Kadri Paas • 14. juuni 2010 kell 11:40

Vichmann ja Pruuli manipuleerivad vara hinnaga

Ettevõtjad Marcel Vichmann ja Tiit Pruuli on oma firmadele Tallinna kesklinnas kuuluva kahe kinnistu väärtuse nii hoogsalt üles hinnanud, et see on pannud audiitori näppu vibutama.

Vichmanni ja Pruuli firmadele kuuluvad Toompuiesteel Balti jaama kinnistu ning Rävala puiestee 8 kinnistu. Viimase müük tegi endise keskkonnaministri Villu Reiljani kurjategijaks.

Samal ajal kui kinnisvarahinnad on järsult langenud, on Vichmanni ettevõtte aruandes nn Reiljani-maja väärtus roninud paari aastaga kinnisvarabuumi tipphetke 380 miljonilt kroonilt 555 miljonile kroonile.

Ettevõtet 2009. aastal auditeerinud Rimessi juht, audiitor Mati Nõmmiste on seisukohal, et Rävala puiestee ärihoone väärtuse hindamisega on üle pingutatud.

"Meie arvates on hindamise läbiviimisel kasutatud eeldusi, mis on hetke tegelikest turunäitajatest oluliselt kõrgemad, ja seetõttu on kinnistu väärtus üle hinnatud. Arvestades majanduslikku olukorda ning sobilike võrdlustehingute puudumist, esineb oluline ebakindlus, millisel tasemel kinnisvara hindamisel kasutatud eeldused täituvad," leidis audiitor.

Kavas on praegune hoone lammutada

Aastaaruande järgi on hoone väärtuse hindamisel võetud aluseks asjaolu, et praegu koostatakse kinnistule detailplaneeringut. Selle järgi võiks tulevikus kinnistule rajada ärikeskuse. Äriplaan näeb ette olemasoleva hoone lammutamist, uue rajamist ning üürile andmist.

NUMBER

56,4 protsenti ehk 6082 m2 pinnast oli 2009. aasta lõpu seisuga üüritud välja Tallinna kesklinnas asuvast Rävala 8 majast. Ärihoone väärtuse on ettevõtte juhid üles hinnanud.

Ühtlasi selgub aruandest, et 2008. aasta lõpus võlgnes Vichmannile ja Pruulile kuuluv osaühing Swedbankile 226 miljonit krooni. Selle raha pidanuks äriühing mullu tervikuna tagasi maksma, aga tehing jäi ära. Rävala 8 on saanud hoopis 155 miljonile laenukroonile pikendust.

Selle tagatiseks on omanikud Vichmann ja Pruuli pantinud Telliskivi tänaval asuva 40 miljonit krooni maksva kinnistu, samuti kõnealuse Rävala 8 ning Go Groupi, Aivo Pärnale kuuluva Wipestrex Grupi ja Maagika käenduse. Ka on laenu taganud üks Go Groupi omanikest.

Vichmann ütles Äripäevaga rääkides, et ta ei oska teemat kommenteerida. "See asi ei kuulu praegu minu prioriteetide sekka. See ei ole praegu minu jaoks aktuaalne teema," laususs Vichmann.

Vichmann ei oska öelda, mis hoonest edasi saab

Ka Swedbankiga saadud kokkuleppest, mille järgi maksid suuromanikud mullu pangale 226 miljoni asemel tagasi vaid 71 miljonit krooni, ei taha Vichmann kõneleda.

"Ma ei mäleta. Minu jaoks ei ole see praegu oluline teema. Mis hoonest edasi saab? Küsige Kobe (äriühingus pisiosalust omav äriühing - toim) inimeste käest," jäi Vichmann napisõnaliseks.

Aga Rävala kinnistu ei ole ainus Vichmanni ja Pruuli vara, mille väärtuse hindamise kohta audiitor märkuse on teinud. Ka Go Groupi teise tütarettevõtte, Balti jaama hoonet haldava osaühingu Realway 2009. aasta aruandes on audiitor jäänud eriarvamusele.

"Ettevõtte bilansis kajastub kinnisvarainvesteering väärtuses 220 miljonit krooni, mis moodustab 85% ettevõtte varadest. Lõppenud ja eelmise majandusaasta auditi käigus ei saanud me tutvuda eksperdi arvamusega vara väärtuse kohta ning veenduda kinnisvarainvesteeringu väärtuse õigsuses. Hindamistulemuste erinevus võrreldes bilansis kajastatuga avaldaks mõju kinnisvarainvesteeringu väärtusele ja aruandeaasta ning eelmiste perioodide majandustulemusele," märkis audiitor Mati Nõmmiste.

Vichmann suhtub kriitiliselt sõltumatute ekspertide hinnangutesse. "Oleme siin neid kinnisvarahinnanguid tootnud tonnide kaupa. See on ju makulatuur! Mis neist kasu on olnud!? Mitte midagi!" prahvatas ettevõtja.

Maja müük tõi karistuse

Rävala puiesteel asuva keskkonnaministeeriumi endise hoone müügi tagamaade uurimiseks käivitas kaitsepolitsei kriminaalmenetluse 2006. aastal ja 1,5 aastat hiljem tunnistas esmalt kahtlustatavaks Aivo Pärna ning hiljem ka Villu Reiljani ja vandeadvokaat Tarmo Silla.

Riigiprokurör Triin Bergmanni esitatud süüdistuse järgi leiti, et Villu Reiljan nõudis keskkonnaministrina Rävala puiestee 8 kinnisasja müügi käigus vandeadvokaat Tarmo Silla vahendusel ASi Wipestrex Grupp esindajalt Aivo Pärnalt 1,5 miljonit krooni pistist.

Süüdistuse järgi saanuks Pärna äriühing pistise maksmise korral kinnisasja omandada soovitud tingimustel ning ühtlasi oleks tagastatud ASilt Wipestrex Grupp äravõetud tagatisraha 31,5 miljonit krooni ja OÜ RealWay tagatisraha 31,5 miljonit krooni.

Tänavu 26. mail jättis riigikohus jõusse Tallinna ringkonnakohtu eelmise aasta 20. novembri otsuse. Jõusse jäi Reiljanile mõistetud karistus kaks aastat ja kolm kuud vangistust kolmeaastase katseajaga.

Kommentaarid

audiitor

Audiitori töös tuleb ette, et äriühingute juhid ja omanikud manipuleerivad kinnistute väärtusega eesmärgiga näidata majandustulemusi paremas valguses. Sellised juhtumid on viimase paari aasta jooksul märgatavalt sagenenud.

Sellel, miks audiitorid annavad märkusteta arvamuse, kui nad ei usu juhtkonna hinnangut varade väärtuse kohta, on kaks põhjust. Esiteks - audiitor kardab, et klient ei maksta talle muidu raha või ta jääb tulevikus kliendist ilma. Teiseks - audiitor on lihtsalt rumal, kui viisakalt väljenduda.

Kummalgi juhul ei tohiks selline isik tegelikult audiitorina töötada. Audiitoril on võimalik juhtkonda veenda (paluda, anuda, ähvardada), et oleks siiski mõistlik varade väärtust aruandes korrigeerida.

Märkus. Äripäev küsis kommentaari ühelt tuntud audiitorilt, kes oli aga ainult anonüümselt nõus avameelselt kommenteerima audiitorite ja ettevõtjate tegevust.

Andres Root, KPMG Balticsi partner

Raamatupidamise toimkonna juhend on küllaltki karm ja kohustab kinnisvara õiglase väärtuse määramisel kasutama sõltumatute ekspertide (st atesteeritud kinnisvarahindajate) teenuseid, juhul kui ettevõttel endal puudub vastav kompetents.

Kui tegemist on ainult üht kinnistut omava ettevõttega, mida on hinnanud juhatus, kelle hulgas pole selle ala spetsialiste, peaks audiitor keelduma arvamuse avaldamisest kogu raamatupidamise aastaaruande kohta. Kui aga tegemist on tootmisettevõttega, kes on andnud ühe oma hoone kinnisvarainvesteeringuna rendile ja hoone väärtus moodustab näiteks 10% varade koguväärtusest, siis on ilmselt põhjendatud märkusega vandeaudiitori aruande väljastamine.

TAUST

Keerulise saatusega hoone

2006. aasta 31. augustil sõlmisid Villu Reiljani juhitud keskkonnaministeerium ja AS Wipestrex Grupp eesotsas Aivo Pärnaga Rävala pst 8 kinnistu ostu-müügilepingu.AS Wipestrex Grupp tasus kinnistu eest 380 miljonit krooni.Koos tagatiseks makstud summaga teenis riik 443 miljonit krooni.Kinnistu alghind oli 315 miljonit krooni.Hoones on 16 656 ruutmeetrit kasulikku pinda. Kinnistu vastu tundis huvi 33 firmat. Läbirääkimisi peeti kolme pakkujaga. Parima pakkumise - 426 miljonit krooni - tegi Go Groupile kuuluv OÜ Realway.3. augustil tunnistas keskkonnaministeerium kinnistu pakkumise võitjaks Wipestrexi esimese pakkumise pärast seda, kui parima pakkumise teinud Go Groupi omanikele Marcel Vichmannile ja Tiit Pruulile kuuluva OÜ Realwayga, mis pakkus kinnistu eest 426 miljonit krooni, ei jõutud tehingu tingimustes kokkuleppele.Keskkonnaministeerium nõudis Wipestrexilt sisse esialgse, 16. juunil tehtud pakkumise tagatise summas 31,5 miljonit krooni. Seega maksis firma oma parima pakkumisega võrreldes 8,5 miljonit krooni vähem.31,5 miljonit krooni nõudis keskkonnaministeerium pärast tehingu nurjumist sisse ka parima pakkumise teinud Realwaylt.Realway kaebas riigi kohtusse ning ringkonnakohus otsustas 2008. aasta novembris, et keskkonnaminister Villu Reiljanil puudus selle käskkirja andmiseks õiguslik alus.Go Groupi juhatuse liikme Aivo Pärna ettevõte AS Wipestrex Grupp müüs ostetud kinnistu sama aasta oktoobris edasi Vichmanni ja Pruuli firmale RealWay Invest 441 miljoni krooni eest.

Hetkel kuum