Uusarendustel krõbe hind

Endover Kinnisvara piirkonnajuht Oliver Makko Tallinnas Toompuiesteel maja ees, mida hakatakse renoveerima.  Foto: Andras Kralla, Äripäev

Aastatagusega võrreldes on kinnisvara­turul pakutavate uusarenduste arv tublisti kasvanud, kuid vaatamata tihenevale konkurentsile keegi hinda langetada ei plaani.

“Kindel see, et pakkumine ületab praegu nõudluse, sest osa korteriostjaid on jäänud ootama turu stabiliseerumist ja ka võimalikku hindade langemist. Lisaks sellele ei ole toimunud olulist majanduse ja palkade kasvu, mis suurendaks oluliselt ostjate arvu,” arutles Merko Ehitus Eesti elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik. Uute korteritega tehtavate tehingute arv oli möödunud aasta teisel poolel stabiilne – 100–120 korterit kuus – ning talveperioodil on pigem ­oodata tehingute arvu langust.

Kuusiku sõnul on lähiajal turule tulevate arenduste puhul olulised nii asukoht, hinnatase, kvaliteet, energiasäästlikkus, korteriplaani funktsionaalsus kui ka arendaja usaldusväärsus. “Kuna kinnisvaraturu tõusuga on ehitama hakatud ka kõikvõimalikke seni paberil seisnud arendusi ning ka väiksemad ja vähem kogenud arendajad pakuvad oma uusarendusi, siis ilmselt ei suuda nad olla oma kompetentsiga väga konkureerivad ja peavad tulevikus müüma pigem odavamalt kui kallimalt,” arvas ta ja lisas, et kindlasti suudetakse turule lisanduvates uusarendustes kohe maha müüa nii-öelda parimad korterid, millel on hea planeering, ülemiste korruste vaated või mõni muu müügi­argument. Ent kehvemate korterite puhul tuleb ostu­huvi tekitamiseks hinda langetada.Merko jääb tempoga rahule

Merko arendusprojektid on Kuusiku kinnitusel potentsiaalsete klientide aktiivse tähelepanu all kohe alates projekti väljatoomisest turule: “Tundub, et kliendid usaldavad Merko kaubamärki ja meie arendustiimi loodud ning ehitusmeeskonna ehitatavaid kortereid. Korterite broneerimine ja võlaõigus­lepingute sõlmimine toimub päris hea tempoga. Arvan, et heale tootele heas piirkonnas leidub ikka turgu, samas jälgime teraselt kinnisvara­turul toimuvat ja oleme vajadusel paindlikud.”

NCC Elamuarendus OÜ müügijuht Lauri Laanoja peab praegust olukorda turu normaliseerumiseks. “Pakkumiste suurem arv loob eelkõige ostjale enam valikuvõimalust, seab piiri hindade tõusule ning kahtlemata kahandab ka nõrgemate projektide müügitempot,” ütles ta.  

NCC töös olevad projektid asuvad Pärnaõuel Haaberstis ning Viimsi keskuses Haabneemes. “Oleme tooteportfellilt esindatud pigem kõige kättesaadavamas uute korterite segmendis ning seetõttu ei ole ostjate puudus meid otseselt pitsitamas. Keerulisemas olukorras on kindlasti kesklinnale lähemal paiknevad projektid, eelkõige Kalamaja piirkond, kus hinnatõus on olnud viimastel aastatel silmapaistvalt järsk,” lisas ta.

Pärnaõuel nähakse suurt potentsiaali. ­Kakumäe on elukohana prestiižne, käeulatuses on Eesti suurim tõmbekeskus Rocca al Mare, hulk spordiklubisid ning vaba aja veetmise võimalusi. “Oleme pidevalt panustanud tänapäevastesse lahendustesse. Kõikidel korteritel on soojustagastusega ventilatsiooniseadmed, kasutusel on täiendavad kvaliteetsed isolatsioonimaterjalid ning kolmekordsed pakettaknad,” loetles Laanoja.

Hind langeb, kui on kiiresti raha vaja Maria Daljajev, Arco Vara Eesti vahendusbüroode juht

Kõikidel arendajatel on plaan A ja plaan B ning need on põhjalikult läbi mängitud. Hinnamuudatusi tehakse alles siis, kui mingil põhjusel on kiiresti raha vaja. Kuni selle hetkeni hoiab arendaja oma kaupa ega hakka latti allapoole laskma. Kortermaju ehitatakse laenuga, mida pank maksab välja osade kaupa, iga osa pärast etapi valmimist. Sedamööda, kui arendaja kortereid müüb, maksab ta pangale ka laenu tagasi. Arendaja kasum tuleb maja viimaste korterite müügist. Hinna allalaskmisega loobuks arendaja oma kasumist. Kui kinnisvaraturule saabub seisak ning arendaja ei plaani kohe jätkuprojekte käivitada, hoiab ta pigem müümata kortereid, kui annab need odavalt käest ära.

Meie pikaaegne kogemus näitab, et kui uus arendus müüki tuleb, vaadatakse esmalt hinda. Müük algab aasta enne maja valmimist, vahel veelgi varem. Ehitusprotsessi käigus läheb potentsiaalsete ostjate huvi konkreetsemaks, võrreldakse arendusi, sageli lükatakse ostuotsust ja broneerimist edasi. Pole näha, et inimesed kardaksid oma sissetuleku stabiilsuse pärast. Pigem oodatakse, et äkki tuleb turule midagi veelgi põnevamat. Ostja on nagu laps mänguasjapoes, kes valida ei oska.Ostja eelistab valmis toodetPeep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liige

Tallinnas oli selle aasta algul ligi 4000 korteriomandi pakkumist, nüüd üle 6000. Uusarenduste pakkumiste arv on suurenenud aastaga vähem kui tuhande võrra, konkurents on siiski märkimisväärselt kasvanud. Probleemiks pole niivõrd arenduste arv, kuivõrd ostjate vähesus võrreldes aasta­taguse ajaga. Veel on vara öelda, kas need korterid müüakse ära praeguse hinnaga. Palju sõltub arendaja närvikavast: kui rahulikult ta võtab, et raha arenduste all kinni on.

Turule on jäänud korralikud arendajad, kellel pikk referentside nimekiri ja paksem rahakott. Otsest põhjust, miks nad peaksid hindu kiirelt alandama, ei ole. Küsimus on vaid ajas. Kevadel jooksis korteriomandite järelturg kinni, aga nüüd on müük taastunud. Praegu on väike seisak uusarenduste turul, aga tõenäoliselt müüakse jäägid kevadel maha – valmis korter on ju atraktiivsem kaup kui “paberil” maja.

Arendaja, kellel palju müümata korterid, mõtleb enam ka turundusele. Turundustrikid, näiteks 1000eurose kinkekaardi andmine, pole tõsiseltvõetav müügiargument. Sisuline pakkumine on ikka parkimiskoht, panipaik või saunaehitus. 

Pole põhjust hindu langetada

Pärnaõuel valmib veel tänavu 38 uut korterit, millest ehituse käigus on müüdud üle 60%. Laan­oja arvates on see hea tulemus ja põhjust korterite hinda langetada ta ei näe. “Kliendid on muutunud oluliselt teadlikumaks tänapäeva nõuetest.

Äärelinna projektides, kus rajatakse endise hooga vormilt küll uusi, kuid sisult kaasajastamata tehniliste lahendustega kortereid, on müügiga kindlasti raskusi,” märkis ta.YIT juhatuse esimehe Margus Põimi sõnul on olukord kinnisvaraturul stabiilne ja järske trendimuutusi märgata ei ole. “Kehtib kuldne reegel: asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” märkis ta.

Põim usub, et igale kaubale leidub alati ostja, iseasi, millise hinnaga. Müük on sujunud vastavalt ette­võtte plaanile ja piisavalt suur osa objektidest on eelbroneeringutega kaetud, ent  tulevikuplaane ta kommenteerida ei soovinud. YIT-l on müügis kaheksa projekti, millest viis – Mäepealse 18, Siidisaba 10, Paldiski mnt 5/7, Vibu 5 (Tallinnas) ja Papiniidu 66 Pärnus – on sissekolimiseks valmis. Kolm objekti (Staadioni 4, Vibu 3, Mäepealse 20) valmivad sel aastal.

Nordkapital OÜ juhatuse liige Tõnu Altnurme nentis, et pakkumiste arv kasvab ja ostjate valik suureneb, ent samas müüakse suur osa korteritest paberil ja arendajatel on huvi teha uusi plaane. “Konkurents on suurem, arendajatel tuleb arvestada pikema müügiperioodi ja suuremate kulude või väiksemate tuludega. Plaan B sõltub konkreetse projekti staadiumist ja konkreetsetest mõjutavatest teguritest – väikearendajana peame olema paindlikud.”Nordkapitalil on müügis kaks kortermaja Rocca al Mares, Kärneri 6/1ja 6/2. Majad valmivad 2015. aasta mais ja müüdud on 50% korteritest. “Selles piirkonnas on nõudluse ja pakkumise suhe tasakaalus. Praegu hoiame plaanitust kinni, kuid uute projektide alustamisega veel ootame,” märkis Altnurme.

Plaanid Tallinnas

NCC. Haaberstis asuv Pärnaõue elurajoon on plaanis välja ehitada 2020. aastaks, selle aasta lõpuks valmib 38 korterit. Sel aastal plaanib NCC lõppfaasis oleva Tammeõue projekti kõrval alustada vähemalt ühe uue projektiga.

Arco Vara. Uusi korterelamuid projekteeritakse Stroomi ranna ja promenaadi lähedusse ­Paldiski maanteel. Ehitus algab sügisel. Arenduses on veel vaipelamu ­Meriväljal Lehiku teel.

Merko. Peatselt valmivates arendusprojektides Kentmanni 6, Vana-Kalamaja 31/Suur-Laagri 2 ning Paepargi 17, 19 ja 21 on müügis viimased korterid. Sügisel alustati ehitust Paepargi 49 ja Rästa 18. Alustatakse kesklinnas Tartu mnt 52 ja Kalamajas Jahu 1a arendusprojektiga, samuti jätkatakse uute projektidega Paepargi tänaval ja Kristiine linnaosas.

Endover. Kinnisvara Porfellis on 9 projekti. Neist uusim on 85 korteriga Tartu mnt 56 projekt, mille ehitamisega ei ole veel alustatud, ent aktiivne müük juba käib. Ülejäänud on kaks ajaloolist hoonet Kadriorus, Kalamaja ja vanalinna piiril asuv Niine 6, Pelgulinnas Ristiku 9 ja Heina 5, Kassisabas Tehnika 27 ning Toompuiestee 13.

Müük õnnestub ka paberil

Endover Kinnisvara müüb praegu City Residence'i nime kandvat Tartu mnt 56 projekti. “Vaid kuu eest käivitatud müük on alanud üle ootuste hästi. Kusjuures, me müüme plaani pealt,” märkis piirkonna juht Oliver Makko. Tema sõnul on müügiedu taga eelkõige turu ootustele vastavad objektid. Näiteks on lisaks kahetoalistele korteritele, mille nõudlus on südalinnas kõrgeim, nõutud ka hästi läbimõeldud suured perekorterid, millel on avar planeering, mitu vannituba, suured päikesepoolsed rõdud, terrassid, mugav hoonealune parkimine, privaatne roheline hoov puhkealadega nii lastele, noortele kui ka täiskasvanutele.

Makko uskus, et pakkumiste kasv jätkub ka lähiajal. Ostjate valikuvõimalused paranevad, arendajate konkurents suureneb. “Oma projektid oleme valinud südalinna ja selle  lähiümbrusesse, Põhja-Tallinn, Kassi­saba, Kadriorg, kus nõudlus on alati üsna stabiilne,” märkis Makko.

Turg on pakkunud arendajale ka ootusi ületavaid tulemusi. Näiteks Pelgulinnas ­Heina 5 ning Kassisaba ja vanalinna piiril asuva Toompuiestee 13 projekti vastu oli Makko sõnul juba enne ehituse algust huvi väga suur ning Endover otsustas seal hindu kergitada ligi 10% võrra. Tartu mnt 56 projekti on turg samuti hästi vastu võtnud, kuu jooksul on müüdud juba pea 20% kogumahust.

Ruutmeetri hind jääb vahemikku 1800–3800 eurot sõltuvalt korteri suurusest, korrusest ja viimistluslahendustest. “Vaatleme olukorda konkreetsest  projektist lähtuvalt. Kui mõnes müük mingil põhjusel takerdub, siis kuumutame seda hinna langetamisega, ning kui müügitempo on meie arvates liiga kiire, siis jahutame protsessi hinna tõstmisega. Oleme paindliku hinnastamispoliitikaga, monitoorime aktiivselt turgu ja suhtleme vahetult klientidega, et tabada nende ootusi,” rääkis Makko.

Hetkel kuum