Artikkel
  • Kuula
    Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

    KINNISVARA. Kinnisvara hindamine on paranenud

    Pankadel on endiselt probleeme kinnisvaraaktidega, mis ei vasta tegelikkusele ning mida on keeruline kontrollida. Lahendus on pankade ja hindajate tihedam koostöö.

    Kuigi nõudlus kinnisvarahindamise järele on võrreldes buumiajaga vähenenud ning tellijatel on rohkem aega hindamisaktidesse süveneda, tuleb endiselt ette puudusi, mis vähendavad aktide usaldusväärsust.
    Bigbanki krediidivaldkonna juht Ingo Põder ütles, et põhiline puudus on hindajate ebaühtlane tase firmades. See tähendab, et ka väga prestiižsest firmast võib saada kehva hinnangu.
    “Probleem on selles, et standardid, millest lähtutakse, on mitmeti tõlgendatavad. Kui rääkida näiteks ärikinnisvarast, siis ei ole välja kujunenud ühist arusaama, millseid eeldusi kasutatakse, kui arvutatakse välja teatud tulumeetodil kinnisvara väärtus. Need eeldused on hindaja poolt üsna vabalt tõlgendatavad,” rääkis Põder.
    Teine suurem probleem on Põdra sõnul eraisikutele kuuluva kinnisvara puhul võrdlusmeetodi kasutamine. See tähendab, et kinnisvara, näiteks maja, hindamisel võetakse aluseks sarnases piirkonnas asuv sarnane maja, millega võrreldes pannakse paika hinnatava kinnisvara väärtus. Põder märkis, et sageli ei ole kaks objekti sugugi võrreldavad.
    Sobimatu võrdlusobjekt ja hind. “Aluseks on võrreldav tehing, aga seda ei ole kuskil täpselt lahti kirjutatud, mis see võrreldav tehing on. Kui võtta aluseks maja, mis on müüdud Harjumaal, siis seal on ju väga erinevaid maju väga erinevates kohtades. Ei saa ju võrrelda Jõelähtme maja ja Viimsi maja, need on totaalselt erineva hinnaga. Probleem tekib sellest, et kui nüüd hindaja võtab aluseks ebaõiged võrdlusobjektid, siis ta saab ka totaalset erineva ruutmeetrihinna. Me ise oleme näinud siin kahekordset erinevust hindades,” tõdes Põder.
    Tema sõnul tähendab see, et tekib ebarealistlik ootus müügihinna suhtes. Kui pank sellise hinnangu läbi laseb, tekib risk, et inimene saab rohkem laenu, kui ta vara turuväärtus tegelikult on.
    Vaja ühiseid lähtekohti. Põdra sõnul aitaks puudusi vähendada hindajatele mõeldud standardi täiustamine, et hindajad saaksid sellest ühtmoodi aru. “Praegu seadus on olemas, aga rakendussätteid ei ole, ja seetõttu tulevad tõlgendamisel väga suured käärid sisse,” märkis Põder. Lahendus oleks tema hinnangul see, kui need, kes kontrollivad standardite täitmist – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit jt – lepiks kokku nendes eeldustes, mida kasutatakse erinevatel hindamismeetoditel.
    Teine lahendus oleks järelevalve tõhustamine, mis Põdra sõnul on siiani olnud üsna napp. “Turuosalistelt, kes hindamisakte kasutavad, peaks regulaarselt küsima tagasisidet ühe või teise hindaja kohta. See maht, mida tehakse ühe kutselise hindaja kohta aastas, on väike, need on üksikud aktid, aga tegelikult tehakse akte ju massiliselt,” kirjeldas Põder praegust olukorda.
    Viisteist aastat kinnisvara hindamisega tegelenud kinnisvarafirma 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter tõdes, et probleeme tõesti on, kuid need on vaid üksikud juhtumid. Ta rääkis, et kutse saamiseks on karmid reeglid, mistõttu on hindajate oskused rangelt kontrollitud.
    “Selleks, et kutset saada, peab olema magistrikraad, kolm aastat töökogemust ja tuleb teha eksam,” kirjeldas Vahter nõudmisi. Ometi ei välista need, et vigu ette ei tule, kuid sageli ei ole vead põhjustatud hindaja ebapädevusest.
    Hulk lisategureid. “Lisaks füüsilisele ülevaatusele määravad hinda juriidilised nüansid, lepingud ja kooskõlastused ja veel mingisugused varjatud puudused, mida hindaja ei pruugi teada. Võtame näiteks sellise asja, et korter on koormatud üürilepinguga, kuid see, kes hindamise tellib, ei ütle, et sellel korteril on üürileping. Ega siis hindaja ka seda ei tea. Või on näiteks selliseid asju, mida hindaja ei saa hinnata. Ega hindaja ei võta ju kaevust vett, ei proovi seda, kas see vastab tingimustele, vaid tugineb nendele ütlustele, mida tellija annab. Näiteks müra läbikostvus: ega hindaja ei ela seal nädal aega või 24 tundi sees. Ta teeb ülevaatuse,” selgitas Vahter.
    Teine asi, mis Vahteri sõnul jääb alati panga riskiks, on eramute puhul kasutusluba, mille kohta hindaja ei saagi alati teada. “Praktika on see, et üsna paljudel uuseramutel ei olegi kasutusluba. Hindaja ei tee kõiki uuringuid ega jõua kõikide määrustega tutvuda, mis võib saada takistuseks kasutusloa saamisel,” rääkis Vahter.
    Kõike kontrollida ei saa. Äripindade puhul küsitakse Vahteri sõnul laenuhalduri nime ja pannakse kirja kõik, mida ei ole kontrollitud, et tagada, et hindaja ei peaks hiljem nende asjade eest vastutust võtma.
    “Näiteks kui puudub mingisugune dokument, siis ei saa hindaja minna valda ja kontrollida, kui keeruline on seda dokumenti saada. Hindaja paneb hinna lähtudes sellest, et seda dokumenti ei ole, aga alati jääb mingi määramatus sisse. Kui lähed mingit asja ostma, siis ei jõua ju kunagi lõpuni kontrollida,” selgitas Vahter hindamise keerukust.
    Nii Põder kui ka Vahter leidsid, et sellegi poolest on viimaste aastatega kinnisvara hindamiste kvaliteet paranenud ning Vahteri sõnul on kinnisvara hindajate ühing karm organisatsioon, mis on atestaate ära võtnud ning hindajaid ühingust välja visanud, kui nende töö ei ole olnud korralik.
    Kommentaar
    Võrdlustehingu valikul kaalukas osa
    Mart Siilivask, Swedbanki pressiesindajaSwedbank hindab ise nii elukondlikku kui ka ärikinnisvara. Kõikidest elukondlike varadega seotud tehingutest hindame ise ühe kolmandiku, arvestades, et hinnag on vajalik nii uue lepingu kui ka muudatuse tegemisel. Elukondliku kinnisvara hindamise hinnakiri on sarnane kinnisvarabüroode hinnakirjaga, samas kehtivad soodustused panga kuldkliendile. Klient võib alati soovi korral esitada hindamisakti, mille on koostanud meie aktsepteeritud kinnisvarabüroo.On väga oluline, et kinnisvarabüroo ridadesse kuuluvad atesteeritud hindajad. Elukondliku vara hindamistulemust mõjutab enim võrdlustehingute valik ja selle üle tekib ka diskussioone. Reeglina arutatakse arvamused hindaja enda ja bürooga läbi, et hindamisaktide usaldusväärsus oleks tagatud ka edaspidi.
     
    Kogenud hindaja ei jää võrdlusega hätta
    Rait Riim, 1Partneri hindaja Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse enim võrdlusmeetodit, mille aluseks on asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma rohkem, kui sarnase vara eest tavaliselt turul makstakse. Hindamise käigus võrreldakse konkreetset kinnisvaraobjekti turul varem ostetud sarnaste objektidega. Kinnisvara hindamist reguleerib Eestis riiklik vara hindamise standardiseeria.Vähenenud on kruntide ja maakonnakeskusest väljas asuvate eramutega toimunud tehingute arv. Seetõttu tuleb nende objektide hindamisel teha keskmisest mahukam turuanalüüs. Samuti on komplitseeritud ärikinnisvara hindamine, sest selles segmendis on ostu-müügitehingud harvad. Kogenud hindaja suudab leida aga vajalikud võrdlusnäited igal ajal, seega ei ole tehingute arvu vähenemine üleliia suurt probleemi valmistanud.
  • Hetkel kuum
Kai Realo: riigi konkurentsivõime ei teki üleöö, ka majandust tuleb juhtida
Eesti majanduse jätkuvalt halvenev konkurentsivõime ja kestev majanduslangus kõnelevad sellest, et peame riigina majanduse konkurentsivõime tugevdamise fookusesse võtma, kirjutab Eesti Tööandjate Keskliidu volikogu esinaine Kai Realo.
Eesti majanduse jätkuvalt halvenev konkurentsivõime ja kestev majanduslangus kõnelevad sellest, et peame riigina majanduse konkurentsivõime tugevdamise fookusesse võtma, kirjutab Eesti Tööandjate Keskliidu volikogu esinaine Kai Realo.
Tehnoloogiasektori ralli sai Nvidia kukkumisega valusa tagasilöögi
Kahe päeva eest maailma kõige väärtuslikumaks ettevõtteks tõusnud Nvidia aktsia langes neljapäeval -3,5% ning vedas endaga kaasa kogu tehnoloogiasektori, mistõttu Nasdaq kukkus -0,79%. Ka S&P 500 taandus -0,25%, mis tegi indeksi rekordite seeriale lõpu.
Kahe päeva eest maailma kõige väärtuslikumaks ettevõtteks tõusnud Nvidia aktsia langes neljapäeval -3,5% ning vedas endaga kaasa kogu tehnoloogiasektori, mistõttu Nasdaq kukkus -0,79%. Ka S&P 500 taandus -0,25%, mis tegi indeksi rekordite seeriale lõpu.
Articles republished from the Financial Times
Reaalajas börsiinfo
Plaan küps: väikefirmadele terendavad soodsamad laenud
KredExi ja EASi ühendasutus tahab pakkuda mikro- ja väikeettevõtetele laenu võtmisel käendust, et nad saaksid finantseeringu parematel tingimustel. Plaan pole veel pankades vastu võetud, aga küpseb.
KredExi ja EASi ühendasutus tahab pakkuda mikro- ja väikeettevõtetele laenu võtmisel käendust, et nad saaksid finantseeringu parematel tingimustel. Plaan pole veel pankades vastu võetud, aga küpseb.
Gasellid
Kiiresti kasvavate firmade liikumist toetavad:
Gaselli KongressAJ TootedFinora BankGBC Team | Salesforce
Pannkoogimeistrid uuendavad kasvuretsepti: tuleb Eestist väljas ise äri püsti panna
Kookeri minipannkookidega tuntust kogunud Mesti omanikud tunnistasid Äripäeva raadios, et olid frantsiisi avamisele väljaspool Eestit juba päris lähedal, kuid aeg polnud küps. Enne tuleb ka ise üks koht välismaal avada.
Kookeri minipannkookidega tuntust kogunud Mesti omanikud tunnistasid Äripäeva raadios, et olid frantsiisi avamisele väljaspool Eestit juba päris lähedal, kuid aeg polnud küps. Enne tuleb ka ise üks koht välismaal avada.
Panga personalijuht: kõigile sama palga maksmine on märk nõrgast juhtimisest
Ettevõtte töötajatele sama palga maksmine on märk nõrgast juhtimisest, ütles SEB personali ja koolituse divisjoni direktor Margit Pugal.
Ettevõtte töötajatele sama palga maksmine on märk nõrgast juhtimisest, ütles SEB personali ja koolituse divisjoni direktor Margit Pugal.
Neste lahkus Rohetiigrist. Vastastikku jagatakse teravaid süüdistusi
Neste teatas, et lahkub Rohetiigrist, sest ei pea transpordi teekaardi koostamise protsessi läbipaistvaks ega teaduspõhiseks. Rohetiiger pole süüdistusega nõus ja heidab Nestele ette vähest panust teekaardi loomisesse, kirjutab kestlikkusuudised.ee.
Neste teatas, et lahkub Rohetiigrist, sest ei pea transpordi teekaardi koostamise protsessi läbipaistvaks ega teaduspõhiseks. Rohetiiger pole süüdistusega nõus ja heidab Nestele ette vähest panust teekaardi loomisesse, kirjutab kestlikkusuudised.ee.
Maailma autohiidudele tootev firma tegi käiberekordi. „Mis siin öelda, eks ikka tuleb rahul olla“
Mainekatele Euroopa autotööstustele allhankeid tegev Mistra-Autex lõpetas eelmise aasta rekordkasumiga ning ületas endagi ootusi. Sel aastal loodab ettevõte edu enam-vähem korrata.
Mainekatele Euroopa autotööstustele allhankeid tegev Mistra-Autex lõpetas eelmise aasta rekordkasumiga ning ületas endagi ootusi. Sel aastal loodab ettevõte edu enam-vähem korrata.
Meditsiinitehnika müüja sai poole konkurendi ostuks loa
Konkurentsiamet andis täna meditsiinitehnikaga tegelevale Hansa Medicalile loa osta üle poole samas valdkonnas tegutsevas ettevõttest Weissmed, mille omanikud tahtsid oma oma investeeringu osaliselt rahaks teha.
Konkurentsiamet andis täna meditsiinitehnikaga tegelevale Hansa Medicalile loa osta üle poole samas valdkonnas tegutsevas ettevõttest Weissmed, mille omanikud tahtsid oma oma investeeringu osaliselt rahaks teha.
Riigikogu andis omavalitsustele maamaksu tõstmiseks vabamad käed
Kohalikud omavalitsused saavad soovi korral ületulevast aastast maamaksu sootuks tempokamalt tõsta ning ka kodualuse maa maksuvabastuse üle ei otsusta edaspidi keskvalitsus.
Kohalikud omavalitsused saavad soovi korral ületulevast aastast maamaksu sootuks tempokamalt tõsta ning ka kodualuse maa maksuvabastuse üle ei otsusta edaspidi keskvalitsus.