Ain Kivisaar • 9. november 2003 kell 22:00

Kinnisvara väärtus võib kiirelt muutuda

Kinnisvarasse investeerimine on üks vähemriskantsematest rahapaigutustest. Võrreldes aktsiainvesteeringutega tähendab see loobumist ülisuurtest äkk-kasumitest, kuid ka järskudest hinnalangustest. Seetõttu sobib kinnisvara eelkõige mõõdukat riski ja sellele vastavat tootlust hindavatele investoritele.

Kinnisvara hinnatõusu põhjused saab üldjoontes jagada kaheks: loomulik, mille võrra turu üldine hinnatase kallineb, ja väärtustamine ehk väärtuse tõstmine parenduste või kinnisvara efektiivsema ja parema kasutamisega.

Mõõduka kasvu perioodidel küünib loomulik kallinemine 5 ?10 protsendini aastas, kiire kasvu aegadel aga suuresti üle 10 protsendi ning mõnikord isegi 20 protsendini. Väärtustamise kaudu teenitakse harilikult suuremaid ja lühiajalisemaid kasumeid. Oskuslikul majandamisel on võimalik kinnisvara väärtust ise tõsta tunduvalt rohkem kui selleks kulutatav raha.

Näiteks on võimalik tõsta büroohoone väärtust vakantsust vähendades või halvas seisukorras elamut mõõdukalt renoveerides. Krundi väärtust aitab tõstab isegi selle korrastamine.

Loomulikult on turul ka perioode, kus kinnisvara väärtus ei tõuse või on isegi veidi langenud. Kindel on aga see, et tõusuperiood taastub alati ning varasemast tugevamalt. Pole olnud ühtegi kriisi, kus hinnad ei saavutaks languseelset taset 5-7 aasta, erandjuhtudel 10 aasta jooksul. Kuna turu taastumisperiood on suhteliselt pikk, ei sobi kinnisvara spekuleerimiseks. Küll aga pakuvad langustsüklid eriti häid ostuvõimalusi ning nende märkamiseks ei pea olema finantsgeenius.

Kuna kinnisvara näol on tegemist füüsilise varaga, on see suhteliselt vastuvõtlik kõikvõimalikele välismõjuritele. See on tavapraktikas ka üks sagedasemaid kiire väärtuse languse põhjuseid. Hooned võivad hävineda tules, vandalismi vms tagajärjel.

Õnneks on võimalik enamik otsestest riskifaktoritest kindlustada, mistõttu võib hoone omanik ennast suhteliselt turvaliselt tunda. Kindlustusmaksed on kinnisvara enda maksumusega võrreldes kaduvväikesed, mistõttu on alati mõttekas neid kasutada.

Üheks võimalikuks kinnisvara väärtuse vähendajaks võib olla ka oskamatu parendamine. Sellisel juhul kujuneb kinnisvara väärtus pärast parendamist väiksemaks kui parenduskulude ja parendamata väärtuse summa. Tüüpilisena on seda juhtunud paneelelamukorterite kapitaalremondi käigus, kui paigaldatakse eksklusiivseid viimistlusmaterjale. Kuigi omanik ise väärtustab tehtud remonti väga kõrgelt, jääb selle turuväärtus sageli allapoole tehtud kulutuste taset. Seega on lühiajalise investeeringu asemel hoopis raha kaotatud. Pikemas perspektiivis tõstab üldine hinnatõus tõenäoliselt omaniku investeeringu taas plusspoolele.

Kuivõrd kinnisvara puhul on tegemist tugevalt lokaalse varaga, võib kujuneda selle oluliseks hinnamõjuriks naabruses toimuv. Näiteks võib heakorra paranemine ning lähiümbruses paiknevate majade renoveerimine oluliselt kergitada kogu rajooni hinnataset.

Samamoodi võib uue kiirtee rajamine teie korteri akna alla alandada kinnisvara turuväärtust. Valdavalt siiski üldine heakord paraneb ning see mõjutab kinnisvaraturgu positiivselt.

Hetkel kuum