Pank võib kaotada kontrolli

vara üle

Kui omanik ei sea hüpoteeki panga kasuks ja võõrandab kinnisvara heausksele omandajale, võib vara väljuda panga kontrolli alt.

Üldjuhul on pangal pidevalt kontroll vara üle, mis on antud laenu tagatis. Kinnisvarabüroo Simus tegevdirektori Rene Salumäe kinnitusel on praegu siiski vähemalt ühel juhul võimalik, et kontroll kaob. Järgnevalt on toodud seda võimaldav asjade käik.

1. Õigustatud subjekt, (maja, elamu, hoone) omanik, on alustanud maa ostueesõigusega erastamise toiminguid ning andnud kohalikku omavalitsusse sisse hoone juurde kuuluva krundi erastamise taotluse.

2. Omanik taotleb pangast laenu, pakkudes tagatiseks enda omandis olevat hoonet (vallasvara). Pank, lastes kinnisvarabürool hinnata hoone väärtuse ja analüüsides laenuriski, otsustab laenutaotluse rahuldada.

3. Omanik ja pank sõlmivad laenulepingu ning notar kinnitab panga kasuks hoone pandilepingu, mis registreeritakse kohalikus hooneregistris. Pandilepinguga kohustub omanik seadma maa erastamise järel kinnistusraamatusse hüpoteegi panga kasuks.

4. Pank väljastab omanikule raha.

5. Samal ajal kulgeb oma rada maa erastamise protsess. Maa erastamisest omanikule teatatakse Riigi Teatajas. Järgneb maa kinnistamine omaniku nimele ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

Edasi on võimalikud kaks varianti. Kui omanik seab panga kasuks hüpoteegi, siis probleeme ei ole. Võimalik on aga ka variant, mille kohaselt omanik hüpoteeki ei sea, vaid võtab välja kinnistusregistri väljavõtte ning võõrandab kinnistu heausksele omanikule.

Tekkinud on probleem pangale -- laenuleping on, võlgnik on (või on kadunud), hoone on, kuid hüpoteeki laenu tagamiseks ei ole.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (§ 13/3) kohaselt ei saa pank nõuda heauskse omandaja kinnistule pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist.

Lahendus oleks see, kui hooneregister väljastaks enne kinnistu võõrandamise tehingut teatise märkega pandist. Kuid kes peaks selle tellima ja kes peaks seda kontrollima? Notar ei ole kinnistu võõrandamise puhul kohustatud peale kinnistusraamatu väljavõtte kontrollimise veel tellima teatist hooneregistrist, samuti ei pea lisakulutusi tegema tehingut läbiviiv maakler ning ostja ei teagi sellisest probleemist.

Rene Salumäe sõnul on, arvestades (Tallinna) hooneregistri töökorraldust, kolmandal isikul väga raske saada omanikku puudutavaid andmeid. «Näiteks Ühispangaga on tekkinud olukord, kus pantija (kinnis)vara on väljunud panga kontrolli alt,» märgib Salumäe.

Olukord võib minna veelgi huvitavamaks, kui ostja on võtnud laenu hoone ostuks samast pangast ning pank seab ka sellele hüpoteegi, märkamata, et kinnistu oluliseks osaks oleval hoonel on juba tema pant.

Võimalik lõppolukord on selline: mingil kuupäeval pank fikseerib, et laen ei laeku tähtaegselt ning omanikuga kontakt puudub. Täitevamet alustab võla sundtäitmist. Täitevmenetluse käigus avastatakse, et puudub laenutagatis.

Probleemi on tekitanud lüngad Eesti õigusnormides, st et õigusnormid, mis reguleerivad vallasasjade ja kinnisasjade esinemist tsiviilkäibes, ei sätesta vallaspandi kohta käiva informatsiooni vahetamise kohustust hooneregistri ja kinnistusameti vahel.

Seetõttu on Hansapank rakendanud oma huvide kaitsmiseks abinõusid.

Näiteks oleme saavutanud mõne hooneregistriga kokkuleppe, mille kohaselt hooneregister saadab pangale koopia teatisest, mille hooneregister väljastas kinnistamisele tuleva maatüki omanikule kinnistamise protsessi läbiviimiseks. See kokkulepe tagab panga õigeaegse informeerituse.

Põhiline abinõu vallaspandi hüpoteegiks ümberregistreerimise saavutamiseks on pidev laenuportfelli jälgimine, see tähendab, et laenuametnikud jälgivad ametlikes teadetes avaldatavat informatsiooni ning regulaarselt tehakse kirjalikke järelepärimisi klientidele maa kinnistamise seisu kohta.

Oleme veendunud, et panga kliendid ei kasuta ära lünki õigusnormides, sest selline käitumine tähendab oma krediidiajaloo rikkumist, millega ühtlasi kaasneb võimalus, et tulevikus pangad teda ei teeninda.

Esmakinnistamise teated ilmuvad Riigi Teataja lisas ja Eesti Päevalehes, nende jälgimisel saavad laenuametnikud protsessist ülevaate.

Riigi Teatajas ja Eesti Päevalehes avaldatakse väga palju eraõiguslikku käivet puudutavaid teateid, nagu sundlõpetamised, pankrotiteated, et (näiteks pankadel) oleks võimalik nõudeid õigel ajal esitada.

Kui omanik on kinnistu müünud ning jätnud hüpoteegi panga kasuks seadmata, siis see ei tähenda võla olematuks muutumist. Panga ees jääb senine omanik endiselt võlglaseks, lihtsalt võlg kaotab tagatise. Pant on seatud ainult täiendavaks garantiiks.

Probleem on selles, et nüüd pole võlg enam millegagi tagatud ning võib osutuda, et võlgnikul ei olegi muud vara.

Seadus ei pane praegu hooneregistrile pankade informeerimise kohustust ja ilmselt ei saa seadusega riiklikule registrile sellist kohustust ka panna.

Notar ei pea enne uuele omanikule müügi vormistamist ehitusregistri kandeid kontrollima, sest ehitusregistril on nüüd hoone suhtes ainult ehitustehnilisi andmeid koguva andmekogu tähendus.

Äripäev koostab oma lugejate eelistuste põhjal ideaalse maakodu mudelit.

Küsitluses on võimalik osaleda aadressil http://www2.mbp.ee/~ke/ankeet.html

Vastused palume saata nädala jooksul kas Netscape Navigatoriga aadressil eriks@mbp.ee või faksi numbril 667 02 65.

Küsitluse tulemused avaldatakse 9. juunil ilmuvas erilehes ja internetiväljaandes.

Hetkel kuum