Vichmann müüs Euroopa Maja krõbeda hinnaga

Baltic Horizon Fundi fondijuht Tarmo Karotam ütles, et Euroopa Maja on Tallinnas üks tõelisi A+ büroohooneid nii kvaliteedi kui asukoha järgi.  Foto: Andras Kralla

Ettevõtja Marcel Vichmanni firma müüs Tallinnas Kaubamaja kõrval asuva Euroopa Maja Leedu fondile mitmekümne miljoni euroga. Nii krõbedale hinnale teistel ostuhuvilistel hammas peale ei hakanud.

On kõlanud oletused, et Leedu fond Lords LB Baltic Fund IV, mida juhib fondijuhtimise ettevõte Lords LB Asset Management, maksis hoone eest 30 miljonit eurot. Kinnisvarainvesteeringutega tegeleva Capital Milli partner Marko Kull nentis, et nad tahtsid Euroopa Maja osta, ometi jäi see sinnapaika.

“Pidasime hinnasihti liiga agressiivseks,” tunnistas Kull, miks nemad ostumõttele käega lõid. Ta lisas, et hoone on suurepärases asukohas ja väga silmatorkav. “Aga sellele vaatamata pole näiteks viimasel korrusel restoranid ellu jäänud või esimesel korrusel on osaliselt vakantsi.”

Siiski tegi Vichmanni ja Jaanus Paasi ettevõte Norber Grupp leedukatega Kulli hinnangul hea tehingu.

Võis olla kallim

Euroopa Maja, mille rentnikud on näiteks Euroopa Komisjoni ja Euroopa Parlamendi esindused, müügihind võis olla isegi veidi kõrgem, kui on seni pakutud.

“Finantsvõimekus oli väga oluline. Lords oli selles osas usaldusväärne ja oma ostusoovis kõige järjekindlam," märkis Euroopa Maja müünud ettevõtja Marcel Vichmann.  Foto: Andres Haabu

Vähemalt nii arvab Baltic Horizon Fundi fondijuht Tarmo Karotam, kelle sõnul olid ka nemad hoonest huvitatud. Euroopa Maja on Karotami hinnangul üks esinduslikemaid büroohooneid Tallinna südalinnas – üks tõelisi A+ büroohooneid nii kvaliteedi kui asukoha järgi.

“Aga mitte selliselt hinnatasemelt. Nii kõrgelt hinnatasemelt ei olnud riski-tootluse suhe meie jaoks piisavalt atraktiivne,” põhjendas Karotam, miks fond polnud nõus kopsakat summat välja käima. Silmas peab Karotam maja turu keskmisest kõrgemaid üüritasemeid, mõne rentniku jätkusuutlikkust ning seda veel areneva Maakri kvartali valguses.

“Kinnisvaraturu analüütikutele andis antud tehingu tootlusmäär, mis jäi oluliselt alla seitsme protsendi, signaali, kuhu on tänaseks jõudnud Tallinna office prime yield,“ märkis Karotam.

Manfredas Dargužis,, Lords LB Asset Managementi fondijuht

Euroopa Maja tahtsime juba varem

Olime Euroopa Maja ostmisest huvitatud juba 2012. aastal, kuid tehinguni siis ei jõudnud. Praegu saime müügi kohta info Catellalt, kes Norber Gruppi nõustas. Euroopa Maja ostmine läks kokku Lords LB Baltic Fund IV strateegiaga, millel on hallatavaid varasid 75 miljoni euro ulatuses: kahte objekti omame Vilniuses ja ühte Tallinnas.

Eesti on investeerimiseks paljutõotav turg. Samas on müüjatel teatud hinnaootused, mis teeb meid palju ettevaatlikumaks ja seetõttu uurime iga võimalikku objekti põhjalikult. Kavatseme Euroopa Maja praegust tegevust edukalt jätkata, samuti pakkuda professionaalset juhtimist ja vabade pindade rentimist. Ostuhinda ei saa me avaldada. Pankadest finantseeris tehingut SEB, tehingut nõustasid advokaadibüroo Sorainen ja kinnisvarafirma Colliers.

Suurusjärk õige

Ettevõtja Marcel Vichmann ütles Euroopa Maja hinna kohta, et pakutud 30 miljonit eurot on suurusjärguna õige. “Ega siin suurt saladust ole. Hinnad on peaaegu avalikud ja kinnisvaraga tegelejatele lihtsasti kättesaadavad,” lausus Vichmann.

Ostuhuvilisi oli palju, kuid igaühele hind ei sobinud. “Finantsvõimekus oli väga oluline. Lords oli selles osas usaldusväärne ja oma ostusoovis kõige järjekindlam. Samas meie kui müüjate jaoks piisavalt paindlik,” rääkis Vichmann ja lisas, et hoone läks müüki, sest polnud enam lisaväärtust, mida sellele anda.

Norber Grupp teenis 2015. aastal tänu Euroopa Majale müügitulu 2,8 miljonit eurot. Omal ajal kulus hoone ostule 20 miljonit eurot. Küsimusele, kas hoone kunagine ost tasus ära, vastas Vichmann, et kindlasti on kasumlikumaid kinnisvaraobjekte, kuid pärast ligi 15 aastat hoone omamist jäid nad tootlusega rahule.

Millesse Vichmanni firma ostult teenitu investeerib, ei osanud ta öelda. “Ei ole veel otsustanud. Analüüsime erinevaid projekte. Võib-olla jääme ootama soodsamat aega.”

Ostja valimiseks kasutas Vichmann Catella Corporate Finance’i abi, mis korraldas müüki ja leidis võimalikud ostjad. “Leedu fondiga jõudsime mõistliku aja jooksul mõistliku kokkuleppeni,” kirjeldas Vichmann. “Mõistlik on investeerida teistesse projektidesse ning fond on rahavoo-objektile õigem ja parem omanik kui meie.”

Tarmo Karotam rääkis veel, et kaubandussegment on küllastunud ning iga uus keskus kannibaliseerib teisi. Seega on tema sõnul oluline, et iga keskus oma konkurentsieelistele veel rohkem panustaks. Büroohoonete kohta ütles Karotam, et tema teada on palju uusi arendusi paberil, kuid uute suurte rentnike vähesuse tõttu ehitatakse üksikuid projekte.

Capital Milli partner Marko Kull võrdles Tallinna kinnisvaraturgu tubli tervisesportlasega. “Tervislik ja füüsiline seisund on hea, aga rahvusvahelisele areenile me ei pääse.”

Baltic Horizon Fundi fondijuht Tarmo Karotam näeb 2008. aasta sarnast kinnisvaramulli lõhkemist kaugemal kui paari aasta pärast.  Foto: Andres Haabu

Kinnisvaramull lõhkeb hiljem

Sel nädalal oletas Tartu Ehituse juhatuse liige Aado Kivi, et paari aasta pärast on ees kinnisvaramulli lõhkemine. Baltic Horizon Fundi fondijuht Tarmo Karotam vaidleb Kivile vastu.

“Pigem näen 2008. aasta sarnast mulli lõhkemist kaugemal kui paari aasta pärast,” kostis Karotam ja rääkis, et kinnisvaramulli lõhkemise ohtu näitavad kolm asja: kui palju ehitatakse tühje maju, mida keegi ei taha, kas ostetakse kinnisvara kõrge omakapitaliga või võetakse kogu raha pangast ning kui suur on oht, et majandus stagneerub ehk siis kahaneb ostujõud.

Eesti ja Baltikumi majanduse kasvueeldused on Karotami hinnangul pigem positiivsed, samuti on pangad kinnisvaraarenduste ja tehingute rahastamisel jätkuvalt ettevaatlikud.

“Minu arvates on Baltikumi kinnisvaraturg mõõdukas kasvufaasis. Arendusplaane on paljudel, aga pangad ning nõudlus hoiavad tempot aeglasena,” lausus Karotam.

Kogenud arendajad ei võta üldiselt tema sõnul liigseid riske. “Võib muidugi küsida, kas teatud asukohtades arendatakse ehk liiga palju, samas massilist uute tühjade majade reaalset ületootmist ma praegu pigem ei tähelda,” ütles Karotam.

Baltikumi kinnisvarahindadele võib Karotami sõnul suurim risk olla hoopis järsk laenuintresside kasv. “Saab see siis tõuke mis iganes süsteemsest probleemist maailmas,” ütles Karotam. Ta lisas, et praegu nähakse pigem intressimäärade aeglast kasvu, mis peaks hoidma Baltikumi kinnisvarahinnad stabiilsed.

Hetkel kuum