Spekulandid tõstavad kunstliku nõudlusega korterite hindu

Kinnisvaraarendajad paiskavad korterid müüki hetkel, kui maja on alles projekteerimisstaadiumis ning mõnedel juhtudel on väljastamata isegi ehitusluba. Selliseid kortereid juriidiliselt osta-müüa ei ole võimalik, kuid eelkokkuleppeid arendaja ja tulevase ostja vahel on võimalik sõlmida.

Pangad on tihtipeale projekteeritava korterelamu aluse maa omanikud ehk siis ka reaalselt tekkivate korterite omanikud või ehituse finantseerijad, kuid nemad eelkokkulepete sõlmimisse ei sekku. Eelkokkuleppe sõlmimise õigus on antud kinnisvaraarendajale, kes enamasti annab selle õiguse edasi kinnisvarabüroodele.

Korterite hinnad on projektistaadiumis odavamad, kuna maja pole valmis ja kortereid pole võimalik lähimate kuude jooksul kasutada. Samuti on olemas ka risk, et pikeneb ehitustähtaeg või pole valminud ehitis kvaliteetne.

Tavaostja on nõus rohkem raha maksma, et osta reaalselt olemasolevat kinnisvara. Seda olukorda kasutavadki ära spekulandid, kes riskivad väikese (tavaliselt 10protsendilise) ettemaksuga ehitusperioodi kestel ning müüvad ehitise valmides korteri broneeringu 10?15% kallimalt edasi, ilma et nad korteri üldse välja peaksid ostma.

Kinnisvaraarendajatel pole üldjuhul spekulantide vastu midagi, sest nad saavad ettemaksuna saadud raha ehituseks kasutada. Ehituse kestus on nt 30 korteriga elamul tavaliselt 6?9 kuud ja valminud korterite müügi kestvus sõltuvalt asukohast tavaliselt 3?6 kuud. Arendajal tuleb aga ehitusprotsessi kestel pangale intressi maksta ning elamu valmimiseni ekspluatatsioonikulusid kanda.

Spekulant ostab oma kogemusi ära kasutades kõige likviidsemaid kortereid, milleks täna on umbes 40?48ruutmeetrised kahetoalised korterid ja mille hind on kokkuvõttes suhteliselt väike. Väiksematel korteritel on lihtne ruutmeetrihinda tõsta, kuna koguhind jääb siiski kahetoalisele korterile omaseks ja jätkuv nõudlus on nende järele suur. Oma tegevusega kergitavad spekulandid kunstlikult kinnisvara hindu, mis omakorda ohustab kinnisvaraturu stabiilsust. Stabiilsuse tagamiseks peaksid kinnisvaraarendajad hakkama enam mõtlema valmis korterite müügile.

Spekulant riskib ainult 10 protsendiga korteri hinnast ehitusperioodil. Riskideks on hindade langus, ehituse peatumine või takistused elamu ekspluatatsiooni andmiseks (nt kasutusluba, elamualuse maa sihtotstarbe muutmine, korteriomandi seadmine), lisaks kohustus korterid välja osta, juhul kui ta ei suuda neid elamu valmimise hetkeks realiseerida.

Kuidas broneerimisõiguse edasimüügi tehing juriidiliselt toimub?

Broneerimislepingud kannavad tavaliselt nime ?Eelläbirääkimiste protokoll? või ?Maaklerileping? või ?Broneerimisleping?. Kõikide müüdavate korterite tehingute (nii vanade kui ka uute) osapooled seotakse esialgselt selliste lepingutega.

Mõned sellised lihtkirjalikud lepingud on erinevatel hinnagutel küll vaieldavad, kuid leiavad siiski laialdast kasutust, kuna neid on võimalik igal ajal ja igas kohas sõlmida. Sellise lepingu sõlmimise eesmärki silmas pidades võiks eeldada, et tegemist on siiski kinnisasja ostu-müügi eellepinguga ning sellisele lepingule laieneb seadusest tulenev vorminõue ?notariaalselt tõestatud vormis?.

Vorminõude täitmata jätmine tähendab tehingu tühisust. Võimalik on sõlmida ka tekkiva korteriomandi võlaõiguslik müügileping, seda ka hetkel, kui elamut ei ole veel ehitama hakatud. Nendes lepingutes sisaldub tavaliselt klausel, et ostab ostja või ostja poolt näidatud isik. See klausel on lepingusse lisatud põhjusel, et ostjal säiliks võimalus osta korterit liisinguga.

Liisinguettevõte on juriidiline isik, mis kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi ostjana või omanikuna. Ega tavaliselt arendaja korteri asjaõiguslepingu sõlmimise eel enam kätt ette spekulandile ei pane, kuna vastasel juhul tekkivad vaidlused, mis lihtsalt aega kulutavad, aga tulu ei too.

Petta on võimalik broneeringu ostjal saada nii, et samale korterile on sõlmitud mitu broneerimislepingut või nii, et broneerimislepingu taga ei seisa üldse korterit. Oma kogemusest võin öelda, et korterite ostjad ei viitsi või ei oska eriti kontrollida pakutava korteri juriidilist tausta, nt kinnistu omanikku, finantseerijapanka, lepingu poole (arendaja või kinnisvarabüroo esindaja) ja kinnistu omaniku vahelist seost.

Autor: Aivar Villemson