Majaehitus: juhin ise või palkan firma?

Omad plussid ja miinused on nii ühe töövõtja kasutamisel kui erinevate töövõtjate kasutamisel eramute ehituses. Erinevate töövõtjate puhul on pluss see, et igaks tööks palgatakse oma ala spetsialistid, kes tõesti teavad, kuidas üht või teist asja paremini teha. Teisalt on mitmel alal Eestis vaid 2–3 firmat, kes pakuvad väga spetsiifilist asja ning seetõttu võib nende palkamine ka olla aeganõudvam ning kulukam, kirjutab 11. augustil ilmuv Äripäeva ajakiri Oma Maja.

“Spetsialistide töö on reeglina märksa kallim, kuna professionaalsus ikkagi maksab,” selgitab LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. Profeld Ehituse juhatuse liige Mait Lillemäe leiab, et suurim pluss on eelkõige kokkuhoid peatöövõtja vahendustasult ehk kokkuvõttes ka soodsam hind, kui oma ajakulu arvestamata jätta. Peatöövõtja küsib tavaliselt 5–10% vahendustasu, vahel ka rohkem.

Arco Vara maade ja elamispindade maakler Aivar Kaljulaid aga leiab, et plusse erinevate töövõtjate puhul üldse polegi. Võib-olla ­ainult see, et kui tellija viitsib ja tal on aega, võib ta töid odavamalt saada.

Miinus erinevate töövõtjate puhul on tähtajad. Töö tellija peab oskama väga hästi töid planeerida ning projekti juhtida. Saksing toob näite, kus tööd on vaja võtta kolme nädala jooksul, kuid spetsialist vabaneb alles kolme kuu pärast. Lisaks on erinevaid firmasid kasutades ka töö protsess pikem ning endal tuleb rohkem vaeva näha, et asjad üksteise järel jookseksid. “Projektijuhtimine tuleks ikka oma igapäevasesse päevakavva sisse kirjutada,” rõhutab Saksing.

Lillemäe lisab, et teise töö kõrvalt võib küll leida aega projektijuhtimiseks, kuid kvaliteetselt seda teha kindlasti ei õnnestu. Kaljulaid lisab veel, et ka garantii on murettekitav. “Kui tuleb torumees metsast, keda keegi küll soovitas, siis teda hilisemate probleemide ilmnemisel tõenäoliselt enam üles ei leia,” selgitab Kaljulaid. Sellisel juhul jääb kogu vastutus tellija enda peale. Lisaks näitab Kaljulaiu kogemus ka seda, et erinevate töövõtjate puhul peab iga järgnev töövõtja eelmiste tööd ümber tegema, et etapid kokku sobiks. Kõik ümbertegemise kulud lähevad aga tellija taskust.

Erinevate töövõtjate puhul on miinuseks ka töövõtjate leidmine. Talvel on see lihtsam, kuid suvel väga keeruline. Samas leiab Lillemäe, et täna on võimalik töövõtjaid leida küll, kui töö vähegi atraktiivsem on. Kaljulaid soovitab, et alati võiks olla mitu varuvarianti. Kui üks ära langeb, saab graafikus püsimiseks teist kasutada.

Ühe töövõtja puhul on peamine pluss vastutus ja garantii. Ühe töövõtja puhul vastutab kõige eest üks firma ning annab ehitisele ka garantii. Erinevate firmade puhul on see keerulisem – kes siis ikkagi mille eest vastutab ja garantiisid annab. “Ise peab hakkama väga täpselt reastama, kust lähevad tööde piirid,” selgitab Saksing.

Miinuseks ühe töövõtja puhul on see, et kui töö käigus tuleb välja, et koostöö ei suju kas siis rahaliselt, tähtajaliselt või kvaliteedilt, on firmat poole pealt vahetada hirmus keeruline. “Lisaks, kui on tehtud ettemaksud, siis on põhjust ka peeglisse vaadata,” lisab Lillemäe. Ettemaksude puhul raha tagasi saada on närvesööv ning aeganõudev protsess.

Kui tuleb juurde lisatöid, mida lepingus pole ette nähtud, siis võivad need osutuda hirmkalliks. Saksing toob näite, kus lisatöö võib olla kuni kaks korda kallim sellest, mis on lepingus märgitud, isegi siis, kui tegemist on sama tööga, kuid lihtsalt suuremas mahus. Saksing soovitab alati lepingusse ära märkida tüki või mahu hinnad ning rõhutab, et just tänu lisatöödele  võib ühe töövõtja puhul tulla ehitus kokkuvõttes ka märksa kallim. Samas leiab Kaljulaid, et tavatarbijale on ühe töövõtja kasutamine kokkuvõttes siiski soodsam ja kindlasti ka riskivabam kas või seetõttu, et töödele kehtib CAR-kindlustus kuni kaks aastat pärast ehituse lõppu.

Kaljulaid lisab, et kõige levinum probleem ehitamise puhul on siiski see, et aega kulub ehitamisele rohkem kui algselt kavandatud. Kui on erinevad töövõtjad, siis pole võimalik sanktsioone kellelegi kehtestada. Samuti võib venimine olla ka tellija süü, tema tegevuse või tegevusetuse tõttu. Ühe töövõtjaga aga saab paika panna sanktsioonid, millena enamasti peetakse kinni teatud protsent ehitusetapi või kogu ehituse maksumusest või nõutakse vastav summa ehitajalt tagasi.

Edu tagavad taustakontroll ja põhjalik eeltöö. Ühe töövõtja puhul soovitab Saksing ka teha põhjalik taustakontroll firmale, keda palgatakse. “Tasub mõelda, et kui sõbral on ehitusega tegelev firma ning see palgatakse, kuid hiljem selgub, et koostöö ei klapi, siis kuidas mõjutab see sõprussuhteid,” selgitab Saksing. Kaljulaid lisab, et ehitaja tausta kontrollimisel tuleb pigem kasuks inimlik lähenemine, mitte niivõrd arvuti taga istumine ja veebis surfamine. “Ülevalolevad maksuvõlad ja vahel aastatele venivad kohtuvaidlused ei ole nii määravad kui ehitaja töö kvaliteet ja lubadustest kinnipidamine,” selgitab ta. Ta soovitab alati võtta hinnapakkumisi erinevatelt firmadelt, mida otsuse langetamisel tuleks kindlasti arvesse võtta. Kaljulaid omakorda soovitab riski vähendamiseks nõuda ehitajalt ehituskoguriski kindlustust ehk CAR-kindlustust. Kui ehitamise ajal peaks midagi siiski juhtuma, hüvitab kindlustus õnnetusest tekkinud kahjud.

Samuti soovitab Saksing anda väga põhjaliku lähteülesande arhitektile. Kui on korralik alusdokument nii välis- kui ka sisetöödele, siis aitab see nii ehitajaid kui ka tellijat. “Seal on kõik peensusteni kirjas, kas või see, kui suur on plaat ning milline vuugivahe,” lausub Saksing. Lisaks, kui tellija pole ehitusspetsialist, soovitab ta võtta ka omanikujärelevalve. “Igal juhul on vaja kontrollida, ükskõik kes ja kuidas ehitab,” lisab Lillemäe. Kui ise järelevalvet teha, peab ehitusest ka natuke jagama.

Projektijuht võtab planeerimise vaeva. Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman leiab, et ise ehitamine, organiseerimine ja projekti juhtimine on nii tohutu vaev ja töö ning soovitab kõigil võtta ehitusele korralik projektijuht. “Isiklikult pole ma seni näinud ühtegi inimest, kes poleks ehituse projektijuhtimise kõrvalt oma põhitööga hätta jäänud,” selgitab Sooman. Lisaks on iseeneselik projektijuhtimine ka väga stressirohke, mistõttu on ka tülid kergemad tekkima.

Soomani sõnul on ehituses tegelikult elementaarne, et erinevaid töid teevad erinevad firmad. Elektrile spetsialiseerunud firma vastutab elektri eest, santehnikale spetsialiseerunud santehnika eest. Seetõttu on allhankijad ka paratamatus ning pigem sõltub töö ladus käik just projektijuhist.

Sooman on veendunud, et edukaks ehituseks on ainuõige palgata projektijuht, kes teeb täpsed graafikud tööde tegemiseks ning paneb paika sanktsioonid, mis siis juhtub, kui töödega hiljaks jäädakse või miskit valesti tehakse. “Projektijuhtimine on A ja O ehituse juures,” lisab Sooman emotsionaalselt. Muidugi pole see odav lõbu, kuid see on seda väärt, sest lõppkokkuvõttes säästab korralik ehitus raha ja aega ning hiljem kulub vähem vahendeid remonttööde peale.

Projektijuhi puhul tasub samuti uurida tausta ning referentse ning võtta firma, kes on sellega varem tegelenud. Projektijuhi põhiline ülesanne on kontrollida ehituskäiku ning kas on ­õigesti ehitatud. Kui ei ole, siis laseb lammutada ning uuesti teha. “Ehitajate tööde kvaliteet kõigub ikka seinast seina, inimesed on väga hätta jäänud,” selgitab Sooman. Projektijuht aga juba teab, keda palgata ning kuidas järelevalvet teostada, mistõttu on tellijal ehitusest ka rohkem rõõmu.

Maksudest hoidumine välistab garantii. Kaljulaid omakorda soovitab ehituse eest maksta seaduslikult. Tihti otsivad tellijad võimalusi maksta sularahas ja hoida kokku maksudelt. See aga välistab igasugused garantiid, kuna pole võimalik tõestada, et konkreetselt ehitajalt on kunagi üldse midagi tellitud. Samuti soovitab ta kvaliteediprobleemide ennetamiseks nõuda kaetud tööde akte koos fotodega. Kaetud tööde aktid võiks olla kindlasti näiteks soojustuse ja põrandaküttetorude paigaldamise kohta. Akte, pilte ja dokumente on vaja ka maja kasutusloa taotlemiseks.

+ Igaks tööks palgatakse oma ala spetsialist, kes teab, kuidas midagi teha.

+ Säästetakse peatöövõtja vahendustasu.

+ Kui tellijal on aega, võib ta leida odavamaid töövõtjaid.

– Erinevate tegijate otsimine on ajakulukam.

– Heade spetsialistide töö maksab rohkem.

– Tähtaegade ja ehitusetappide planeerimine on keerulisem.

– Garantii ja vastutus jääb tellija enda peale, kui väikest tegijat probleemide ilmnemisel üles ei õnnestu leida.

– Suveajaks on keeruline töövõtjaid leida.

 

+ Kõige eest vastutab üks firma ning tema annab ehitisele ka garantii.

+ CAR-kindlustuse tõttu on ühe firma kasutamine riskivabam.

+ Ehituse venimise tõttu on võimalik paika panna sanktsioonid.

– Kui koostöö mingil põhjusel ei sobi, on keeruline peatöövõtjat poole pealt vahetama hakata. Sel juhul on raske saada tagasi ka ettemaksu.

– Lisatööd, nt lepingus märgitud tööd suuremas mahus, võivad osutuda kuni kaks korda kallimaks.

 

KOMMENTAARID

Triin Messimas, SEB eraisikute suuna arendusjuht

Ehitusprojekt peab olema lõpuni läbi mõeldud ja arvutatud ning kuue kuu jooksul peaks algama ehitustegevus, et laen oleks käsitletav ehituslaenuna. Reeglina tuleb alguses juurde võtta ka ­lisatagatis.

Enne ehituse alustamist vajab pank laenuotsuse tegemiseks kalkulatsiooni kogu projekti maksumuse kohta. Lisaks tuleb laenusoovijal veenduda, et ehituse alustamiseks puuduvad takistused, samuti veenduda kommunikatsioonide olemasolus või selles, et kommunikatsioonide rajamine on võimalik ja kuludes, mida selleks on vaja teha. Ehituse alustamisel vajab pank täpset kalkulatsiooni, ehitusluba ja ehitusprojekti. Samuti ehitaja hinnapakkumist või ehitus­lepingut ning tööde tegemise graafikut. Kasuks tulevad ka ehitajatega sõlmitud eel­lepingud ja muud asjakohased dokumendid.

Ühiselt laenusaajaga tehakse kindlaks ehituse reaalne periood ja kulud ehitus­etappide lõikes, sealhulgas see, millal ehitaja soovib arvete tasumist.

Peatöövõtja palkamine lihtsustab laenu taotlemist. Lihtsam ja selgem on ehituse kavandamine ja laenu struktuuri paikapanemine juhul, kui ehitusega tegeleb üks ettevõte. Oluline on, et ehitaja oleks usaldusväärne ja kogenud. Samas ei ole välistatud ka see, et n-ö projektijuhi rollis on laenusaaja ise ja töid teostavad erinevad firmad.

SEB-s makstakse laenu välja järk-järgult hetke turuväärtusi arvestades. Ehitus seejuures peab saama kokkulepitud ajal, reeglina kuni 18 kuu jooksul, ja kokkulepitud summa eest valmis.

Eeldame, et kõigepealt teeb laenusaaja omafinantseeringu ning tema maksevõime peab vastama planeeritud lõplikule laenujäägile ehituse valmimisel.

Lisatagatis vabastatakse ehituse valmimisel, arvestades uue kodu tegelikku turuväärtust.

 

Mart Siilivask, Swedbanki pressiesindaja

Swedbank vaatab majaehituse finantseerimisel projekti terviklikult ehk kuidas saab maja täielikult valmis. Kliendil palutakse esitada elamu ehituskalkulatsioon ning pank hindab selle realistlikkust. Lisaks arutatakse kliendiga läbi, kui palju ehitusmaksumusest soovitakse finantseerida panga abiga ning kui palju kaasatakse omavahendeid. Pank soovib olla veendunud, et klient saab vara valmis.

Kliendi maksevõimet hinnates järgib Swedbank veel, kui palju oleks kliendil vajadusel võimalik täiendavalt laenu juurde võtta. Seda juhuks, kui esialgu paikapandud eelarvest peaks puudu tulema, mida ehitusprojektidel paraku ikka ette tuleb.

Kinnistu oletatav turuväärtus määrab limiidi. Ehitusprojektidel hinnatakse lisaks tavapärasele kinnisvara hetketuruväärtusele veel kinnistu tulevikuturuväärtust ehk kinnistu oletatavat turuväärtust pärast elamu valmimist vastavalt ettenähtud projektile. Tulevikuturuväärtuse järgi saab paika panna limiidi, kui palju kinnistu vastu perspektiivis laenu anda võib.

Finantseeritav summa otsustatakse protsessi alguses kogu ehitusmaksumust arvestades, kuid laenu väljastamine võib toimuda ka mitmes etapis.

Kui kliendil on piisavalt tagatisi, võib kogu vajamineva summa välja maksta kohe. Kui laenu väljastamine sõltub aga kinnistu turuväärtuse tõusust, tuleb teha n-ö vahehindamisi ehituse jooksul. Täiendavaid laenulepinguid siis enam ei sõlmita, piisab, kui klient esitab pangale uue hindamisakti või fotod.

 

Anna arhitektile põhjalik lähteülesanne.

Kontrolli ehitaja tausta.

Palka projektijuht, kes planeerib ehitust ja jälgib tähtaegu.

Tee ehituskindlustus.

Kutsu omanikujärelevalve.

 

See on mõeldud ehitatava hoone kindlustamiseks. Kindlustuslepingu võivad sõlmida nii tellija, peatöövõtja kui ka alltöövõtjad. Lepingut saab teha nii ühele konkreetsele ehitatavale hoonele kui ka ehitusfirma puhul nende ehitatavale aastamahule.

Kindlustatud varaks võivad olla ehitatav hoone ning ka ehitusmaterjalid ja -masinad ning juba eksisteerivad hooned.

-------------------