KINNISVARA. Kinnisvara hindamine on paranenud

Kuigi nõudlus kinnisvarahindamise järele on võrreldes buumiajaga vähenenud ning tellijatel on rohkem aega hindamisaktidesse süveneda, tuleb endiselt ette puudusi, mis vähendavad aktide usaldusväärsust.

Bigbanki krediidivaldkonna juht Ingo Põder ütles, et põhiline puudus on hindajate ebaühtlane tase firmades. See tähendab, et ka väga prestiižsest firmast võib saada kehva hinnangu.

“Probleem on selles, et standardid, millest lähtutakse, on mitmeti tõlgendatavad. Kui rääkida näiteks ärikinnisvarast, siis ei ole välja kujunenud ühist arusaama, millseid eeldusi kasutatakse, kui arvutatakse välja teatud tulumeetodil kinnisvara väärtus. Need eeldused on hindaja poolt üsna vabalt tõlgendatavad,” rääkis Põder.

Teine suurem probleem on Põdra sõnul eraisikutele kuuluva kinnisvara puhul võrdlusmeetodi kasutamine. See tähendab, et kinnisvara, näiteks maja, hindamisel võetakse aluseks sarnases piirkonnas asuv sarnane maja, millega võrreldes pannakse paika hinnatava kinnisvara väärtus. Põder märkis, et sageli ei ole kaks objekti sugugi võrreldavad.

Sobimatu võrdlusobjekt ja hind. “Aluseks on võrreldav tehing, aga seda ei ole kuskil täpselt lahti kirjutatud, mis see võrreldav tehing on. Kui võtta aluseks maja, mis on müüdud Harjumaal, siis seal on ju väga erinevaid maju väga erinevates kohtades. Ei saa ju võrrelda Jõelähtme maja ja Viimsi maja, need on totaalselt erineva hinnaga. Probleem tekib sellest, et kui nüüd hindaja võtab aluseks ebaõiged võrdlusobjektid, siis ta saab ka totaalset erineva ruutmeetrihinna. Me ise oleme näinud siin kahekordset erinevust hindades,” tõdes Põder.

Tema sõnul tähendab see, et tekib ebarealistlik ootus müügihinna suhtes. Kui pank sellise hinnangu läbi laseb, tekib risk, et inimene saab rohkem laenu, kui ta vara turuväärtus tegelikult on.

Vaja ühiseid lähtekohti. Põdra sõnul aitaks puudusi vähendada hindajatele mõeldud standardi täiustamine, et hindajad saaksid sellest ühtmoodi aru. “Praegu seadus on olemas, aga rakendussätteid ei ole, ja seetõttu tulevad tõlgendamisel väga suured käärid sisse,” märkis Põder. Lahendus oleks tema hinnangul see, kui need, kes kontrollivad standardite täitmist – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit jt – lepiks kokku nendes eeldustes, mida kasutatakse erinevatel hindamismeetoditel.

Teine lahendus oleks järelevalve tõhustamine, mis Põdra sõnul on siiani olnud üsna napp. “Turuosalistelt, kes hindamisakte kasutavad, peaks regulaarselt küsima tagasisidet ühe või teise hindaja kohta. See maht, mida tehakse ühe kutselise hindaja kohta aastas, on väike, need on üksikud aktid, aga tegelikult tehakse akte ju massiliselt,” kirjeldas Põder praegust olukorda.

Viisteist aastat kinnisvara hindamisega tegelenud kinnisvarafirma 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter tõdes, et probleeme tõesti on, kuid need on vaid üksikud juhtumid. Ta rääkis, et kutse saamiseks on karmid reeglid, mistõttu on hindajate oskused rangelt kontrollitud.

“Selleks, et kutset saada, peab olema magistrikraad, kolm aastat töökogemust ja tuleb teha eksam,” kirjeldas Vahter nõudmisi. Ometi ei välista need, et vigu ette ei tule, kuid sageli ei ole vead põhjustatud hindaja ebapädevusest.

Hulk lisategureid. “Lisaks füüsilisele ülevaatusele määravad hinda juriidilised nüansid, lepingud ja kooskõlastused ja veel mingisugused varjatud puudused, mida hindaja ei pruugi teada. Võtame näiteks sellise asja, et korter on koormatud üürilepinguga, kuid see, kes hindamise tellib, ei ütle, et sellel korteril on üürileping. Ega siis hindaja ka seda ei tea. Või on näiteks selliseid asju, mida hindaja ei saa hinnata. Ega hindaja ei võta ju kaevust vett, ei proovi seda, kas see vastab tingimustele, vaid tugineb nendele ütlustele, mida tellija annab. Näiteks müra läbikostvus: ega hindaja ei ela seal nädal aega või 24 tundi sees. Ta teeb ülevaatuse,” selgitas Vahter.

Teine asi, mis Vahteri sõnul jääb alati panga riskiks, on eramute puhul kasutusluba, mille kohta hindaja ei saagi alati teada. “Praktika on see, et üsna paljudel uuseramutel ei olegi kasutusluba. Hindaja ei tee kõiki uuringuid ega jõua kõikide määrustega tutvuda, mis võib saada takistuseks kasutusloa saamisel,” rääkis Vahter.

Kõike kontrollida ei saa. Äripindade puhul küsitakse Vahteri sõnul laenuhalduri nime ja pannakse kirja kõik, mida ei ole kontrollitud, et tagada, et hindaja ei peaks hiljem nende asjade eest vastutust võtma.

“Näiteks kui puudub mingisugune dokument, siis ei saa hindaja minna valda ja kontrollida, kui keeruline on seda dokumenti saada. Hindaja paneb hinna lähtudes sellest, et seda dokumenti ei ole, aga alati jääb mingi määramatus sisse. Kui lähed mingit asja ostma, siis ei jõua ju kunagi lõpuni kontrollida,” selgitas Vahter hindamise keerukust.

Nii Põder kui ka Vahter leidsid, et sellegi poolest on viimaste aastatega kinnisvara hindamiste kvaliteet paranenud ning Vahteri sõnul on kinnisvara hindajate ühing karm organisatsioon, mis on atestaate ära võtnud ning hindajaid ühingust välja visanud, kui nende töö ei ole olnud korralik.

Mart Siilivask, Swedbanki pressiesindajaSwedbank hindab ise nii elukondlikku kui ka ärikinnisvara. Kõikidest elukondlike varadega seotud tehingutest hindame ise ühe kolmandiku, arvestades, et hinnag on vajalik nii uue lepingu kui ka muudatuse tegemisel. Elukondliku kinnisvara hindamise hinnakiri on sarnane kinnisvarabüroode hinnakirjaga, samas kehtivad soodustused panga kuldkliendile. Klient võib alati soovi korral esitada hindamisakti, mille on koostanud meie aktsepteeritud kinnisvarabüroo.On väga oluline, et kinnisvarabüroo ridadesse kuuluvad atesteeritud hindajad. Elukondliku vara hindamistulemust mõjutab enim võrdlustehingute valik ja selle üle tekib ka diskussioone. Reeglina arutatakse arvamused hindaja enda ja bürooga läbi, et hindamisaktide usaldusväärsus oleks tagatud ka edaspidi.

 

Rait Riim, 1Partneri hindaja Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse enim võrdlusmeetodit, mille aluseks on asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma rohkem, kui sarnase vara eest tavaliselt turul makstakse. Hindamise käigus võrreldakse konkreetset kinnisvaraobjekti turul varem ostetud sarnaste objektidega. Kinnisvara hindamist reguleerib Eestis riiklik vara hindamise standardiseeria.Vähenenud on kruntide ja maakonnakeskusest väljas asuvate eramutega toimunud tehingute arv. Seetõttu tuleb nende objektide hindamisel teha keskmisest mahukam turuanalüüs. Samuti on komplitseeritud ärikinnisvara hindamine, sest selles segmendis on ostu-müügitehingud harvad. Kogenud hindaja suudab leida aga vajalikud võrdlusnäited igal ajal, seega ei ole tehingute arvu vähenemine üleliia suurt probleemi valmistanud.