Kasuta ärikinnisvara targalt

Artikkel

- Uudised
- Äripäev
- 21. detsember 2014 kell 13:00
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Kasuta ärikinnisvara targalt
Starman kütab ja jahutab oma Akadeemia kontorit serveritest eraldava soojusega. Aastaringselt saavad nad ise majandatud 95 protsendiga. Kui on väga külmad ilmad lükatakse taha tsentraalküte.Foto: Andras Kralla
Jagasime kinnisvararubriigis sel aastal mitmeid ärikinnisvara puudutavaid nõuandeid, alates sellest, kuidas ettevõtet kolida, kontorit rohelisemaks muuta ning lõpetades sellega, mida silmas pidada ärikinnisvarasse investeerimisel.
Toome praktilisemad neist taas lugejateni.
Ärikinnisvarasse investeerimine mõtle hoolikalt läbi
Investorid paigutavad raha pigem pikaajalistesse investeeringutesse. Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul on pikaajaliste investeeringute puhul ostjad turuteadlikud ja asjatult liiga väikese tootluse või ebakvaliteetse üürilepinguga ei riski.
Äripindade investeeringute turg on tema sõnul Eestis selle poolest küpsemaks muutunud, et ka pindade omanikud on hakanud mõistma, et nad ei saa väikese tootlikkusega hoonete eest kõrget hinda küsida. Veel paar aastat tagasi olid ostjate ja müüjate ootused liiga erinevad ja seetõttu toimus ka tehinguid vähem.
Siiani on Soomani sõnul tihti komistuskiviks erinev arusaam rahavoo kvaliteedist – pikaajalisele investorile ei meeldi hallata sadat kabinetiüürnikku, kellel on kõigil tähtajatud üürilepingud.
Eelistatud on ärihooned, kus on korrused mõistlikult mõne üürniku vahel ära jagatud. Ideaalis on hoones ka tuntud oma valdkonna liiderettevõte või mõne rahvusvahelise börsifirma filiaal.
Ärikinnisvaraturul on kolme tüüpi ostjaid. Pikaajaliste investeerijate kõrval tegutsevad ka spekulandid, kes loodavad ostmise-edasimüügiga kiiresti raha teenida. “Neid on vähe ja nad tegutsevad eelkõige väikeste pindadega. See on praegusel turul riskantne, märkis Sooman.
Kolmas ja suurem kategooria on ettevõtjad, kes ostavad hoone, mida on võimalik saneerimise või renoveerimisega parandada – näiteks maja suuremaks ehitada, teha tänapäevane ventilatsioon või midagi muud, mis lubaks rahavoogu suurendada. Mõne aasta pärast võib niisugune investor uues kuues maja juba kallimalt edasi müüa.
Rohelise toimimisega seotud aspketid:
Keskkonnahoidlikud hanked. Kontoritarvete ja -teenuste sisseostuks koosta keskkonnahoidliku hankimise kriteeriumid ja kord.
Energiatõhususe edendamine. Kehtesta meetmed tarbitava energia säästmiseks ning energiatõhususe suurendamiseks.
Loodusressursside jm materjalide kasutamise vähendamine. Rakenda meetmeid, mis võimaldavad vähendada loodusvarade ja olulise keskkonnamõjuga seotud kontoritarvete tarbimist.
Jäätmetekke vähendamine ja taaskasutus. Loo meetmed jäätmetekke vähendamiseks ja jäätmete liigiti kogumiseks.
Säästev transport ja liikluskorraldus. Minimeeri transpordivahendite kasutamisest tulenevat negatiivset mõju keskkonnale ning edenda säästvaid tööreise ja tööle-koju liikumist.
Tervislik töökeskkond. Loo meetmed tervisliku ja sotsiaalselt vastutustundliku töökeskkonna ja -tingimuste võimaldamiseks (sh regulaarne riskihindamine töökohtades).
Allikas: Säästva Eesti Instituut
Muuda kontor rohelisemaks
Ehkki büroopinna rentija ei saa hoone rohelisemaks muutmiseks väga palju ära teha, pole kasu ka ökokontorist, kui selle sees tegutsedes keskkonnale ja kokkuhoiule ei mõelda.
“Rohelise kontori käsiraamatu” ühe koostaja, Säästva Eesti Instituudi vanemeksperdi Harri Moora sõnul on keskkonnahoidlike põhimõtete rakendamisel kontorites kõige suuremaks väljakutseks inimeste kaasamine.
Tihti arvatakse, et igapäevane tegevus kontorites suurt mõju ei avalda, sellel on aga üha suurem osa keskkonnamõjudes.
Lisaks jäätmete tekkele suureneb kontorites järjest energia, vee ja teiste loodusvarade tarbimine. Koos tugitegevustega tarbivad kontorid isegi kuni 40 protsenti maailma toorainest ja ressurssidest.
Moora sõnul kipuvad kontoritöötajad rohelise kontori põhimõtete rakendamisse umbusuga suhtuma.
Eestlasi iseloomustab kritiseerimine, ühistele protseduuridele vastu töötamine ning initsiatiivi allasurumine, mistõttu ei edene inimeste käitumisharjumuste muutmine ja tervisliku töökeskkonna loomine meil nii edukalt kui Põhjamaades, kus roheliste põhimõtete rakendamine on väga levinud.
Mis teeb hinna allakauplemise lihtsamaks:
Üüriturg. Suurem rendipindade pakkumine, vabade üüripindade olemasolu samas hoones.
Asukoht. Äärelinn või maapiirkond.
Parkimisprobleemid. Vähene võimaluste ja kohtade arv.
Kehv infrastruktuur ja ligipääsetavus auto ja ühistranspordiga.
Hoone seisukord. Vanus, kehv seisukord, mittevastavus nõuetele.
Kulud. Kallis ülal pidada.
Lisaraha. Üürniku investeeringuvajadus.
Üürilepingu tähtaeg või selle puudumine. Tähtajalise lepingu puhul on raskem hinda alla kaubelda.
Pinna suurus. Väiksemad pinnad on rohkem nõutud.
Rendihinna allakauplemisel tuleb olla leidlik
Mitu rendipinda otsinud ettevõtjat sõnas, et hinna ja kvaliteedi suhe ei ole kooskõlas ning kohati küsitakse kõrget hinda sisuliselt varemete eest.
Kuna vabade büroode üürihind on pindade vähesuse tõttu ülespoole rühkinud, on rendihinna allakauplemine keeruline, kuid olenevalt üüritava pinna asukohast ja olukorrast siiski teostatav.“Büroopindade üürihindu mõjutab eelkõige turuseis. Vabade pindade hulk on viimase paari aasta jooksul pidevalt vähenenud ja see on andnud võimaluse ka üürihindu kergitada,” ütles Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend.
Tema sõnul saab kõige kõrgemat hinda küsida südalinna uues hoones, rendihinda mõjutavad ka pinna kvaliteet, asukoht ja lisavõimalused. “Mida kaugemal kesklinnast, seda enam hakkab hinnastamisel rolli mängima kogu hoone kontseptsioon – kas on piisavalt parkimiskohti, töötajate ligipääs ka ühistranspordiga, lõunatamisvõimalused, lähedal asuvad sõlmpunktid. Mida vähem võimalusi ja kehvem hoone, seda madalam hind,” rääkis ta.
Hinnaläbirääkimisteks annavad Vellendi hinnangul võimaluse hoone täitumus ja ruumide seisukord. “Kui vaba pinda on palju, siis on võimalused ka hinnaläbirääkimisteks.” Samuti loeb ruumide seisukord – kui on endal soov näiteks vanemat pinda värskendada, on võimalus selle arvel hinda soodsamaks saada. Hinna toob alla ka kehv hoone kvaliteet – on vahe, kas tegu uue hoonega või tehti viimane remont 1979. aastal, samuti töötingimuste seisukohast olulised aspektid nagu ventilatsioon, konditsioneer, küte.
Soovitused kolimiseks
Alusta kolimise ettevalmistamist aegsasti. Pakkumiste võtmisest kuni kolimiseni kulus If Kindlustusel kokku umbes pool aastat. “Tihedam suhtlemine kolimisfirmaga algas umbes kuu enne kolimist,” rääkis If Kindlustuse haldusosakonna juht Algis Suik.
Kolimisfiramt valides otsi sõltumatut tagasisidet. “Kuigi hind on oluline, ei tohiks see olla peamine valikukriteerium.”
Kolimisprotseduur tuleb kolijatega detailselt paika panna. Kunagi pole liiast kokkulepitu veel kord üle kontrollida.
Võimalusel hajuta kolimist. Varem saab ära kolida kõik selle, mida iga päev ei kasutata.
Määra koordinaator. Kindlasti peab olema üks isik, kes kogu kolimist koordineerib.
Väldi keerukaid skeeme. “Oluline on teada, millal keegi midagi tegema peab, mis peab olema pakitud, mis tuleb ise kaasa võtta ning kuidas algab töö uues kontoris,” ütles Suik.
Koli targalt
If Kindlustusel lõppes sel aastal kaks aastat vädanud protsess, mille käigus otsiti ja leiti uus äripind ning koliti kahes majas asunud töötajad uude kontorisse Ülemiste Citys. Mõtteid uuele äripinnale kolida mõlgutas If Kindlustus juba aastaid, sest senine pind oli muutunud ebaefektiivseks nii halduskulude kui ka ruutmeetrite poolest töötaja kohta ning kindlustuse töötajad jagunesid kahe maja vahel, mis ei olnud logistiliselt parim lahendus.
Tagantjärele vaadates hindas ettevõtte haldusosakonna juht Algis Suik projekti pikkust optimaalseks. “Keerulisemaks ja pikemaks muutis protsessi soov lahendada korraga nii uue kontori leidmine kui ka olemasoleva müük,” selgitas ta ja lisas: “Ainult uue üüripinna leidmine oleks kindlasti kiiremini läinud.”Tema sõnul on keeruline öelda, milline on mõistlik aeg uue äripinna leidmiseks ja kolimiseks. Küll aga soovitab ta varuda aega pigem rohkem kui vähem, sest aega kipub alati väheks jääma.
Korporatiivne identiteet.
Firma või organisatsiooni korporatiivne identiteet peaks andma ettekujutuse:ettevõtte tegevusvaldkonnastettevõtte eesmärgist ja strateegiastettevõtte suhtlemise põhimõtetestühtsest disainistkogu ettevõttega seotud reklaami- ja turundustegevusestinimestest, kes seal töötavadfirma ajaloostettevõtte kultuurist
Rõhuta sisekujundusega korporatiivset identiteeti
Korporatiivse identiteedi rõhutamine ettevõtluspinna või kontori sisekujunduses on sõnum ettevõtte väärtustest ja kultuurist.
Korporatiivne identiteet aitab luua ettevõttest kuvandit ja tekitab seoseid. Seda nii väljaspool maja kui ka meeskonnas.
Abc Motorsi turundusjuhi Indrek Lubergi sõnul hiljuti avatud Renault' R-Store'i salongis aitab ühtne ja äratuntav kujundus klientidel lihtsamini ettevõtet või selle esindajat ära tunda, aga ka müügi- või teenindussalongis orienteeruda. Ettevõtte korporatiivse identiteedi põhikomponendid on rombikujuline logo ja kollane värv, millele oponeerivad must, valge ja kindlad hallid toonid.
Renault' salongides on suurt rõhku pandud kasutusmugavusele ning iga leti paigutuse on korporatsioon kindlalt ette andnud. Kui tavaliselt asub salongi kliendivastuvõtu lett otse välisukse kõrval, siis Eesti kliimaolusid arvestades tuli teha väike muudatus. “Õnneks võeti meie arvamust kuulda ja Abc Motorsis on see nüüd välisuksest piisavalt kaugel, et infosekretär talvel külmetama ei peaks,” selgitas Luberg. Abc Motorsi müügisalong, ajalehereklaam ja koduleht moodustavad tänu Renault' korporatiivse identiteedi standarditele ühe terviku. Ettevõttel, kel ettevõtluspinna uuendamine või soetamine plaanis, tasub esmalt luua põhjalik kõiki kliendiga suhtlemise kanaleid kattev korporatiivne identiteet ning alles siis sisekujunduse juurde liikuda.
Tarkvaralooja Iglu OÜ uue kontori kujundamisel lähtuti ettevõtte väärtustest ja olemusest. Kontor peaks toetama igapäevatööd, pakkuma töötajatele ja klientidele positiivseid emotsioone ning olema õdus koht ka töövälisel ajal. “Iglu kontori sisekujunduses oleme kasutanud ettevõtte sümboolikat väga vähe ja see on meie teadlik valik,” rääkis Iglu OÜ tegevjuht Kristjan Aiaste.
Enne varakindlustuslepingu sõlmimist:
Tee selgeks, millised on välistused, mida leping ei kata.
Mõtle läbi, millised on tõenäolisemad ohud büroole ja seal asuvale varale.
Veendu, et kindlustussoov sisaldaks kogu vara, mida kindlustada soovitakse.
Kindlustussummad peavad olema piisavalt suured, et võimaldada kõike kindlustatavat kahju korral soetada.
Räägi läbi, millised on konkreetsel juhul kindlustatavad esemed, ja lase see poliisile täpsustavalt kirja panna.
Õnnetuse vastu tasub kindlustada
Kuigi kindlustusettevõtjad pakuvad ettevõtetele ruumide koguriskikindlustust, ei kaitse see ootamatute kahjude eest, kui tegemist on hooletuse või tahtlikult tekitatud kahjuga.
RSA Kindlustuse varakindlustuse riskijuhi Marek Ratniku sõnul on varakindlustuslepingu sõlmimisel väga oluline, et kindlustusvõtja järgiks nii seadusest kui ka kindlustuslepingust tulenevaid ohutusnõudeid.“Nende kohustuste täitmata jätmisel on kahjujuhtumi korral kindlustusandjal õigus kahjuhüvitise maksmisest keelduda,” selgitas Ratnik. Kindlustuse põhimõte on kaitsta end ootamatu ja ettenägematu kahju eest, seega ei hüvitata alati kõikvõimalikke kahjusid.
Ratniku sõnul on kõige laiemaks kindlustuskaitseks koguriskikindlustus, mis katab tavapäraselt enamiku võimalikest kahjujuhtumitest, kuid sisaldab ka välistusi, mida kindlustusandja ei hüvita. Enamasti on need seotud kindlustusvõtja või temaga võrdsustatud isiku tegevuse- või tegevusetusega, sealhulgas raske hooletuse või tahtlusega. Näiteks kui töötaja on unustanud ruumid valve alla panna ja bürooruumidesse murtakse sisse ning varastatakse töövahendeid (arvuteid), on kindlustuslepingus toodud töökorras valvesignalisatsiooni nõue täitmata jäetud.
Hetkel kuum