Masu mõju lepingutele

Lepinguõiguse püha tõe kohaselt on sõlmitud lepingud lepingupooltele täitmiseks kohustuslikud ja lepingutingimusi saab muuta vaid poolte vastastikusel üksmeelsel kokkuleppel.

Viimsel ajal on praktikas aga teravaid vaidlusi tekitanud võlaõigusseaduse (VÕS) paragrahvis 97 ette nähtud erandlik "pääsetee" lepingupoolele, kelle jaoks lepingu täitmine on võrreldes lepingu sõlmimise ajaga äärmiselt koormavaks muutunud.

Nimelt on seadusandja võimaldanud lepingu aluseks olnud asjaolude olulise muutumise korral erandjuhtudel muuta (või lõpetada) lepingut ka ühepoolselt.

Õigusringkondades on VÕSi paragrahv 97 kohaldamise võimalikkuse üle peetud tuliseid lahinguid: müüjad, kes on sõlminud müügilepingu kinnisvarabuumi tipphetkel, on seisukohal, et VÕSi paragrahv 97 näol on tegu nn frustratsiooniklausliga, mille rakendamise eesmärk on ostjate alatu tahe vabaneda alusetult kohustuste täitmisest või parandada lepingu tingimusi: kui lepingu hinnas on juba kord kokku lepitud, siis kuulub see ka tasumisele (olgu majanduslangus või mitte). Ostjad, kes peavad maksma kinnistu eest hinda, mis on kordades kõrgem selle tegelikust turuväärtusest (nt lepinguline hind 2007. aastal 85 miljonit krooni, 2009. aastal aga vaid 15 miljonit krooni), on aga leidnud, et ka kinnisvarahindade järsk langus võib olla asjaolu, mis võimaldab ühel poolel muuta või lõpetada leping ka ühepoolselt. Senini on selles valdkonnas puudunud ka asjakohane riigikohtu praktika.

Oma 26. oktoobri otsuses (otsus kohtuasjas nr 3-2-1-76-10) on riigikohus andnud ühele taolisele vaidlusele lõpuks siiski aga ka oma hinnangu. Kuigi kohus rõhutas, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕSi paragrahv 97 kohaldamist erandlikel juhtudel, võib majanduslangusest tingitud kinnisasja väärtuse oluline langemine (aga ka tõus) olla iseenesest aluseks VÕSi paragrahv 97 kohaldamisele ja lepingu ühepoolsele muutmisele või lõpetamisele. Sellise nõude esitamiseks peavad olema täidetud kõik seaduses sätestatud kohustuslikud eeldused.

Muu hulgas saab lepingu ühepoolsel muutmisel tugineda kinnisvarahindade olulisele langusele eeldusel, et nii ulatuslikku majandussituatsiooni muutust ei osanud lepingupool ette näha ega saanud seda mõjutada.

Kohus selgitas seejuures, et kinnisasja muutunud väärtust saab hinnata kohtule esitatud kinnisvarahinnangute alusel: kui kohtumenetluse käigus peaks kinnisvara hind muutuma (kas siis tõusma või langema), tuleb kohtul ka hinna muutuse kohta esitatud tõendeid arvestada, sest muutunud hind tuleb välja selgitada võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga.

Autor: Britta Oltjer