Kinnisvara. Kuidas valida maaklerit?

Kuidas orienteeruda juba olemasolevate maaklerite nn tiitlite vahel ning mida annab uus register juurde, selgitas Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liige ja LVM Kinnisvara maakler Ingmar Saksing.

Saksing ütles, et praegu võib Eestis maakleriks hakata sisuliselt igaüks ja keegi ei saa sellelt inimeselt eeldada valdkonda puudutavat kompetentsi, õigusaktide tundmist või turul toimuvaga kursisolekut. Riik eeldab, et õigusaktidega on kursis notarid, kuid notari juurde jõutakse alles tehingu n-ö lõppfaasis. Kliendi ja maakleri vaheline suhe –ja tihtilugu ka probleemid – algavad aga tükk aega enne notarisse jõudmist.

Näiteks võib maakleri tegemata töö tõttu tekkida notarisse jõudes vaidlus, milline osapool peab maksma tehingu kõrvalkulud, sest seadus seda otseselt ei reguleeri. “Notar seda ka selgitab, aga eelkõige on tema ülesanne panna kirja see, mille kaks poolt on omavahel juba kokku leppinud. Notar ei pea isegi teadma, kas müüdav vara on füüsiliselt olemas või kas vara juurde on olemas juurdepääs avalikult teelt,” ütles ta.

Maaklerteenusega seonduvat reguleerub küll võlaõigusseadus, kuid see ei puuduta vähimalgi määral teenuste kvaliteeti. Praegu pole õiguslikult reguleeritud ka seda, mida üldse maakleri teenus sisaldama peaks: kas see on ainult portaali kuulutuse ja piltide ülesriputamine või ka väljaselgitamine, millised piirangud müüdaval varal on, ning kliendi informeerimine tema õigustest ja kohustustest.

“See on uskumatu, et kinnisvaraturu aastane käive on 1,8 miljardit eurot ehk umbes veerandi jagu riigieelarvest, aga riigi poolt pole mitte ühtegi mängureeglit. Samas on õiguslikult tunduvalt täpsemini reguleeritud näiteks kingade ostmine, kus liikuvad summad on tunduvalt väiksemad,” märkis Saksing.

Novembris hakkavad asjad siiski muutuma. Esiteks hakkab kehtima ühtne Euroopa Liidu maakleri teenuse standard. Üks olulisemaid aspekte on seejuures, et kui seni puudus maakleri ja kliendi vahelistes kokkulepetes vorminõue, siis standardite kohaselt peab see olema eranditeta kirjalik.

Standard annab esimest korda tarbijale aluse teenuste kvaliteediprobleemide korral pöörduda tarbijakaitseameti poole. Samuti kohustab see maaklerit klienti tema õigustest ja kohustustest informeerima. Näiteks peab maakler andma nõu otsitava kinnisvara turuhindade, tõenäoliste kulude, hindade jms kohta. Samuti on ta kohustatud ostjale esitama infot selle kohta, milline on müüja õigus objektile või valdusele ja millised piiranguid selle peal on.

Teise muudatusena hakkab maaklerite koda registreerima enda juures maaklereid. See on Saksingu sõnul oluline kahel põhjusel. Esiteks nõuab uus standard, et kõikides kinnisvaramaakleri sõlmitavates lepingutes oleks kajastatud kinnisvaramaakleri registreerimisnumber. Riik sellist nimekirja maaklerite registreerimisnumbritega ei pea, aga koja nimekiri annaks tarbijale võimaluse veenduda, et maakler on end registreerinud.

Teiseks annaks nimekiri tarbijale ülevaate maakleri eelnevast praktikast ja spetsialiseerumisest.

Kvaliteedimärgiga maaklerid. Kui kutseliseks maakleriks saavad isikud, kes on valdkonnas töötanud vähemalt kaks aastat ja koja liikmeks üheaastast praktikat omavad maaklerid, siis registreerimine oleks võimalik sellest hetkest, kui tööd alustatakse, lisas Saksing.

Tarbijakaitseameti jurist Kadi Raudsepp tõi üle-eelmisel nädalal toimunud maaklerite seminaril välja, et registreering võiks toimida kui kvaliteedimärk, mille maaklerid saaksid oma kontaktandmete juurde näiteks visiitkaartidele lisada. Sama põhimõte on kasutusel E-kaubanduses.

Täpne registreerimise kord on väljatöötamisel, kuid kindlasti saab üheks tingimuseks standardi järgimine. Aga ka juba praegu soovitab Saksing palgata kinnisvaratehingut korraldama kutselise maakleri või koja liikme. “Sel kombel saab tarbija parema teenuse, mis väljendub eelkõige kõrgemas müügi- või üürihinnas või kiiremas tehingus. Lisaks saab tarbija garantii, et probleemide korral on võimalik pöörduda koja poole asja lahendamiseks. Lihtsamate probleemide korral saab koda aidata nende lahendamisel, keerulisemate olukorda puhul aidata pöörduda tarbijakaitse või kohtu poole,” loetles ta.

Turu korrastamisel eeskujuks Rootsi

Rootsis on loodud maaklerite töö järelevalvet pidav inspektsioon, millel on õigus maakleritele hoiatusi esitada või karmima rikkumise korral neilt ka tegevusluba ära võtta.Kinnisvaramaaklerite seminaril esinenud Rootsi inspektsiooni ametnik Diego Ortiz del Gaiso rääkis, et kõik maaklerid peavad Rootsis olema registreeritud inspektsioonis, ilma selleta tegutsemine on keelatud.Õigusruumi erinevuste pärast puudub Rootsis notarite süsteem ning seetõttu on ka maaklerile esitatavad nõuded Eestist karmimad. Näiteks peab maakler olema käinud minimaalselt kaks aastat ülikoolis.Tarbija saab inspektsioonist kontrollida, kas maakler on registreeritud, ning ka kaebused tuleb esitada inspektsioonile.Kord kuus käib koos turuosalistest, kohtunikest ja juristidest koosnev nõukogu, kes kaebusi arutab ja otsustab, kas maakler on õigesti käitunud või tuleks talle teha hoiatus, halvimal juhul tühistada registreerimine.Inspektsiooni tegevust finantseerivad kinnisvarafirmad ise, väike toetus tuleb ka riigilt.Ingmar Saksing ütles, et Rootsi registreerimissüsteem oli eeskujuks ka Eesti registreerimissüsteemile. Samas hakkab Eestis registreerimine toimuma vabatahtlikult.Samuti ei ole meil sellist järelevalveinspektsiooni. Kuid Saksingu hinnangul oleks ka meie turul sarnast institutsiooni vaja.

 

Kes on kes

Koda tagab teenindustaseme

KinnisvaramaaklerOn isik, kes tegutseb maaklerina kinnisvaratehingutes kliendi nimel või vahendajana. Maakleriks võib praegu end nimetada sisuliselt igaüks.

Kutseline kinnisvaramaakler On aga isik, kellel on vastav kutsetunnistus ehk vastav kompetents on kutse andja poolt hinnatud.Kutse taotlemise eeltingimuseks on see, et inimesel on vähemalt kaheaastane kinnisvaravahenduse valdkonna töökogemus. Kliendi vaatenurgast tagab kutsetunnistus professionaalsema teeninduse.

Eesti Kinnisvara­maaklerite Koja liige Liikmelisus tähendab tarbijale sarnaselt kutsetunnistusega professionaalsemat teenindust. Koja liikmeks saamise eelduseks on see, et inimene on töötanud vähemalt ühe aasta kinnisvaramaaklerina. Seejuures saadakse koja liikmeks ainult soovituste alusel. Muude kohustuste kõrval on koja liige kohustatud kinni pidama headest tavadest. Lihtsamate probleemide korral saab koda klienti aidata.Koja liige võib oma kontaktandmete juures kasutada selle kohta käivad märki.

Koja juures registreeritud maaklerNimekirjast saab kontrollida, et maakler on end maaklerina registreerinud ning milline on tema eelnev praktika ja spetsialiseerumine. Ühe registreerimise tingimusena kinnitab maakler, et järgib ELi teenuse standardit.

Allikas: Ingmar Saksing

 

Kommentaar

Kindlad reeglid parandavad mainet

Peeter Aspe, advokaat ja Eesti-Rootsi kaubanduskoja esimees Pikas perspektiivis on tegemist maaklerite endi ellujäämise küsimusega. Kui ostjate ja müüjate usaldus maaklerite vastu kaob, siis hakkavad sellega tegelema teised, kes tahavad kokkulepitud reeglite järgi mängida. 1980. aastate lõpus olid Rootsis samuti ajad, kus maakleritel oli äärmiselt kehv maine, aga praegu keegi Rootsi maaklereid – ega nad ka ise oma ametit – ei häbene. Seda just tänu registreerimisele ja heade tavade kokkuleppimisele. Kuigi Rootsis võib praegu teha ostu-müügitehingu ka lihtvormis, ilma maakleri vahenduseta, kasutatakse neid 95% tehingute juures.