Investor Toomas: kuidas investor end üüriäris kaitseb?

Kui piisavalt vaeva näha, võib üüriäri osutuda küllaltki tulusaks.  Foto: Raul Mee

Kuigi seadus soosib paljudel juhtudel üürnikku, on üürileandjad leiutamas üha uusi nippe, kuidas paragrahvid siiski enda kasuks pöörata.

Kuigi minul kinnisvarainvesteeringud puuduvad, hoian siiski jõudu mööda silma peal oma investeerimishuvilistel kolleegidel, kes sektoris tegutsevad. Viimati tundsin huvi, kuidas saab üürileandja mööda nõudest, mis jätab remondifondi maksmise kohustuse talle. Samuti on seadusega piiratud üürnikult nõutava tagatisraha maksimaalne suurus ning probleeme võib esineda ka sellega, et üürnikud lõpetavad lepingu kokkulepitud tähtajast märksa varem.

§ 292: Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud.

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

§ 275: Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

Vastuste saamiseks kompasin turgu, asetades end üüripinna otsija rolli. Nii sain parema pildi, kuidas kinnisvarainvestorid tegelikus elus enda huve üürisuhetes kaitsevad ning millisel viisil üürniku hüved enda kasuks pöörata.

Liida remondifond üürihinnale

Kõigepealt heitsin aga pilgu võlaõigusseadusesse, mis ütleb, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. See tähendab, et remontimisega seotud kulude ja heakorra eest vastutab üürileandja ning üürnikult ei saa nõuda kulude tasumist, mis teenivad elamu ja seega omaniku vara säilimise ja parendamise eesmärki. Niisiis võiks eeldada, et kinnisvarainvestor peab remondifondi tasudes arvestama üüritulu kaudse vähenemisega.

Kortereid uurides ja üürileandjatega suheldes proovis enamik aga remondifondi kulud jätta üürniku kanda. Juhtides tähelepanu asjaolule, et see pole üürniku kohustus ning seetõttu võiks üürihind remondifondi võrra soodsam olla, kõlas vastuseks, et remondifond on juba üürihinnast maha lahutatud. Probleemi lahendaks üürileandja poolt vaadatuna ka mulle pakutud variant, et kui üürnik ei soovi remondifondi tasuda, võib üürileandja üüri hinda hoopis selle jagu tõsta ning seejärel ise remondifondi tasuda – nii oleks juriidiliselt kõik korrektne.

Küll aga on juristid jõudnud seisukohale, et remondifondi maksmist üürniku kohustusena lepingus kokku leppida ei saa, sest see oleks võlaõigusseadusega vastuolus ja seetõttu tühine. Remondifond ei liigitu kõrvalkulude alla, kuna pole seotud otseselt asja kasutamisega. Üürnik võib algselt küll sõlmitud kokkulepet täita, kuid ta saab hiljem remondifondi makstud summa tagasi nõuda ning sellega investorile kahju tekitada.

Kaitstakse rahavoogu

Lisaks hakkab üüriturul silma, et kinnisvarainvestorid püüavad üha rohkem enda rahavoogusid kindlustada ning seetõttu on oluline, et üürnik ei saaks ega tahaks sõlmitud lepinguid kiiresti üles öelda. Seda üritatakse saavutada lepingutasu küsimisega ka juhtudel, kui tehingut ei sõlmita kinnisvaramaakleri kaudu. „Lepingutasu annab mulle kindluse, et üürnik liiga väikese perioodi järel minema ei taha kolida ning nii hoian kokku uue üürniku otsimisega seotud kulusid,“ põhjendas üks üürileandja lepingutasu küsimise vajalikkust.

Samuti üritatakse teatud juhtudel saada üürnikult ka suuremat tagatisraha, kui seaduses maksimaalselt ettenähtud kolme kuu üüri summa. Selleks on võimalik küsida üüri ettemakset.

Ehkki vaatamata veidi väiksemale tulupotentsiaalile, on nii elukondlikkusse kui ka ärikinnisvarasse investeerimisel aktsiate ees omad võlud, alates paremini prognoositavatest rahavoogudest kuni väiksema hindade kõikumiseni, eelistan üüriäris jääda endiselt kõrvalvaataja rolli.

Rahapaigutus Baltic Horizoni fondi on minu jaoks piisav panus Balti ärikinnisvara käekäigule – saan veidi intressitulu, likviidsus paistab enam-vähem ega ole ka üürilevõtjatega jändamist.

Hetkel kuum