks sisaldab sätet, et koostöö ka erinevate büroode maaklerite vahel on tavapärane ning vahendustasu jagatakse omakeskis, kui koostöö toimib.”

Kui ühel maakleril on klient, kes otsib kinnisvara ja teise firma maakleril on müügis objekt, mis võiks kliendile huvi pakkuda, teevad konkureerivad kinnisvarabürood koostööd.

Keeldub vahendamast. Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli kinnitusel on ka temani jõudnud info LVM Kinnisvara keeldumisest teha koostööd teiste firmade maakleritega. “Ma ei pea mõistlikuks, et maaklerid ei tee koostööd,” kommenteeris Rüütli ja lisas, et sellisel juhul on kannatajaks eelkõige klient.

Ka Laugus viitas koostööst rääkides eelkõige kliendi huvidele. “Tihti soovib ostuklient (eriti välismaalased) ajada asja ühe maaklerfirma kaudu, eeldades, et see suudab pakkuda turu kõiki huvipakkuvaid objekte. Kui kinnisvarafirma koostööd ei tee, siis tema pakkumisi kliendile ka ei esitata. Kõige enam kannatab siin müüja, sest tema pakkumine ei jõua kõikide huvilisteni.”

Epicenter Kinnisvara juhatuse esimees Leanika Klaassen kinnitas, et LVM Kinnisvara on keeldunud oma müügis olevat kinnisvara nende klientidele isegi näitamast. “Meie ettevõtte jaoks on see mõeldamatu, sest kui maakler teeb kliendiga maaklerilepingu, võtab ta kliendi ees vastutuse objektiga tegeleda. Mille eest müüja siis maksab firmale? Kinnisvarafirmade eelis ongi see, et meil on palju ostjaid ja palju müüjaid ning me saame nad omavahel kokku viia.”

Koostöö aluseks leping. Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman üllatus, kuuldes, et LVM Kinnisvara keeldub teiste maaklerite klientidele kinnisvaraobjekte näitamast. “Kui see on nii, siis tekib küsimus, kuidas klient oma kinnisvara selle maakleri käsundusse on andnud.” Samas viitas ta, et igal bürool on niinimetatud sõbralike maaklerite nimekiri, kellega ostu- ja müügisoove vahetatakse.

LVM Kinnisvara teeb juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul koostööd ainult kinnisvaramaakleritega, kes esindavad ostjaid lepinguliselt. Paraku sõlmitakse meil esinduslepingud valdavalt kinnisvaraobjekti müüja, mitte potentsiaalse ostjaga. “Vastavalt kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste standardile esindame kliente ainult kirjaliku lepingu alusel. Enamikul juhtudel esindame lepingu alusel müüjaid,” kirjeldas Saksing.

Ostusoovid selguvad tavaliselt seoses kinnisvara müügiga. Soovitakse müüa ja samal ajal otsitakse uut kinnisvara. Seega liigub maaklerite kaudu arvestatav hulk potentsiaalseid ostuhuvilisi. “Keeldume koostööst, kui teine kinnisvaramaakler esindab ostjat ilma kirjaliku lepinguta,” selgitas Saksing. Samas tõdes ta, et Eestis reeglina potentsiaalse ostjaga esinduslepingut ei sõlmita.

Põhjuseks maakleritasu. Olukord, kus maakler teeb kinnisvara müügiks eksklusiivse lepingu ja teistega koostööd ei tee, on kinnisvara müüvale kliendile ilmselgelt kahjulik. “Sest maakler müüb ainult neile, kelle ta ise leiab või kes kinnisvaraportaalis kuulutust märkavad,” selgitas Klaassen. Ta soovitas klientidele maaklerlepingusse sisse panna punkt, mis kohustab maaklerit kinnisvara müümisel teiste firmadega koostööle.

Siiski on LVM Kinnisvara mängureeglite eiramine pigem erandlik. “Koostöö eri firmade maaklerite vahel valdavalt ikka toimib. Hea koostöö korral jagatakse mõistagi solidaarselt ka maakleritasu,” selgitab Rüütel mängureegleid.

“Oleme alati valmis teistega oma objekte ja vahendustasu jagama. Sellise poliitika võtsime vastu juba 1990ndatel, kui alustasime,” märkis Jaanus Laugus Uus Maa Kinnisvarabüroost.

Lauguse sõnul on koostööst keeldunud üksiküritajad või väikefirmad, kes ei raatsi oma vahendustasu jagada. “Professionaalidele on iseloomulik koostöö ning kliendi huvide eest seismine.”

Ka Epicenter Kinnisvara poliitika näeb ette, et maakleritasu jagatakse põhimõttel 50 : 50. “See tagab, et teiste ettevõtete maaklerid toovad hea meelega oma ostjaid meile,” selgitas Klaassen ja lisas, et esimesena tutvustatakse müüki tulnud kinnisvara kolleegidele, kuna see on kiireim ja efektiivseim viis müügitehinguni jõuda.

Valivad vaid reaalseid ostjaid. LVM juht Ingmar Saksing viitas ostja esinduslepingule, kuigi on kinnitanud, et Eestis selline süsteem ei toimi. Tema sõnul on LVM valmis tegema koostööd kinnisvaramaakleritega, kes esindavad konkreetset ostjat konkreetse ostusooviga. “Koostöö kinnisvaramaakleriga, kes esindab potentsiaalset ostjat, ei ole meie kliente müügile lähemale viinud, sest ostjaid esindatakse ilma kirjalike lepinguteta ning seetõttu on mitmel juhul ostja oma ostusoovi registreerinud ka meie firmas. Potentsiaalsel ostjal on vara veel müümata või puudub tal laenuotsus. Soovime kinnisvara tutvustada ostjatele, kes seda ka reaalselt osta saavad,” tõi ta välja ostjate segmenteerimise meetodi.

Kuidas LVM Kinnisvara eristab reaalset ostjat potentsiaalsest? Saksing ütles, et reaalsel ostjal on olemas raha ostu sooritamiseks või kinnitatud pangalaen. Kuidas on ühel kinnisvarabürool ostjate kohta sellist infot, jäi vastuseta.

LVM: oleme keeldunud objekti näitamisest

LVM Kinnisvara juhatuse liige ja kinnisvaramaaklerite koja juhatuse liige Ingmar Saksing ütleb, et nende ettevõte järgib maaklerite koja hea tava koodeksit kui tervikut. Ja see tähendab, et koostöö aluseks teise firma maakleriga on kirjalik leping.

Kas vastab tõele, et teie maaklerid on keeldunud potentsiaalse ostja maaklerile kinnisvaraobjekti näitamast? Oleme keeldunud potentsiaalse ostja maaklerile kinnisvaraobjekti näitamast, kui maakleril puudub käsundusleping ostjaga, sest sellisel juhul, kus ostja ei ole isiklikult kinnisvaraobjekti üle vaadanud, kaasneks meie poolt esindatavale müüjale piiramatu vastutus asja mittevastavuse puhul (VÕS § 218).

Kuidas reguleerib võlaõigusseadus kinnisvaraobjekti näitamist? Kui meie poole pöördub maakler, kes on ostja volitatud esindaja, ei tegutse ta mitte kinnisvaramaaklerina, vaid ostja esindajana. Sel juhul tutvustame kinnisvaraobjekte hea meelega. Kui kinnisvaramaakler esindab ostjat käsunduslepingu alusel, on meie kui müüja esindaja jaoks oluline, et objekti vaataks üle ostja isiklikult, et saaksime müügilepingus välistada müüja vastutuse vastavalt VÕS § 106 lg1. Kui meie poole pöördub kinnisvaramaakler, kes ei ole ostjaga käsunduslepingut sõlminud, ei soovi me objekti tutvustada, sest tal ei ole ostja esindamiseks alust. Kinnisvaraobjekti näitamine on VÕSiga seotud teisel juhul.

Te olete valmis kinnisvaraobjekti näitama vaid konkreetsele ostjale. Mis vahe on konkreetsel ostjal ja potentsiaalsel ostjal? Mõistet “ostja” tõlgendavad erinevad maaklerid erinevalt. Konkreetse ostja all mõistame meie klienti, kellel on võimalik mõistliku aja jooksul ning olemasoleva raha ja valikute raames osta valitud kinnisvara. Kõikidel teistel juhtudel on tegemist potentsiaalsete ostjatega. Näiteks on potentsiaalsed ostjad kliendid, kes alles oma vara müüvad või laenu taotlevad.

 

Kinnisvarafirmade vaikiv kokkulepe

Maakleri vahendustasu jaotamine on kinnisvarabüroode omavaheline kokkulepe ja klient ei pea rohkem maksma olukorras, kus üks maakler müüb ja teise maakleri klient ostab. “Müüjale on kindlasti kõige olulisem, et tema objekt saaks kiiresti müüdud,” kommenteeris . Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.50 : 50 jagatakse sel juhul reeglina maakleritasu.