Kinnisvara hindadel napib kauplemisruumi

Keskmiselt jääb väljakaubeldav hinnaalandus vaid viie protsendi kanti, harv pole ka see, kui rohke huvi viib enampakkumiseni.

Viimastel kuudel on Eesti elupindade turul kerkinud nii pakkumiste arv kui ka hinnad. Kuigi ostujõud jõuab järele mõnevõrra aeglasemalt, ei ole muretsemiseks põhjust. Turg areneb tervislikult ja ostjal on valida rohkem kui varem. “Kõige rohkem võidab praegu klient,” ütles Laam Kinnisvara juhatuse liige Aivar Villemson. “Kui me tahame õuna osta, siis ei taha ju keegi minna turule, kus on ainult üht sorti õunad,” märkis ta.

Sel aastal kasvab elamufond veelgi, sest lisandub palju suuri uusarendusi. Koos palkadega on tõusnud ka hinnad. Hoolimata mõnel pool kõlanud hoiatustest, nagu oleks lähenemas uus mull, on kinnisvaramaaklerid rahulikud.

“Ütleksin, et turg toimib enam-vähem normaalselt ning reageerib normaalselt nõudlusele ja pakkumisele,” ütles Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand. Samas ei maksa tema sõnul unustada, et Eesti ei ole ainult Tallinn, vaid ka Tartu, Narva ja Kõlleste. “Tallinnas on trend tõusvas joones, Narvas näeme langust ning Kõllestes on olukord stabiilne, sest seal pole kunagi midagi märkimisväärset kinnisvaraturul toimunud,” märkis ta.Hinnakorrektsiooni oodata pole

Tallinnas, eriti aga Tartus, on Allekandi sõnul ­uute korterite niinimetatud laoseis suurenenud ja seega peaks justkui turg liikuma rohkem ostjate kontrolli alla, kuid ostusoovi vähenemist näha ei ole. Kuigi hinnad on kõrged, ei näe Allekand lähiajal selles olulisi muutusi. Lisaks tõusnud palkadele on kõrgete hindade taga ka uusarenduste ehitusõiguse hinnad, mis on järjekindlalt kasvanud, sest asja­ajamine muutub iga aastaga järjest keerulisemaks. Uusarenduste hinnatõus tõmbab järele ka järelturu.

Hindade langemist Allekand kuigi tõenäoliseks ei pea. “Üldpilt on kahjuks selline, et kui Euroopa rahatrükk tööle pannakse, siis mingit hinnakorrektsiooni ei tule. Pigem jõuab osa sellest rahast tasapisi ka meile ning nõudluse püsimisel jätkub väike hinnatõus.”

Suurema pakkumise tõttu on ostjal valikut aina enam, mis annab ka võimaluse kinnisvara ostmisel hinna üle kaubelda, aga turuhinnale vastavalt hinnatud atraktiivseid objekte on endiselt võimalik müüa ka väljareklaamitud hinnaga. Kuigi õigesti hinnastatud elupindade puhul ei pruugi hinnavõit olla suurem kui varem, tõstab alternatiivide olemasolu müüja valmidust teha allahindlusi. Keskmiselt jääb väljakaubeldav hinnavõit viie protsendi ringi.

“Mingeid eriti vingeid läbirääkimistaktikaid ma välja tuua ei saa peale selle, et küsija suu pihta ei lööda,” ütles Allekand. Mõnikord tähendab liigne küsimine siiski seda, et selle ostjaga lihtsalt rohkem ei räägita. Seetõttu soovitas Allekand kallimate asjade puhul kindlasti ka ostja poolel kasutada maaklerit. “Nii saab märksa parema ettekujutuse, mis võiks olla pakutava vara õige hind.”

Laenujäägist vähemaga ei müüda

Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade ­tegevjuhi Eve Soppe sõnul on iga pakkumine siiski omaette juhtum ja rusikareegleid kauplemise kohta välja tuua ei saa. Kui ostuhuviline teeb pakkumise, mis on väiksem kui omaniku pangalaenu jääksumma, siis tehinguni ei jõuta. Samas tuleb ette ka olukordi, kus ostja on varast niivõrd emotsionaalselt huvitatud, et on nõus maksma isegi eksperthinnangus esitatud väärtusest suurema summa. “Hinna allakauplemisel mõjutab müüjat kõige enam ikka ähvardus minna kõrvaltänavasse teise pakkuja juurde,” märkis ta.

Kõige nõutumad on uued või hiljuti renoveeritud pinnad. “Eks vana elamufond kaob vaikselt alt ära. Vanad ja halvasti hooldatud majad ei ole enam atraktiivsed. Tihtipeale on selle taga halvad korteriühistud, kes ei saa KredExilt laenu ega saa seetõttu enam maju renoveerida. Selles suhtes on rämpsu ka palju. Kõige enam põlgavad sellised hooned ära just nooremad pered, alles jäävad pigem pensionärid.”

Peamised uute korterite ostjad ongi Villemsoni sõnul noored pered. “Hästi palju on tõesti neid, kes ostsid viis-kuus aastat tagasi esimese kodu. Nüüd on lapsed suuremaks kasvanud ja tahetakse suuremat korterit,” selgitas ta.

Otsitakse energiasäästlikku eluruumi

Üldiselt on Villemsoni sõnul märgata, et halva majandamise aeg hakkab läbi saama. Ostjad eelistavad kenasid, mugavaid hea viimistlusega kortereid. Pea kõik uuemad ­elupinnad kuuluvad B-energiaklassi, leidub isegi ­A-klassi kuuluvaid.

Klientide teadlikkuse tõusu tõttu muutuvad energiasäästlikkus ja muud tehnilised näitajad aina olulisemaks. “Praegu küsitakse juba tõesti kõik asjad täpselt üle,” ütles Villemson. “Eks on hakatud aru saama, et kaubal ja kaubal on vahe. Tänapäeval on ju peaaegu kõigil A-klassi pesumasin, mis on säästlik, kuivatab jne. Oleme saanud aru, et selle pealt saab säästa. Sama asi kehtib ka kinnisvara puhul,” rääkis Villemson.

Tema sõnul on saanud tavaliseks, et ostja küsib näha kõiki tehnilisi dokumente. Küsitakse ventilatsiooni- ja kütteplaane; uuritakse, millest seinad on tehtud ja kui paksud need on. Linnalähedastes piirkondades uuritakse internetikaablite kohta.“Võib öelda, et enam ei ole väikefirmasid, kus keegi ilma paberiteta mõnel objektil nokitsedes kinnisvara arendab,” märkis ta. “Seetõttu pole enam kuulda ka õuduslugusid ehitusloata tehtud lagunevatest majadest.”

Müüja peab märkimisväärselt rohkem pingutama

Arendajate tehtud valed valikud jõuavad suure tõenäosusega pankrotiprotsessini.Tihedam konkurents tähendab, et tasapisi hakkavad turule tulema järjest suuremad projektid, mis kasvatavad nn korterite laojääki. Aga projektide arv ning seega klientide valikuvõimalus märkimisväärselt ei suurene. “Ja kui kliendi jaoks valik märkimisväärselt ei suurene, siis heade asjade hinnad jätkavad kasvamist ning arendaja tehtud valed valikud jõuavad pankrotiprotsessini,” selgitas Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand.

Ostjate positsiooni tugevnemine sunnib müüjaid seega märkimisväärselt rohkem pingutama. Aivar Lampe RE Kinnisvarast ütles, et  mõni arendaja on hakanud juba pakkuma allahindlusi, mida aasta tagasi veel väga ei tehtud. Kauplemisel on Lampe sõnul peamised argumendid ikkagi hind, planeering, vaated ja asukoht.

Asukoha tähtsuse tõi välja ka Laam Kinnisvara juhatuse liige Aivar Villemson, kelle sõnul võib asukoht muuta korteri hinda kolm korda isegi ühe linnaosa piires. Eriti tugev kontrast on tema sõnul just Tallinnas Kakumäe piirkonnas, kus hinnad võivad asukohast olenevalt erineda kuni kolm korda.

Autor: Kaur Maran, kaasautor