Andres Aavik • 19 aprill 2017

Rahapuudus hoiab buumi eemal

Andres Aavik  Foto: Andres Haabu

Eluasemeturu tervis on kontrolli all, sest taksojuhte hoiab arendustegevusest eemal rahapuudus, kirjutab Liveni partner Andres Aavik.

Kinnisvara hind on buumiaegsel tasemel. Uute korterite müük tegi rekordi. Kortereid ostetakse paberi pealt. Kinnisvarasektoris kasvavad võlad. Kinnisvarateemalised pealkirjad saavad järjest rohkem leheruumi. Kraanad täidavad linnaruumi ja igal nädalal alustatakse mõne uue arendusprojekti ehitusega.

Olukord teeb ettevaatlikuks ja meenutab aastat 2007. Kümme aastat tagasi Eestit raputanud kinnisvarakriis on kõigil hästi meeles ning otsime selle kordumise mustrit igast uudisest. Pessimistid ütlevad, et ajalugu kordub ning iga pidu saab ükskord otsa. Optimistid seevastu toovad välja, et kinnisvara hind on pikaajaliselt kasvanud rohkem kui aktsiate hind ja tõuseb edasi.

Kinnisvaraturg toimib nagu iga teine turg vaba majandusega maailmas. Hinna määravad nõudlus ja pakkumine. Pakkumise poolel pikalt ei peatuks, sest vabu krunte on Tallinnas piisavalt ning konkurents ehituse ning projekteerimise sektoris toimib. Nõudluse määravad majanduskasv ja selle sisu, tööturu aktiivsus, elanikkonna kindlustunne, pankade laenupoliitika ja intressid, elanikkonna demograafiline koosseis jne. Nimekirja võiks jätkata.

Rahauputust ei paista

Eelmise kriisi peapõhjus oli pankade ohjeldamatu rahapakkumine. Asi tundus kahtlane, kui minu õpetajast kaasale helistati suurpangast ning küsiti, kas ta sooviks oma õpetaja palgaga võtta eluasemelaenu. Arendajatele anti laenu ehitusõiguseta maa ostuks, korterite ostul puudus omafinantseeringu nõue. Laenu anti kõigile ning selle tulemusel tõstis korterite keskmist hinda näitav graafik 2005. aastal oma tõusunurga ebaloomulikult üles. Kriis oli alanud.

Kui vaatame tänast korterite keskmist hinda kajastavat graafikut, siis see on mõõdukas tempos stabiilselt tõusev. Seda toetavad kasvavad sissetulekud, madal tööpuudus ning laiemalt majanduse suhteliselt hea seis. Tallinn kasvab sarnaselt teiste pealinnadega, noored kolivad maapiirkondadest Tallinna õppima ja töötama. Koos jõukusega kasvab ühe elaniku kasutatav eluruumi pind. Kõik need asjaolud toetavad nõudlust.

Meile teadaolevatest turgu mõjutavatest negatiivsetest faktoritest teeb murelikuks elanikkonna demograafiline koosseis. Kinnisvaraturule jõuab järgmise 20 aasta jooksul oluliselt vähem noori kui lähiminevikus. Välismõjuritest, nagu rahakriisid ja sõjalised konfliktid ei tasu rääkida, sest nende üle puudub meil kontroll ja sellistel juhtudel on mõjutatud suuremad regioonid. Seega on meile teadaolev makropilt kinnisvaraturgu soosiv.

Positiivne eelmüügi nõue

Arendusturu riske on oluliselt maandanud pankade kehtestatud eelmüügi nõue, mis tähendab, et enne arendajale pangalaenu väljastamist peab olema "paberi pealt" müüdud 20–50% korteritest. Soomes on suuremad arendajad eelmüüki praktiseerinud juba kümneid aastaid. Mõni projekt võib müügis olla 3-4 aastat ning alles siis, kui 40% korteritest on huvilised leidnud, tehakse ehitamise alustamise otsus. Sellist eelmüügi taktikat kasutavad arendajad, kes tegelikkuses ehituseks panga abi ei vaja (Skanska, YIT, NCC), eelmüügi nõue on seatud vaid sisemiste finantsriskide maandamiseks.

Professionaalsed turuosalised on tänaseks aru saanud, et nn paberilt müük on vaid positiivne näitaja. Kõrgem eelmüügi tase on ka ostja jaoks märk, et objekti rahastamisel tõenäoliselt probleeme ei teki ja kodu saab valmis, nagu arendaja lubab.

Pangad on piiranud ka arendajate ringi, kelle projekte finantseeritakse. Oluliseks eelduseks projekti finantseerimisel on varasem positiivne koostöökogemus ning arendamise kogemus vähemalt paarist sarnasest projektist. Niinimetatud taksojuhid ja halva mainega tegijad arenduseks laenu ei saa. Olgu täpsustuseks öeldud, et „taksojuhtideks“ nimetatakse kõiki neid arendusturule sisenejaid, kelle põhitegevus ei ole kinnisvaraarendus.

Uusi projekte on turule tulnud palju, kuid samas on uute korterite laojääk vähenenud, mis tähendab, et ostetakse rohkem kortereid, kui uutes projektides alustatakse. Toetavaks faktoriks on ostjate hulgas levinud arusaam, et uus korter on parem kui vana. Põhjuseid on palju. Uues majas on paremad planeeringud, helipidavad seinad ja laed, madalamad kommunaalkulud, korras trepikorda ja hästi korraldatud parkimine, kiirem lift jne. Oluline on ka naabrite sarnane mõtteviis ja suhtumine. Kodusse, mis on ostetud raskelt teenitud palga eest, suhtutakse hoopis teistmoodi kui kodusse, mis on saadud EVPde eest või suisa tasuta.

Kokkuvõtteks võiks öelda, et olukord elukondliku kinnisvara uusarenduste turul on kontrolli all. Tõus on stabiilne ning sel on 10 aasta taguse ajaga võrreldes oluliselt kindlam vundament. Üksikud projektid võivad takerduda kas vale hinnastamise, puuduliku rahastamise või mõne muu põhjuse tõttu, kuid nendest ei tasuks teha üldistusi kogu turu tervise kohta.

Hetkel kuum