Kuidas leida õiglane väärtus?

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ juhtaja Jana Timmi sõnul ei tohi luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.

"Kogemuste puudumise tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõnedki ettevõtjad tihti vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei võrdu buumiaegsed investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiasutused, ning muutuva turu tingimustes on vaja tavapärasest sagedamini ka varaisd ümber hinnata," märkis Timm.

ASi Mainor juhatuse esimehe Rainer Aunpu sõnul tuleb kinnisvara ümberhindamine ennekõike teemaks, kui on vaja teha konkreetseid otsuseid ja veenda erinevaid osapooli. "Näiteks milliselt hinnatasemelt on mõistlik omakapitali kaasata, kas müüa või osta, millise hinnaga müüa või osta, kas vara on sobilik tagatiseks jne," selgitas Aunpu.

Turuväärtuse hindamisel on Mainor alati appi võtnud ka eksperthinnangud, mis põhinevad turu süsteemsel analüüsil, kuid Aunpu sõnul on nende puuduseks tihti erandite mittevälistamine statistikast ja seetõttu tuleb neisse alati suhtuda reservatsiooniga ning arvestada konkreetse objekti omadusi.

"Ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust, ja ka võrdlusmeetodit, kus hinnatavat vara võrreldakse sarnaste vaba turu tingimustes müüdud varade hindadega," selgitas Timm.

Aunpu rääkis, et enne majanduskriisi oli võimalik kasutada kombineeritud varianti, kuid viimase kahe aasta jooksul on Mainor kinnisvara väärtuse hindamisel üle läinud tulumeetodile. Lisaks kasutatakse tootlusootuse määramisel alati ka turu statistikat. "Kokkuvõttes lähtub meie kinnisvarahinnang reaalsest ja oodatavast rahavoost, sõltuvalt millises arendusfaasis konkreetne kinnistu on," ütles Aunpu.

BDO Eesti ASi juhtivpartner ja vandeaudiitor Sulev Luiga nentis, et kinnisvaraekspertide ja paljude infokasutajate arvates kehtib eeldus, et kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust on võimalik alati usaldusväärselt kindlaks määrata.

"Erandjuhtudel leidub siiski kindlaid tõendeid selle kohta, et see ei ole võimalik. Selline olukord tekib siis, kui võrreldavaid tehinguid sooritatakse turul harva ning ei ole võimalik anda alternatiivseid usaldusväärseid, näiteks diskonteeritud rahavoogude prognoosil põhinevaid hinnanguid," selgitas Luiga.

Välja tuleb see Luiga sõnul tavaliselt sedakaudu, et tavapäraselt ei anna erinevad meetodid kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse kohta sarnaseid tulemusi. Kui selline olukord tekib, tuleb analüüsida nende erinevuste suurust ning tekkimise põhjusi, et jõuda õiglase väärtuse kõige usaldusväärsema hinnanguni.

Aunpu märkis, et pangad muutusid kriisi saabudes kinnisvara väärtuse suhtes väga tähelepanelikuks. "Esines ka juhtumeid, kus pank ei tunnistanud akrediteeritud hindaja hinnanguid üldse, vaid teatas, et teeb kinnisvara hindamise sõltumata ametliku hinnangu olemasolust hoopis ise. Seda ei saa loomulikult käsitleda normaalse turumehhanismina, kus finantseerija dikteerib tagatisvara hinna."

Samas on see Aunpu sõnul mõistetav reaktsioon olukorras, kus turg on kiires muutumises ja statistika ei jõua sellele järele.

Luiga lisas, et see tähendab üht - õiglase väärtuse määramisse tuleb varasemast oluliselt rohkem panustada.

Turul vabalt mittekaubeldavate aktsiate ja ettevõtete puhul, mille bilansis on kinnisvara väärtus suur, määrab ettevõtte turuväärtuse peamiselt just varade väärtus. Mainori investeerimisotsuseid on kinnisvara turuväärtus mõjutanud väga palju.

Näiteks ASi Ülemiste City läbirääkimised Technopolis Oyj-ga ühisettevõtte loomiseks selle aasta oktoobris, milles ma osalesin. Läbirääkimised kestsid ligi aasta. Tehingu väärtuse arvutamisel oli kinnisvara turuhind arusaadavalt väga oluline tegur. Samas ei saanud lõplikult määravaks mitte kinnisvarahindajate, vaid poolte enda analüütikute ja juhtide hinnang. Kuna turg oli vähelikviidne, oli vara väärtust keeruline objektiivselt määrata. Eri hindajate hinnangud varieerusid väga suurtes piirides. Lõpuks osutus kõige tähtsamaks läbirääkimiste käigus saavutatud ühine arusaam vara õiglasest hinnast, projekti mainest ja tegelikust potentsiaalist.