10 küsimust enne äripinna üürimist

LVM Kinnisvara OÜ juhatuse liige ja maakler Ingmar Saksing annab nõu, mida tasuks kindlasti küsida kinnisvaramaaklerilt.

1. Millest peaksin üüripinda otsima hakates alustama?Üüripinda otsima asudes vaadatakse tihti pinna asukohta ja suurust, otsimist oleks mõistlik alustada aga hoopis eelarve tegemisega. Samuti vaadatakse ja võrreldakse tihti ainult üürihinda, kuid mõistlik oleks arvestada võimaliku hinnatõusu ja pinna kõrvalkuludega nagu näiteks side, valve, parkimine jms. Arvestada ja võrrelda tuleks erinevate pindade kogukulu, mitte üürihinda.

2. Kus peaks minu ettevõte asuma? Iseenesest lihtne küsimus, mis mõjutab ettevõtet ääretult palju. Asukohast sõltub kõik. Sõltub üüripinna hinnatase, aga ka see, kui lihtne on sinu juurde pääseda. Esmalt aga - kas sinu ettevõttel on tegevusalast tulenevalt vaja, et kliendid saavad kontorisse tulla? Kui ei, siis ei vaja sa ka südalinna parimat ja kallimat pinda ning saad säästa, valides linnasüdamest veidi kaugemal asuva soodsama pinna.

3. Kui suur peaks üüritav pind olema?Üldine reegel ütleb, et 10 m2 töökoha kohta, kuid seda on eriti oluline jälgida siis, kui tegemist on väikese töötajate arvuga ettevõttega. 12 ruutmeetri peale ei saa panna kolme inimest, kui nad peavad kogu aeg koos töötama. Isegi kui see on füüsiliselt võimalik, tuleb arvestada töötajate jaoks vajaliku distantsiga.

4. Milline on minu ettevõtte arengutempo?Üüripinda valides tee endale selgeks, kas tegemist on väikese või suure büroomajaga. Kas seal on võimalik tunnipõhiselt juurde üürida konverentsiruume või tuleks need kohe alguses koos pinnaga üürida. Mõtle, kas sul võib lähiajal minna tarvis suuremaid ruume ja kas leiaksid neid samas majas või tähendaks see taas uue üüripinna otsimist.

5. Milline on üldpindade osakaal?Suuremates büroohoonetes on võimalik pinda paindlikult suurendada/vähendada. Lisaks on võimalik koosolekuruume eraldi juurde üürida. Väiksemates hoonetes aga on üldkulud madalamad. Tee endale selgeks, kas WC, abiruumid on üldkasutuses või tuleb ka need üürida, sest sellest oleneb ka see, kes hakkab neid koristama/hooldama ja kes selle teenuse eest maksab.

6. Kui palju maksab ettevõtte jaoks töötajate autode parkimine?Sõltuvalt asukohast võib töötajate autode parkimisele kuluv summa olla võrdne mõne väiksema büroo üüriga. Uuri, milline on ühistranspordiühendus uue üüripinna lähedal - seal, kus liigub ühistransport, liigub ka palju inimesi. Hea ühistranspordiühendus aitab ettevõtjal säästa ka töötajate parkimiselt, sest see võimaldab auto koju jätta ja parkimisest üldse loobuda.

7. Milline saab olema üürileping?Kas see on tähtajaline või tähtajatu? Kui sul on viieaastane leping, siis tulebki pinda üürida viis aastat. Näiteks kui pinna üür on 300 eurot ja sa üürid seda viis aastat, pead arvestama, et oled võtnud ettevõttele 18 000eurose kohustuse. Arvesta, et isegi, kui sul on võimalus lepingu varem lõpetada, võib see kujuneda trahvi tõttu kulukaks.

8. Kuidas saada oma lepingule õiguskindlust juurde?Üürileping on võimalik kanda kinnisturaamatusse. See märge tagab, et üürileandja ei saa lõpetada lepingut ühepoolselt, sest märke kustutamne nõuab poolte kokkulepet või kohtu luba. Märge kinnistusraamatus on eriti oluline, kui oled üüripinnaga seoses teinud suure investeeringu (näiteks toitlustusettevõtte puhul soetanud köögi), aga on kasulik ka väga pika lepingu puhul, kui on alust eeldada, et selle aja jooksul võib hoone omanik muutuda.

9. Milliste eritingimustega pean arvestama?Tihti eeldavad inimesed, et saavad üüripinna fassaadile reklaami panna, kuid näiteks vanalinnas see nii lihtne ei ole. Enne reklaami ülespanekut on vaja majaomaniku, kohaliku omavalitsuse ja muinsuskaitse kooskõlastust. Tulenevalt sinu ettevõtte spetsiifikast, uuri välja, milline on asukohas transpordi juurdepääs, kas see vajab eriluba, kust seda saab ja ega ole võimalust, et tänav kus asud, lähiajal näiteks suurtele veokitele või liiklusele üldse suletakse.

10. Millised on traditsioonilise üüripinna alternatiivid?Start-up'ide ja alustavate või väga väikeste ettevõtete puhul tasub kaaluda paindlikku büroohotelli. Büroohotelli eelised on võimalus vajaduspõhiselt üürida juurde nõupidamisruumi, sekretäriteenuseid, samal ajal kui ühiskasutuses on köök ja teised mugavused.

Autor: Kadrin Karner, Ave Lepik