Artikkel
  • Kuula
    Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

    Kinnisvara: mida võtta, mida jätta

    Kuigi Kadriorus valmivad elamud alles aasta pärast, on kolmandik neist juba müüdud või broneeritud. Foto: Raul Mee

    Vanemate majade korterite hinnad on kasvanud, jäädes vaid veidi alla uusarenduste omadele, tõstatades paljude jaoks küsimuse, et kumma variandi kasuks siis otsustama peaks?

    Praegune olukord kinnisvaraturul on vesi uusarendajate veskile, kommenteeris Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman. "Põhiprobleem on selles, et vanade korterite hinnad on läinud kõrgeks," sõnas ta ning tõi näite praegu turul valitsevast olukorrast. Kas osta Tallinna Mustamäele renoveeritud korter vanasse majja ning maksta ruutmeetri eest keskmiselt 1500 eurot või osta korter uude majja ning maksta ruutmeetri eest 1800 eurot. "Vahe on ainult 20%. Kellel vähegi võimalust, ostab korteri uude majja," ütles Sooman.
    Muidugi on vanas majas tema sõnul omad eelised, näiteks on olemas kardinad, valgustid, mõni mööblitükk. Uues majas peab alustama nullist ja lõpuks läheb uus korter ikka kallimaks. "Aga see hinnavahe on selline, mille tarbija suudab alla neelata," kinnitas Pindi Kinnisvara partner ning lisas, et klassikaliselt on olnud korterite ruutmeetrihindade vahed uutes ja vanades majades 30-60 protsenti. See tähendab, et kaalukauss on tugevalt uute korterite poole kaldu. Põhiprobleemiks Eesti kinnisvaraturul on praegu see, et nii-öelda vanu kortereid on liiga palju.
     

    Nipid korteriostjale:

    *Valmimisjärgus majja korterit ostes on väga oluline vaadata, kes on maja arendaja. Kui tegemist on tuntud tegijaga või annab internetiotsing viiteid tehtud töödele, mis paistavad kvaliteetsed, kasvab usaldus.

    *Korteri atraktiivsus tulevikus - Sooman ja Toompark soovitavad ostu kaaludes mõelda, kas tegemist on tulevikus atraktiivse varaga. "Ostu planeerides peaks koduostja mõtlema sellele, et täna ei tööta enam kunagine sujuv skeem, kus iga kinnisvaraost end läbi hinnatõusu kiiresti õigustas," ütles Toompark.

    *Mõtle läbi kui kaugel asub korter sulle tähtsatest asutustest nagu kool, lasteaed, pood, apteek või bussipeatus.

    *Soomani sõnul on korter uues majas mugav, kuna võimaldab jagada nii aega kui raha: "Esimene sissemakse valmimisjärgus korteri puhul on broneerimistasu, mis jääb reeglina paari tuhande euro kanti, järgneva võlaõigusliku eellepinguga tuleb tavaliselt veel umbes kümme protsenti korteri hinnast tasuda." Selle aja jooksul mil uus maja valmib, on kliendil aega vana vara maha müüa.

    Allikas: Peep Sooman, Tõnu Toompark

    Uusarendustes hinnatõusu ei paista
    Eesti kinnisvaraturg on jõudnud üsna isemoodi seisu. Juunis langesid korterite hinnad Tallinnas kahe protsendi jagu, ka teiste suuremate Eesti linnade kinnisvarahinnad näitavad langustrendi. Pindi Kinnisvara edastatud teates seisis, et Tartus langesid hinnad ühe protsendi võrra, Pärnus vastu suve tõusid ühe protsendi võrra, Narvas aga langesid kuue protsendi võrra.
    Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark nentis, et üldiselt ostetakse hea hinna-asukohaga uusarendusi valdavalt projekti alusel ehk enne hoone valmimist. "Tänaseks on selgelt müügiperioodid pikenenud, sest ostjate valikuvõimalus on suurenenud, mis tähendab, et ka ehituse valmimisjärgne müügiperiood pikeneb," lausus ta.
    Valmisjärgus majadesse hakatakse kortereid reeglina müügiportaalides pakkuma siis, kui ehitusluba on käes. Muidugi on ka erandeid, kõik sõltub sõlmitud lepingutest. "Ostjad, kes alles on jäänud, on valgunud uusarenduste poole. Uusarendajatel pole häda midagi, aga järelturg on kannatada saanud. Ostjaid jääb vähemaks," kommenteeris Sooman. Samas nentis ta, et torm uusarendustele pole selline, mis sunniks hindasid tõstma, pigem on uusarenduste hinnad juba üsna pikka aega stabiilsed olnud.
    Toomparki sõnul on aastataguse ajaga võrreldes projektipõhine korterite ostmine kasvanud. "Samuti ostetakse kortereid ehituse järel rohkem kui aasta tagasi. Paradoksi põhjus seisneb selles, et uute korterite pakkumine on oluliselt kasvanud ja sellega paralleelselt müügitempod," selgitas ta. Osad kinnisvaraarendajaid suhtuvad müügiperioodi pikenemisse tema sõnul pisut närviliselt. "Kes pakub korteriostjale sisustust, kes kinkekaarti, mõni ka seda, mida ostja ootab ehk otsest rahalist hinnaalandust," lausus ta.
    Uusarenduste turg kahes linnas
    Uusarenduste turg eksisteerib Eestis kahes linnas ehk vaid Tallinnas ja Tartus "kannatab" Soomani sõnul uusarendusi teha. Narvas ning Pärnus ei ole uusarenduste turg tema kinnitusel kinnisvaraturu pärisosa, kuna seal on suuremas pakkumises siiski järelturule mõeldud korterid. "Oletame, et linnas X on tehingu keskmine korteri ruutmeetrihind näiteks 600 eurot ning uusarenduse puhul 1200 eurot. On selge, et inimesed ei osta seda. Nad hoopis küsivad, et miks osta uus, kui ma saan näiteks kõrvalmajja selle asemel kaks korterit osta?" muigas Sooman.

    Mida arvata, kui pank pakub soovitust vähem laenu? Kas korteri ei olegi nii hea ja kvaliteetne nagu paistab?

    Swedbanki eluasemelaenude osakonna valdkonnajuht Anne Pärgma

    Soovitust väiksem laenusumma või eitav vastus olla tingitud mitmest asjaolust - taotleja liialt suurest laenukoormusest, varasemast ebakorrektsest maksekäitumisest või tagatisvara ebapiisavusest või seisukorrast. Kui soovitud summa või vastus ei vasta laenutaotleja ootustele, on mõistlik kliendihaldurilt täiendavat selgitust küsida, et kas ja millistel tingimustel finantseerimine võimalik on. Uue vara puhul ei pruugi panga eitav vastus vara seisukorraga üldse seotud olla.

    Pank vaatab arendaja usaldusväärsust ja kliendi laenukoormust
    Swedbanki sõnul on projektipõhise korteriostu puhul kõige olulisemateks märksõnadeks arendaja usaldusväärsus, kliendi varasem laenukoormus ja maksekäitumine.
    Swedbanki eluasemelaenude osakonna valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul on panga jaoks väga oluline vahe, kas klient võtab eluasemelaenu juba valmis korteri või alles valmimisjärgus korteri ostmiseks. "Vastavalt sellele, kas soetatav vara on valmis või mitte, võib erineda laenuprojekt ja ka kogu protsessi ülesehitus," selgitas ta ja lisas, et valmis vara puhul on protsess kiirem ning ostja või laenusaaja võtab laenuraha kohe kasutusse, et müüjale vara eest tasuda.
    Valmimisjärgus vara soetamisel on nüansse rohkem. "Oluline on teada, millal vara valmib ja millal laenuraha vajatakse," rääkis Pärgma. Esmane rahavajadus võib tekkida broneerimislepingu sõlmimisel ja järgmine siis, kui ostetav vara on juba valmis ning tasuda tuleb kogu müügihind.
    Riskihindamine
    Veel valmimata korterite puhul esitatakse pangale arendajalt saadud korteri müügipakkumine. Seejärel vaatab pank müügipakkumise üle, et otsustada millise summa ollakse valmis konkreetse vara vastu välja laenama ehk toimub hindamine riskihindamise võtmes.
    "Finantseerimisriskide hindamisel vaadatakse vara asukohta ja selle parameetreid, näiteks suurust, seisukorda, viimistluse taset ning arvestatakse hetke alternatiivsete pakkumiste ja ka turule lisanduvate sarnaste projektide mahtu," selgitas ta. Finantseerimisriskide hindamisel ei arvestata sisustusega. "Kliendi jaoks piirdub kogu protsess müügipakkumise esitamisega pangale," lausus Pärgma.
    Mõtle enne ostu läbi, mida tegelikult vajad
    Ave Jalakas ostis mõne aja eest korteri Tallinnas asuvasse uusarendusse ning kuigi seal veel sees ei elata, on omanikud poolteist aastat kestnud korteriotsingute ja otsusega rahul. 
    Miks otsustasite osta korteri uusarendusse?
    Esiteks oli meil elamispinda tarvis. Meil oli valikus, kas osta juba kasutusel korter või uus korter. Arvasime, et mõistlikum on valida uus korter, kuna uue korteri puhul kasutatakse viimaste standardite materjale ning näiteks kommunaalid pole vananenud. Samuti on uued majad paremini soojustatud, kuluefektiivsemad. Teine argument oli see, et kasutatud korteri puhul on paratamatult vaja remonti teha, mis omakorda võtab aega. Uue korteri puhul saab kapi-tooli-laua osta ning seda kohe kasutama hakata.
    Kaalusime oma korteri valikuvõimalusi ruutmeetri hinna järgi. Toona oli keskmine ruutmeetrihind Tallinnas 2200 eurot, meie korteri ruutmeetrihind oli alla 2000.
    Kui palju saite korteri valmimisele ehituse käigus kaasa rääkida?
    Sellesse protsessi ei osanud sekkuda. Arusaam, et soovime teistsugust lahendust, tuli hiljem, kui ehitajatel olid juba kõik vaheseinad ja tööd lõpusirgel. Siit ka õppimise koht: kui valida uusarendus ning endal oskusi ja teadmisi ei ole, on mõttekas kaasata sisearhitekt, kes oskab põhiplaanile otsa vaadates mõistlikke ruumipaigutuslahendusi pakkuda.
    Kas arendajad on sellega nõus, et ostja protsessi kaasatakse?
    Nii palju, kui ma uurinud olen, sõltub arendajast. See, kes valib endale elamist ja tahab seda osta, peab oskama õigel ajal sekkuda. Vaja on konkreetseid ettepanekuid.
    Missuguseid probleeme on esinenud uusarendusse korteri ostmisega?
    Me pole veel sees elama hakanud, aga mida oleks võinud eelnevalt kaaluda, oleks olnud omanikujärelevalve tellimine. Ehituse puhul reklaamitakse ikka välja teatud kvaliteedistandarditega korter, aga lõppviimistlus - ma ei pea silmas seinavärvimist, vaid näiteks krohvimist ja vuugivahede täitmist - kus on mõned puudujäägid. Kui oleks omanikujärelevalve olnud, siis oleks asi tehnilises mõttes ehk paremal tasemel.
    Kes parandab vead, mis ehituse käigus sisse jäid?
    Need vead, mida arendajal oli võimalik parandada, me enne üleandmist fikseerisime ning need parandused teeb arenduse valitud ehitaja. Nüüd on korter üle antud ja enam ei saa midagi tagasi võtta. Neid vigu parandab meie oma ehitaja.
    Millisele inimesele võiks uusarendusse korteri ostmine sobida?
    Uusarendused on reeglina natuke kallimad kui olemasolevad lahendused. Peab mõtlema, mida täpselt otsitakse. Tasub kaaluda ja planeerida, kui palju suudab ja jaksab hallata. Kaaluda, mida saab endale lubada. Kasutatud korteri puhul on küsimus selles, et kuigi selle saab odavamalt soetada, kas igakuiselt kallimaid kommunaale makstes, ei lähe kogu asi kokkuvõttes kallimaks. Samas on uusarenduste kulud esialgu hinnangulised ja täpsed andmed puuduvad.
  • Hetkel kuum
Mihkel Nestor: kui hull on lugu investeeringutega? Üldse mitte nii hull
Levinud narratiivi kohaselt on kiire palgakasv, vohav bürokraatia ja maksutõusud muutnud Eesti ettevõtluskeskkonnana ebasoodsaks ning suunanud uued investeeringud siit minema. Numbritele otsa vaadates on nende väidetega väga raske nõustuda, kirjutab SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor.
Levinud narratiivi kohaselt on kiire palgakasv, vohav bürokraatia ja maksutõusud muutnud Eesti ettevõtluskeskkonnana ebasoodsaks ning suunanud uued investeeringud siit minema. Numbritele otsa vaadates on nende väidetega väga raske nõustuda, kirjutab SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor.
Hõbe lõi kirkalt särama ja kipub kullast kasumlikumaks
Kulla väikevend ja vaese mehe kuld hõbe on tänavu kollasest metallist kiiremini kallinenud. Analüütikud toovad välja, et järjepidev puudujääk turul võib hõbeda järgnevatel aastatel kullast isegi eredamalt särama panna.
Kulla väikevend ja vaese mehe kuld hõbe on tänavu kollasest metallist kiiremini kallinenud. Analüütikud toovad välja, et järjepidev puudujääk turul võib hõbeda järgnevatel aastatel kullast isegi eredamalt särama panna.
Articles republished from the Financial Times
Reaalajas börsiinfo
Aastaaruande esitamine saab olla lihtne ehk rakendus, mis muudab mikroettevõtjate elu
Paljud väikeettevõtted on hädas majandusaasta aruande koostamisega. Tänavu aasta alguses kustutati äriregistrist koguni 23 000 ettevõtet, kellel oli pikem aruande esitamise võlgnevus. Väikefirmade valupunkti aitab leevendada tööriist nimega minuaastaaruanne.ee.
Paljud väikeettevõtted on hädas majandusaasta aruande koostamisega. Tänavu aasta alguses kustutati äriregistrist koguni 23 000 ettevõtet, kellel oli pikem aruande esitamise võlgnevus. Väikefirmade valupunkti aitab leevendada tööriist nimega minuaastaaruanne.ee.
Gasellid
Kiiresti kasvavate firmade liikumist toetavad:
Gaselli KongressAJ TootedFinora BankGBC Team | Salesforce
Uusi turge vallutava Eesti firma toodet jäljendavad nii hiinlased kui britid
Pärnumaal toodetud kännupuurid viisid masinatööstuse Dipperfox Euroopa kõige kiiremini kasvavate ettevõtete etteotsa, kuid ainulaadse toote menu sütitab jäljendajaid Hiinast kuni Ühendkuningriigini.
Pärnumaal toodetud kännupuurid viisid masinatööstuse Dipperfox Euroopa kõige kiiremini kasvavate ettevõtete etteotsa, kuid ainulaadse toote menu sütitab jäljendajaid Hiinast kuni Ühendkuningriigini.
Kuidas ehitada kriisikindlat ettevõtet: Infortari põhimõtted “Kui Infortari läksin, küsiti, kas lähen pensionile”
Tallinki ja Eesti Gaasi omanik ning lisaks kinnisvaras tegutsev börsiettevõte Infortar on end teadlikult ehitanud firmaks, mis kriiside ajal mitte ei kannata, vaid leiab uusi võimalusi ja kasvab.
Tallinki ja Eesti Gaasi omanik ning lisaks kinnisvaras tegutsev börsiettevõte Infortar on end teadlikult ehitanud firmaks, mis kriiside ajal mitte ei kannata, vaid leiab uusi võimalusi ja kasvab.
Eksperdid leidsid Eesti konkurentsivõime hoidmisel viis murekohta
On viis valdkonda, mille kaudu Eesti konkurentsivõimet parandada saaks, kuid lihtsaid lahendusi ja “madalal rippuvaid vilju” on pigem napivõitu.
On viis valdkonda, mille kaudu Eesti konkurentsivõimet parandada saaks, kuid lihtsaid lahendusi ja “madalal rippuvaid vilju” on pigem napivõitu.
Kas raskevõitu jalaga Auto-Marko on liikluses probleemiks?
Autoentusiast võib olla keskmisest oluliselt teadlikum ja tähelepanelikum autojuht, ent teistest kiiremini sõites muudab ta end kaasliiklejate vigade suhtes ohustatumaks, selgitab staažikas liikluskoolitaja Indrek Madar.
Autoentusiast võib olla keskmisest oluliselt teadlikum ja tähelepanelikum autojuht, ent teistest kiiremini sõites muudab ta end kaasliiklejate vigade suhtes ohustatumaks, selgitab staažikas liikluskoolitaja Indrek Madar.
Setod protestivad: Koidula piiripunktis ootab sadu veokeid, riik tahab selle aga ööseks sulgeda
Riigi plaan sulgeda Koidula piiripunkt öiseks ajaks on Setomaa vallajuhid tigedaks ajanud, kirjutab Logistikauudised.
Riigi plaan sulgeda Koidula piiripunkt öiseks ajaks on Setomaa vallajuhid tigedaks ajanud, kirjutab Logistikauudised.
Konkursil edukas: puidutöösturist poliitiku firma varustab Loodusmaja
Loodusmaja ehitav Nordecon teatas, et Eesti suurima puithoone puitlahendused toodavad ja paigaldavad Peetri Puit ja EstNor.
Loodusmaja ehitav Nordecon teatas, et Eesti suurima puithoone puitlahendused toodavad ja paigaldavad Peetri Puit ja EstNor.