Linnal vähe võimalusi

Tallinna maareformi käsitlustes on poleemikat tekitanud tagastamised ja ostueesõigusega erastamised maa-aladel, kus linn oma võimalike arengukavade kohaselt plaaninud rajada avalikke teid.

Maareformi läbiviimisel lähtutakse maareformi seadusest (MRS) ja sellega seonduvatest õigusaktidest. Maareformi eesmärk on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Üldjuhul tuleb õigusvastaselt võõrandatud maa tagastada võimalikult endistes piirides. Mittetagastamise alused on kirjas MRSis (vt tabel).

Maad ei tagastata, kui sellel paikneb teisele isikule kuuluv ehitis. Ehitis võib olla eraisiku, riigi- või munitsipaalomandis. Esimesel juhul on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks ostueesõigust kasutades, teisel juhul jäetakse maa riigiomandisse ja kolmandal juhul antakse munitsipaalomandisse.

Juhul kui maal ei paikne teisele isikule kuuluvaid ehitisi, on maa mittetagastamise aluseks maa andmine munitsipaalomandisse või jätmine riigiomandisse. Munitsipaalomandisse saab nn tühja maad taotleda enne tagastamistaotluse lahendamist aga ainult siis, kui kehtestatud detailplaneeringuga on maa-alale ette nähtud sotsiaalmaa kasutamise sihtotstarve (nt vaba aja veetmiseks ettenähtud maa). Tallinnas näiteks Nõmme suusarajad.

Siis, kui maa-ala on vajalik kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks, tuleb esmalt lahendada tagastamise taotlus. Seega teede rajamiseks ettenähtud maa mittetagastamiseks õiguslik alus puudub. Juhul kui isik ei ole avalduses märkinud, et soovib maa asemel kompensatsiooni, tuleb maa tagastada hoolimata linna huvidest. Nii põkkuvadki vastu seadusemüüri linna taotlused saada maa riigi omandist munitsipaalomandisse. Vastavatele pöördumistele keskkonnaministeeriumi poole antakse enamasti negatiivne vastus põhjendusega, et munitsipaalomandisse saab maad taotleda alles pärast erastamise ja tagastamise taotluste lahendamist.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks MRSis sätestatud alustel. Ehitisealune maa ei kuulu teisele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigiomandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Ostueesõigusega saavad maad erastada ehitiste omanikud. Ainsa kitsendusena on toodud maa ostueesõigusega erastamine välismaisele juriidilisele isikule, kes saab ostueesõigusega maad erastada vaid maavanema loal. Juhul kui krunti ei ole määratud või seda on otstarbekas muuta, määratakse ehitise teenindamiseks vajalik maa. Seejuures on oluline teha vahet elamutel ja muudel ehitistel. Nimelt saavad elamuomanikud ostueesõigusega erastada kogu senises õiguspärases kasutuses oleva maa. Senist õiguspärast maakasutust on võimalik tõendada muu hulgas maarendise tasumise kviitungiga. Esitatav dokument peab olema väljastatud enne 1991. aasta 20. juunit.

Ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks ka juhul, kui maa-alale on kehtestatud detailplaneering, mille kohaselt nähakse ehitise asemele näiteks avalik tee või tänav. MRSi sätetes puudub alus ehitise omanikule ostueesõigusega erastamisest keeldumise kohta.

Siin on aga planeerimise- ja ehitusseaduse (PES) järgi kohalikul omavalitsusel kohustus kinnisasja omaniku nõudel võõrandada kinnisasi kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga: 1) nähakse ette kinnisasja kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Kinnisasja (või detailplaneeringu vallasasja) omanikul on õigus nõuda nimetatud kitsendustest tuleneva kahju õiglast ja kohest hüvitamist. Hüvitise suurus määratakse kinnisasja omaniku ja kahju hüvitamise kohustatud isiku kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab hüvitise suuruse kohus.

Seadusega on ka ette nähtud sundvõõrandamise kohaldamine planeeringu elluviimiseks. Üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks võidakse kohaldada kinnisasja sundvõõrandamist. Sundvõõranditasu ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest.

Ostueesõigusega erastamisest keeldumiseks ei ole seadusest tulenevat alust. Kohalik omavalitsus saab oma arengukavade elluviimiseks vaid kehtestatud üld- või detailplaneeringu alusel ehitist võõrandada kas omanikuga kokkuleppel või siis kasutada seadusest tulenevat võimalust ehitis sundvõõrandada. Kuivõrd üldplaneering ei näe rajatava objekti asukohta ette täpselt, siis saab praktikas lähtuda sundvõõrandamisel vaid kehtestatud detailplaneeringust.