Võlausaldajate huvid paremini kaitstud

Uue redaktsiooni järgi tunnistab kohus tagasivõitmisel kehtetuks tehingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja millega kahjustatakse võlausaldajate huve. Tehinguks loetakse ka eseme käsutamist täitemenetluses. Seega lubab uus redaktsioon tagasivõitmise hagi esitada ka siis, kui vara on müüdud täituri poolt või enampakkumisega, kui arvatakse, et on kahjustatud võlausaldajate huve.

Seega on ebamõistlikult pika tähtajaga ja odava üüriga üürilepingud, mis ilmselt on sõlmitud tagantjärele, tagasivõitmise korras kehtiva seaduse järgi kehtetuks mittetunnistatavad, kui ei õnnestu tõendada tehingu kinke iseloomu kohustuste ebavõrdsuse tõttu. Edaspidi ei pea haldur aga ilmselt ebamõistlike üürilepingutega arvestama ning saab vara kallimalt müüa, kuna uus pankrotiseaduse redaktsioon ei ütle, et vara peaks olema tagasivõitmise hagi esitamise puhul omandist välja läinud. Üürilepingu sõlmimisel on tegemist valduse üleminekuga, omand ei muutu.

Alates 01.07.2003 hakkab kehtima ka võlaõigusseaduse paragrahv 323, mille kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, kui omandaja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Millal esineb tungiv vajadus, see selgub kohtupraktikast.

Vastavalt kehtivale võlaõigusseadusele, kui üürileandja võõrandab või vahetab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest (nt üürilepingust) ei teadnud. Kui valdust pole aga üürnikule üle antud, siis üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused omandajale üle ei pruugi minna.

Kui üürnik teeb üüritud pinnale suuri investeeringuid, siis soovitaksin nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, mis tagaks, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt võlaõigusseadusele üles öelda. Haldur ei või loobuda võlgniku kohustuse täitmisest, mille tagamiseks on kinnistusraamatusse tehtud eelmärge. See põhimõte on jäänud samaks. Kehtiv pankrotiseadus ütleb, et halduril on õigus võlgniku kohustusi täita või loobuda võlgniku kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks pole tehtud eelmärget kinnistusraamatusse. Kui haldur loobus pärast pankroti väljakuulutamist võlgniku kohustuse täitmisest teiste isikute ees, võib lepingu teine pool esitada lepingu täitmata jätmisest tuleneva nõude pankrotivõlausaldajana.

Uues pankrotiseaduses on kirjas, et kui tehing on tehtud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, siis tehingu teine pool teadis või pidi

teadma, et võlgnik sellega kahjustab võlausaldajate huve. Praeguses seaduses on see tähtaeg 10 päeva. Tundub, et siin ei kehti hea usu põhimõte. Seega

edaspidi eeldatakse, et äripartnerite halba majandusseisu teatakse jooksvalt ja seadusandja teeb sisuliselt kohustuseks äripartneri majanduslikku olukorra pideva ja kestva analüüsi.

Kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks kehtiva redaktsiooni alusel, on teine pool kohustatud tagastama pankrotivarasse tehingu alusel saadu. Alates 01.01.2004 tuleb saadu tagastada koos viljade ja muu kasuga.

Näide. Ettevõtte A on majanduslikult halvas seisus ja omab mittetöötavat remontimata treipinki. Ettevõte B ostab treipingi 100 000 krooniga, remondib selle ise ja alustab tootmist, teenides kuus 10 000 kr. 5 kuu pärast läheb A pankrotti. Kahe aasta pärast esitab A pankrotihaldur hagi tehingu tühistamiseks. Halduril õnnestub tõestada, et treipingi turuhind pidanuks müügi hetkel olema 120 000 kr. B ei suuda tõestada kulutusi remondile. Tagastada tuleb treipink ja 2 aasta jooksul teenitud kasum ehk 240 000, saades vastu ainult 100 000 algostuhinda.