Kinnisvara. Investeerijad elavnenud

Konsultatsioonifirma Colliers Internationali kinnisvaraturu uuringu andmetel on selle aasta esimese kahe kvartali kinnisvarainvesteeringute kogumaht 146 miljonit eurot, mis on ligi 70% suurem kui mullu samal ajal. Üldjoontes see siiski ei tähenda, et investeerijad on hüppeliselt aktiviseerunud, pigem võib rääkida mõõdukast kasvust.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Soomani sõnul on investeeringute mahust olulisem rääkida hoopis tehingute arvust. “Üks-kaks suurt tehingut võivad mõjutada pilti küll, aga see ei ole tingimata turukonjunktuur,” ütles Sooman.

Tehinguid veerandi võrra rohkem. Ka seda näitajat vaadates võib öelda, et meeleolu on positiivsem. Soomani andmetel on 2013. aasta esimese 9 kuuga mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingute arv kasvanud viiendiku võrra ehk 22%.

Kuigi ühelt poolt mõjutab kogu pilti selgelt paar-kolm tehingut, on Soomani arvates ka investeerimiskliima oluliselt positiivsem kui aasta tagasi. Siis räägiti Euroopa võlakriisist palju rohkem ja ka USA turg oli oluliselt halvemas seisus.

Globaalne pilt on Soomani sõnul oluliselt paremaks läinud. Seda ei riku ka asjaolu, et Eesti majanduskasv on olnud ootustest väiksem ja vahepeal jõudis SKP isegi miinusesse. “Need, kes teevad suuri investeeringuid miljonites eurodes, ei vaata ­ainult kohalikku konteksti, vaid globaalset perspektiivi,” ütles Sooman. Praegu on see investorite silmis julgustav. “Sellest tingitult aksepteeritakse sellist hinnataset, mida võib-olla aasta ja eriti kolm aastat tagasi ei aktsepteeritud,” ütles Sooman.

ASi BPT Real Estate Services juhatuse esimehe Indrek Hääle sõnul oli kinnisvarainvesteeringute kasvu märgata juba eelmise aasta lõpus. Paljud tehingud lükkusid aga selle aasta algusesse, mille tõttu tekkiski tänavu suurem kogumaht. Ka BPT Real Estate Services eelmisel aastal suuri tehinguid ei teinud, ostud lükkusid 2013. aastasse.

Aktiivsuse põhjuseks peab Sooman ettevõtete paremat rahalist seisu. “Praegu on suudetud oma kasumimarginaal enam-vähem ära balansseerida ja sealt on ka tekkinud võimalus raha kuskile paigutada,” ütles ta.

Hääle sõnul istusid varem paljud omanikud istusid kinnisvara otsas, kuna sealt saadavat raha ei suudetud uude tegevusse suunata. Majanduse elavnedes tekkis võimalus vabu vahendeid investeerida ja siis tuli küllaltki palju investeerimiskinnisvara korraga turule. BPT ostis Coca-Cola Plaza hoone just samal põhjusel – omanikul tekkis huvi vabastada kinnisvara all olev raha ja suunata see põhitegevusse.

“Ostetav rahavoog tundub paljude projektide puhul turvalisem kui eelmise aasta alguses,” rõhutas Hääl. Majandusolukord puhastas paljud hooned ebarealistlikest üürilepingutest.

Tema sõnul on tunda, et aktiivsemaks on muutunud ka arendajad ning loodetavasti toob see turule uusi projekte ning vanade müümist, et saada raha juurde uueks arendustegevuseks.

Pangad tänavu julgemaks muutunud

Kuivõrd pangad on nõus lahkemalt raha laenama, on see ka mõne suurtehingu võimalikuks teinud.Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul kasutavad investorid harva vaid omavahendeid. Suuremate tehingute puhul kaasatakse pea alati ka võõrkapitali.Seega määrab investeerimisturu aktiivsust ärikinnisvara vallas vägagi palju pankade investeeringute finantseerimise mõttelaad, mis on Soomani hinnangul  tänavu veidi julgemaks muutunud.Rääkides aasta viimastest kuudest, ennustas Sooman jätkuvat kasvu: “Kaardistades äriklientide huvisid, olen kindel, et tehingute kontekstis pigem aktiivsus kasvab edasi, kuid eelkõige kohaliku tarbijaskonna toel.”ASi BPT Real Estate Services juhatuse esimehe Indrek Hääle sõnul sõltub aasta lõpptulemus palju pankadest – kui palju ollakse valmis veel aasta viimases kvartalis laene väljastama kinnisvarainvesteeringutele. “Kindlasti näeme aasta lõpus veel tehinguid, aga ega nendest keegi enne rääkida ei taha, kui notar pole allkirja kinnitanud,” ütles ta.Ka Sooman vihjas, et nii mõnigi suuremat sorti tehing on läbirääkimiste faasis päris kaugele jõudnud, aga nende puhul ei saa veel nimesid ega  asukohta nimetada. “Üldjoontes võib nii palju öelda, et objektideks on nii mõni büroohoone tervikuna kui ka väga suured multifunktsionaalsed ärimaakompleksid,” kergitas ta katet.Hääle sõnul on professionaalne kinnisvarainvesteerimisturg suuresti jagunenu nelja-viie n-ö peamise kahtlusaluse vahel:  BPT, East Capital, Eften, Capital Mill ning korralikke tehinguid on teinud ka Kawe Group.

Tõbise kinnisvara sanitarid

“Kõik on Eesti ärikinnisvara­turu suuremad  tegijad on oluliselt julgemini lähenenud väärtuse kasvupotentsiaalile,” ütles ASi BPT Real Estate Services juhatuse esimees Indrek Hääl, kes nimetas neid tõbise kinnisvara sanitarideks, kes ei unusta siiski omakasu.“Väärtuse kasvu potentsiaali leidmine ehk olekski selle aasta tehingute märksõna,” lisas Hääl.Tema hinnangul saab pikaajaline väärtuse kasv tulla vaid väga aktiivsest ning professionaalsest haldustegevusest.Üle tuleb vaadata hoone nõrgad kohad: kuluefektiivsus, pindade jagunemise efektiivsus, juurde- ning ümberehitamise võimalused, hoone üldine kvaliteet ning kindlasti ka hoone kuvand turul.Hääle sõnul luuakse tihtipeale aga hoonele tõeline väärtus sihtotstarbe muutmisega. Heaks näiteks pidas Hääl peagi avatavat Postimaja hoonet Tallinnas Narva maanteel, mis taasavatuna on muudetud väiksemat laadi kaubandushooneks.“Professionaalsed kinnisvarainvestorid on tihtipeale tõbise kinnisvara sanitarid, küll aga suurema omakasupüüdlikkuse teguriga,” tõdes ta.

 

 

Viis suuremat tänavu omanikku vahetanud pinda

EPI Balticu portfelli müük EfTENileK-Rauta Tondil, Logistika Pluss Lasnamäel, Stora Enso tootmis- ja laohoone Tänassilmal, Mediq laohoone Sauel ning Hanza Mechanics laohoone Tartus. Kogu rendipind ulatub 40 000 ruutmeetrini.Narva Prisma kogupind ca 13 300 m2Coca-Cola Plaza ca 11 500 m2Rävala 5 ca 9200 m2If Kindlustuse hooned kokku ca 6600 m2