Omanike muutlik meel jätab kinnisvarahuvilised pika ninaga

Eriti tuleb selliste probleemidega rinda pista üüripinna otsijatel. Tulemuseks on pettunud koduotsjia, ent ega see kinnisvarabüroode mainelegi au ei tee, kirjutab 20. juuni Äripäev kinnisvara rubriigis.

Property Finderi kinnisvarabüroo kutselise maakleri Maretta Vainumäe sõnul ei ole õiglane taandada sellised juhtumid ainult maaklerite ebakompetentsusele – sageli on määravad hoopis korteriomanike isiklikud huvid, sümpaatiad-antipaatiad või sõprussuhted. Viimane kehtib eriti üüriturul.

Kuna möbleeritud ja keskmisest paremas seisukorras ning hea asukohaga kortereid ei ole eriti palju saada, saavad omanikud eelistada üürnikke, kes on nõus eluaseme eest rohkem maksma või siis tasuma üüriraha mitme kuu eest ette. See on Vainumäe sõnul ka mõistetav, sest omaniku huvi on leida oma korterisse usaldusväärne ja maksejõuline üürnik. Välistatud ei ole ka isiklikud sõprussuhted.

"Olen ka ise üürnikuna sellise juhtumiga kokku puutunud. Kirjalikud kokkulepped olid sõlmitud, kuid omanik ütles tehingu üles, kuna tema sugulasele oli korterit rohkem tarvis. See on näide, et ka kirjalik kokkulepe ei pruugi alati kehtida ja sellest võib mööda vaadata, kui sellesse pole trahvisummasid sisse kirjutatud. Sedasorti lepinguid ei soovi omanikud aga sõlmida,” nentis Vainumäe.

LVM Kinnisvara juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul on kirjeldatud probleem Eesti kinnisvaraturul tõsine ja sellest tekkiv rahaline kahju märkimisväärne. Põhjuseks on kinnisvaraomanike muutlik meel, vahendajate ebaprofessionaalsus, aga ka juriidiliste reeglite puudumine. 

Igaühel oma arvamus

Seaduste puudumisel reguleerib kinnisvaraturu probleeme Saksingu sõnul osapoolte subjektiivne arusaam. "Kõik tänased maaklertegevust reguleerivad raamid teevad seda kas riivega või on järgimiseks vabatahtlikud. Nii tuginebki kogu kinnisvaraturg, mis 2015. aasta võrdluses on võrreldav ligi kolmandiku Eesti riigi eelarvega, vaid headele tavadele ja kutse-eetikale või selle puudumisele,” märkis Saksing.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimehe Ardo Lepa sõnul ollakse probleemist teadlikud ning teemat on arutatud. Lepa sõnul on oluline müügi- ja üüritehingud lahus hoida, kuna üürituru spetsiifika on teine. Müügitehingu puhul sõlmitakse leping, müüja saab raha, annab ostjale üle valduse ja sellega on leping täidetud ning ostja ja müüja ei pruugi rohkem kunagi kohtuda.

Üüritehingute lepingud on pikaajalised ja omaniku ning üürileandja vahel peab tekkima usaldus. Sestap peab maakler vahendajana arvestama omaniku soove ja nõudmisi üürniku valikul. Tihti tekib olukord, et korterile on mitu soovijat – sel juhul langetab otsuse omanik. Pakutav üürisumma ei pruugi seejuures olla alati määrav faktor. Arusaamatuste vältimiseks peaks maakler andma alati huvilistele olukorrast õiget infot ja kindlasti ei tohi jagada Lepa sõnul katteta lubadusi.

"Õnneks saan öelda, et selleteemalisi kaebusi üürnike poolelt väga laekunud ei ole. Müügitehingutega seevastu on pilt kurvem ja kaebusi jõuab kojani rohkem,” sõnas Lepp.

Põhjusi on Lepa sõnul mitu, aga enamasti saab asi alguse puudulikust suhtlusest. Üks sage olukord on tema sõnul selline, et kui vara on müügis ja tekib ostuhuviline, kes teeb hinnaettepaneku, siis omanik nõustub sellega. "Justkui lüüakse käed, lepitakse kokku tulevases tehingus ja ostja hakkab müügisumma tasumiseks ettevalmistusi tegema. Siis aga ilmub enne tehinguni jõudmist välja teine huviline, kes on valmis sama objekti ostma hinnas kauplemata. Selge see, et müüja eelistab ostjat, kes on nõus kõrgemat hinda maksma," kirjeldas Lepp. 

Eelleping peaks olema notariaalne

Maakler, kes on müüjaga lepingulises suhtes, ei saa Lepa sõnul käituda teisiti, kui kõikidest pakkumistest omanikku teavitada. "Hinnas kauplemine on kinnisvaraturul tavapärane, kuid kaupleja peab arvestama riskiga soovitud varast ilma jääda. Jällegi aitaks pettumuste ja pahameele ärajäämisele kaasa, kui maakler ostjat sellisest võimalusest kohe alguses teavitaks. Paraku jäetakse see tegemata ja siis on probleemi tekkimisel pahandused vältimatud,” tõdes Lepp.

Sellistel puhkudel saab maakler olla omanikule vaid soovitaja. On müüjaid, kes tekitavadki enampakkumise ja müüvad kõrgeima hinna pakkujale, teised jäävad küsitud hinna juurde ja langetavad otsuse kõige kiiremini tehingusse tuleva ostja kasuks. Viimasel puhul on Lepa sõnul eelisseisus ostjad, kes ei vaja finantseerimisel panga abi. Välistatud pole ka müüja isiklikud sümpaatiad-antipaatiad. Maakleri kohus on aga kõik isiklikud huvid kõrvale jätta.

Vainumäe sõnul on nende büroo uus tegija kinnisvaraturul, ent juba ettevõtte loomisel võeti südameasjaks maakleritöö eetilised printsiibid. "Esimese kokkuleppe sõlmime küll suusõnaliselt, kuid kõik, mis puudutab tehinguid, toimub kirjalikult – järgneb kirjalik meilivahetus, kus kokkulepe kinnitatakse. Talletatud vormis tagab see mõlema osapoole kaitse,” selgitas Vainumäe.

Selline lähenemine on hoidnud ära võimalikud solvumised ja pärastised konfliktid ning toonud palju positiivset tagasisidet nii klientidelt kui ka maakleritelt endilt. "Meil sellist probleemi ei ole olnud, kus osapooled on teineteisest valesti aru saanud või maakler oleks objekti kellelegi teisele müünud või üürinud,” lisas Vainumäe. 

Saksingu sõnul oleks lahenduseks seadused, mis reguleeriks kinnisvaramaaklerite kutsetegevust ja suhteid klientidega. Viimase 25 aasta jooksul seadusandja seda paraku vajalikuks pidanud pole. "Hea alusdokument, millest saaks lähtuda, on kinnisvaramaaklerite teenuse standard. Tegemist on vabatahtliku raamdokumendiga, millele tugineb ka meie maaklerteenus,” rääkis Saksing.

Standardile lisaks on büroos teenuse osutamise aluseks kohustuslik kirjalik kokkulepe kliendiga. Kinnisvaramüüjaga sõlmitud kirjalik leping võimaldab allkirjastada ostjaga broneerimislepingu. Sama kehtib üürileandjate ja üürnike vaheliste lubaduste kinnitamisel. "Kirjalik leping annab poolte kokkulepetele selged raamid ja võimaldab kirjeldatud juhtumeid lahendada,” märkis Saksing.

Lepa sõnul ei ole kojal väga head lahendust probleemile pakkuda. "Kõige kindlam oleks sõlmida müüjaga võlaõiguslik müügileping või notariaalne eelleping, sest lihtkirjalikud broneerimislepingud hilisemat müügitehingut ei garanteeri," märkis ta.

Broneerimisleping ei kohusta Lepa sõnul müüjat vara hiljem broneerijale müüma. Kui selline kohustus broneerimislepingus sisaldub, on juriidiliselt tegemist eellepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. "Vorminõude täitmata jätmisel on tegemist kehtetu lepinguga ja sellest mingeid õiguslikke tagajärgi ei teki. Praeguon tavapärane, et ostja avaldab soovi objekt endale broneerida ja maakler kinnitab seda, olgu siis suuliselt, telefoni teel või e-kirjaga. Paraku ei ole selline teguviis korrektne,” selgitas Lepp. 

Kuna meediakajastus probleemi kohta kipub olema ühepoolne ja võtab arvesse üksnes tehingus kannatanud ostja selgitusi, siis mõlema osapoole ärakuulamiseks ja tervikpildi saamiseks ei pruugi ajakirjandusveerud alati kõige õiglasemat lahendust probleemile pakkuda.

Kui soovitakse võitluses oma õiguste ja väärikuse eest lõpuni minna, on Vainumäe sõnul abiks tarbijakaitse või kinnisvarafirmade liidud, kellel on võimu maaklerite ja kinnisvarabüroode imidžit korralikult raputada. "Kui mul isiklikult selline olukord tekiks, siis pöörduksin esmalt veel kord müüja poole ja küsiks ta käitumise kohta selgitusi. Kui müüja suhtumine on selline, et telefoni vastu ei võeta ja kirjadele ei vastata, siis tuleb edasi tegutseda,” rääkis Vainumäe.

Lepa sõnul võib probleemi tekkimisel kahju kannataja pöörduda koja poole, kes kuulab mõlemad osapooled ära ning otsutab maakleri teguviisi üle. "Must-valgeid olukordi ei ole, iga juhtumit tuleb vaadelda eraldi. Teise ostjaga tehtud tehingut tagasi pöörata ei ole võimalik, kuid hinnangu maakleri tegevuse kohta saame kindlasti anda,” lausus Lepp.