Viimsi võimuladvik peab mudamaadlust staadioni pärast

Madis Saretok seisab Haabneeme staadionil - selle kinnistu müük on tekitanud kahtluse Viimsi Haldusele kahju tekitamises.  Foto: Andras Kralla

Viimsi valla poliitikas on korruptsioonisüüdisitused ja -kahtlustused aastate jooksul juba üsna harjumuspäraseks saanud. Nüüd on vallajuhtidel pureda Haabneeme staadioni kinnistu müügi saaga.

Kui selle aasta märtsis liitusid Madis Saretok ja Kristel Menning EKREga, said nad õige pea nende vastu esitatud hagi, milles Viimsi Haldus vaidlustab magusa asukohaga Haabneeme staadioni kinnistu müügi. Jutt käib kohalike seas Kirovi staadionina tuntud kinnistust, mille müügiga olevat vallaettevõte saanud 289 000 eurot kahju.

Müügitehing sõlmiti eelmise aasta jaanuaris ning juba siis esitati Saretoki ja Menningu vastu kuriteokaebus. Prokuratuur kriminaalmenetlust toona ei algatanud.

Saretok oli kinnistu müügi ajal Viimsi Halduse juhatuse liige ning Menning kuulus ettevõtte nõukogusse. Küsimuses, kas staadioni kinnistu ja seda koormanud hoonestusõiguse müük toimus ausalt ning parimal võimalikul viisil, jäävad pooled aga eri seisukohale.

Madis Saretok Haabneeme staadionil.  Foto: Andras Kralla
Madis Saretok,, Viimsi vallavolikogu opositsiooni liige, endine Viimsi Halduse juhatuse liige

Ma ei ole varem näinud inimest, kes suudab nii suurt hulka inimesi volikogus ja vallavalitsuses panna enda pilli järgi tantsima.

Vaidluse võtmeküsimuseks on, kas hoonestusõigust koormanud hüpoteegid olid tühised või mitte. Sellest sõltub ka, kuidas hinnata kinnistu müügihinda.

„Minule tundus, et see Koka pakkumine on ülihea,“ on Saretok veendunud, et Baltikumi suurima saunatootja Ha Serv üles ehitanud ning kinnisvaraäris tegutseva Aivar Koka ettevõte A&K Holding oli Viimsi Halduse päästeingel. Tehinguga aitas Kokk vallaettevõttel lahti saada suurest jamast, mis algas kümme aastat tagasi tehtud otsusega seada kinnistule hoonestusõigus. Saretoki selgitusel ähvardas Viimsi Haldust ning sealtkaudu ka valda kuni 1,5 miljoni euro suurune nõue hoonestusõiguse hüpoteegipidajatelt.

Ülikiire müük

Kui Viimsi Halduse nõukogu eelmise aasta jaanuaris istungile kogunes, selgus ootamatult, et juhatuse liige Saretok oli just notaris käinud ning sõlminud tingimusliku kinnistu ja hoonestusõiguse müügilepingu. Nõukogu liige Kristel Menning esitas nõukogule ka õigusliku ülevaate, miks oli 2007. aasta hoonestusõiguse otsus Viimsi Haldusele kahjulik ning millised ohud ettevõtet ootavad.

Nii jäi nõukogul valida, kas kinnitada Saretoki sõlmitud müügilepingud ja nõuete müük, millega teenitakse kokku 150 000 eurot või jätkub senine ebamäärane olukord, kus õhus olid hüpoteegipidajate nõuded.

Saretok selgitas, et oli puhkuselt tulles reedel näinud A&K Holdingu pakkumist ning kiirutas kohe esmaspäeval notarisse tehingut tegema. Nõukogu liikmeid ta eelseisvast tehingust ei informeerinud. Loomulikult tekitas see pingeid.

Nõukogu kinnitas müügitehingud ning Saretok kiirustas otsusega kohe notarisse tagasi. Ehkki ka kiiresti kogunenud võimukoalitsioon kinnitas müügitehingud, ei olnud teema sellega lukus.

Uued pöörded

Senine võimukoalitsioon läks laiali. Saretok kutsuti Viimsi Halduse juhatusest tagasi, nõukogus vahetati välja kolm liiget, Menning nende hulgas. Saretoki ja Menningu tegevuse peale esitas Viimsi Halduse uus juht kuriteokaebuse, mida prokuratuur aga menetlema ei hakanud.

Saretok ja Menning on veendunud, et kogu nendevastast protsessi lükkab Viimsi vallavõimu hall kardinal, reformierakondlasest volikogu liige Märt Vooglaid. „Ma ei ole varem näinud inimest, kes suudab nii suurt hulka inimesi volikogus ja vallavalitsuses panna enda pilli järgi tantsima,“ imestas Saretok. Ka kiiret kinnistu müüki põhjendas ta sellega, et muidu keeranuks Vooglaid asja tuksi. Kuna suurema hüpoteegi taga olev Mati Tusov on Saretoki kinnitusel Vooglaiu hea tuttav, siis oleks hüpoteegipidaja algatanud täitemenetluse Viimsi Halduse vastu.

Vooglaid vaid ohkas kommentaaripalve peale, sõnades, et tal pole mõtet Saretoki juttu kommenteeridagi, sest viimane üritab kahtlaselt kinnistumüügilt viia fookuse hoopis temaga vastandumisele. 

Kümme aastat kestnud segadus

Juba 2007. aastal koormati kinnistu hoonestusõigusega OÜ NordWest Kinnisvara kasuks. Ettevõtte omanik varjus Šveitsi Finter Banki kliendikonto taha ning juhatuse liikmeks oli ettevõtja Oliver Kruuda tollane elukaaslane Kersti Männik. NordWest Kinnisvara plaanis lammutada Viimsi Marketi ning seejärel pidi kinnistule kerkima ligi 20 000ruutmeetrise brutopinnaga Oliivi-nimeline kaubanduskeskus.

tekst:tuhat eurot oli hagiavalduse järgi Haabneeme kinnistu turuväärtus müügilepingu sõlmimisel jaanuaris 2016. Seda eeldusel, et Viimsi Haldusele tagasi langenud hoonestusõigust koormanud hüpoteegid olid tühised. Kuna kinnistu ja hoonestusõiguse tegelik müügihind oli kokku 120 000 eurot, arvutatakse hagis Viimsi Haldusele tekkinud kahjuks 289 000 eurot.

Paraku tuli masu ja paljude kinnisvaraarendajate projektid luhtusid. Nii ei maksnud ka NordWest Kinnisvara enam Viimsi Haldusele ligi 1,3 miljoni krooni suurust hoonestusõiguse aastatasu. Hoonestusõigusele seati 2010. aastal kaks hüpoteeki, kokku ligi 1,44 miljoni eurot. Hoonestusõiguse leping oli miskipärast selliselt koostatud, et Viimsi Halduselt kui kinnistu omanikult polnud hüpoteekide seadmiseks vaja luba küsida.

Et hoonestusõiguse tasu ei laekunud, ütles Viimsi Haldus 2010 novembris hoonestusõiguse lepingu üles. Veel kaks aastat hiljem jõustus kohtuotsus, millega tuvastati NordWest Kinnisvara kohustus anda hoonestusõigus üle Viimsi Haldusele.

Kui Saretokist sai 2014. aasta suvel Viimsi Halduse juhatuse liige, olid probleemid hoonestusõigusega endiselt lahendamata, kuigi kohtumisi ja läbirääkimisi oli peetud. NordWest Kinnisvara oli vahepeal muutnud nime ja sellest oli saanud Maanurk OÜ, mida juhtis Aivo Pärn.

Maanurga pankrot kuulutati Viimsi Halduse pankrotiavalduse alusel välja septembris 2015. Oma nõuded esitasid pankrotimenetlusse ka hoonestusõiguse hüpoteegipidajad.

nimi:Kristel Menning,

amet:Viimsi Halduse nõukogu endine liige

tekst:Majanduslikult otstarbekas tehing

Haabneeme staadioni kinnistute müügi otsustamiseks toimus 11. jaanuaril 2016 Viimsi Halduse nõukogu koosolek. Ettevõtte juhatuse ja nõukogu liikmete seisukoht oli, et Haabneeme staadioni kinnistu ja selle hoonestusõigusega seotud probleem tuleb lahendada. Viimsi Halduse nõukogu liikmed toetasid koosolekul kinnistute müüki.

Haabneeme staadioni kinnistuga tekkisid probleemid juba 2009, kui hoonestusõiguse omanik NordWest Kinnisvara OÜ jäi võlgu. Järgnesid kohtuvaidlus, täite- ja pankrotimenetlused, ent kinnistu hoonestusõiguse probleeme need ei lahendanud. Kinnistu oli endiselt hoonestusõiguse, hüpoteekide ja võlgadega koormatud. Probleemi ei lahendanud ka 2015 detsembris hüpoteegipidajatele saadetud notari avaldused anda nõusolek hoonestusõiguse kustutamiseks, sest hüpoteegipidajad nõusolekuid ei andnud. Kõik nõukogu liikmed olid sellest teadlikud. Väide, et me vaikisime selle õigusliku käigu võimalikkuse maha, on alusetu ja vale.

Kinnistute müük oli kiire, sest hoonestusõigus oli äsja kantud Viimsi Halduse nimele ja hüpoteegipidajad võisid alustada hüpoteekide alusel täitemenetlust. Sellisel juhul oleks kinnistute müük nurjunud, 150 000 eurot tulu jäänud saamata ja Haabneeme staadioni kinnistute probleem lahendamata. 

Haabneeme staadioni kinnistute müük oli 2016 jaanuaris Viimsi Halduse jaoks majanduslikult otstarbekas. Viimsi Halduse nõukogu liikmed ja juhatus ei rikkunud kinnistute müümisega oma kohustusi.

Hüpoteekide tühisuse vaidlus

Detsembris 2015 otsustati Viimsi Halduse nõukogus, et tuleb kaaluda võimalust võõrandada kinnistu koos seal lasuvate kohustustega. Arutelul käis läbi ka võimalus saada jamast lahti kas või 0-eurose hinnaga.

Enne jõule käis Saretok notari juures ning 2012. aasta kohtuotsuse alusel kanti hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse Maanurk OÜ asemel Viimsi Haldus. Samas tegi Saretok avalduse hoonestusõigusele seatud hüpoteekide kustutamiseks - see avaldus on praegu Saretoki ja Menningu vastu esitatud hagis argumendiks, et hüpoteegid olid tühised. Kuna aga hüpoteeke ei saa ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta kustutada, jäid need jõusse.

Saretok ja Menning viitasid ka faktile, et selle aasta jaanuaris (ehk kaks kuud enne hagiavalduse esitamist) ostis A&K Holding hoonestusõiguse hüpoteegid välja. Miks pidi ärimees Kokk maksma hüpoteekide eest, kui need on tühised, imestasid nad.

Kokk talle saadetud küsimustele ei vastanud, kuid Tusovi ettevõtte OÜ Buenas ja A&K Holdingu vahel sõlmitud hüpoteegi ja nõude loovutamise lepingust ilmneb, et Kokka esindanud Lextali vandeadvokaat Olavi-Jüri Luik on esitanud nõude hüpoteegi kustutamiseks kinnistusraamatust ning sellega seoses edastanud ka hagiavalduse projekti.

Seda võib tõlgendada, et hüpoteegi väljaostmine oli poolte kompromissi tulemus, et mitte takerduda aastatepikkustesse kohtuvaidlustesse.

Lextali advokaadibüroo esindab Viimsi Haldust Saretoki ja Menningu vastu esitatud hagiavalduses. Hoonestusõiguse omaniku Maanurk OÜ pankrotihalduriks oli sama büroo vandeadvokaat Urmas Ustav.

Peeter Solman,, Viimsi Halduse juhatuse liige

Meil puudub teadmine, kuidas Madis Saretok ostja leidis.

Poliitsurvet pole

Viimsi Haldusele saadetud küsimustele vastanud ettevõtte juhatuse liikme Peeter Solmani ja ettevõtte lepingulise esindaja, Lextali advokaadi Rainer Ratniku kinnitusel ei ole hagi esitatud poliitilistel põhjustel, vaid vajadusest uurida, kas varasemad tehingud on sõlmitud hoolsalt ja lojaalselt.

Viimsi Haldus esitas Saretoki ja Menningu vastu hagiavalduse Harju maakohtusse märtsikuus. Juba jaanuaris oli aga hoonestusõiguse omanik A&K Holding OÜ hüpoteegid n-ö välja ostnud. Kas Viimsi Haldus teadis hagiavalduse kohtusse esitamisel jaanuaris toimunud tehingutest? Kui ei teadnud, siis miks, ja kas see teadmine oleks midagi muutnud?

Ratnik: Uuel omanikul oli võimalus hüpoteegipidajatelt nõuda hüpoteekide kustutamist. See oli uue omaniku otsustada, kas ta n-ö maksab hüpoteegipidajad kinni või nõuab hüpoteekide kustutamist läbi kohtutee. On fakt, et Saretok teadis, et hüpoteekide kustutamist saab nõuda – ta pöördus selleks isegi läbi notari hüpoteegipidajate poole, et hüpoteegid kustutada.

Miks ei vaidlustanud Viimsi Haldus veebruaris 2016 Maanurk OÜ pankrotimenetluses nõuete kaitsmise koosolekul hüpoteegipidajate esitatud nõudeid?

Ratnik: Nõude vaidlustamine ei oleks muutnud tehingut olematuks, sest Maanurk OÜ pankrotimenetluses toimunud nõuete kaitsmise koosolek (veebruar 2016) toimus pärast müüki. Lisaks oli Madis Saretok Viimsi Halduse nõude Maanurga vastu loovutanud 11. jaanuari 2016 seisuga. Tekkis olukord, kus Viimsi Haldus ei olnud enam pankrotimenetluses võlausaldaja ehk seega ei saanud Viimsi Haldus enam Maanurga pankrotimenetluses nõuete kaitsmisel osaleda.

Miks hagiavaldus esitati ning miks just Saretoki ja Menningu vastu?

Ratnik: Saretok oli juhatuse liige, kes sõlmis lepingu, millega Viimsi Halduse hinnangul tekitati Viimsi Haldusele kahju. Lisaks varjas Madis Saretok nõukogu eest, et nõukoguga kohtumise ajaks oli tegelikult kinnistu juba müüdud ehk teisisõnu esitas Saretok nõukogule ebaõigeid asjaolusid.

Ühtlasi varjas Saretok, et oli pöördunud läbi notari hüpoteegipidajate poole, et hüpoteegid kustutada. Seega Saretok teadis, et Viimsi Haldus saab hüpoteegipidajatelt hüpoteekide kustutamist nõuda. Saretok ja Menning vaikisid selle õigusliku käigu võimalikkuse maha.

Nõukogule ebaõigete asjaolude esitamise ja oluliste asjaolude varjamisega rikkus Saretok hoolsus- ja lojaalsuskohustust. Juhatuse liige peab nõukogule esitama õigeid asjaolusid. Kahjuliku tehingu sõlmimisega tekitas Saretok kahju.

Menning oli nõukogu liige, kes koostas õigusarvamuse selle kohta, millised olid Viimsi Halduse võimalikud sammud seoses kinnistuga. Menning kinnitas, et oli asjaga väga põhjalikult tutvunud. Menning vaikis maha, et Viimsi Haldus saaks nõuda hüpoteekide kustutamist (millega oli Saretok juba alustanud). Menning on pikaajalise kogemusega jurist, töötanud pikalt pankades ja tegelenud kinnistuid puudutavate küsimustega. Ta jättis olulised asjaolud ja õiguslikud lahendused kätkemata ning rikkus sellega hoolsus- ja lojaalsuskohustust.

Kuidas Viimsi Haldus leidis staadioni kinnistu ja hoonestusõiguse ostjaks A&K Holdingu? Kas ilmus müügikuulutus, tehti otsepakkumisi?

Solman: Tegemist on küsimusega, millele sooviksime ka ise vastuse saada. Meil puudub teadmine, kuidas Madis Saretok ostja leidis.

Kas ja kui suur on poliitiline surve hagiavalduse esitamiseks?

Solman: Antud juhtumi valguses puudub poliitiline surve hagiavalduse esitamiseks. Õiguslikult on tänasel nõukogul ja juhatusel kahtluse korral kohustus uurida, kas varasemad tehingud on sõlmitud hoolsalt ja lojaalselt. 

Lisaks saatis prokurör teate, kus pidas vajalikuks rõhutada, et teatavasti on tõendamisstandardid kriminaalmenetluses ja tsiviilmenetluses sedavõrd erinevad, et olukorras, kus kriminaalmenetluses pole kohustuse rikkumise sedastamine võimalik, võib see tsiviilmenetluses siiski tuvastamist leida.

Seega lähtusime hagiavalduse esitamisel nii prokuröri soovitusest kui ka Viimsi Halduse nõukogu ja juhatuse õiguslikust kohustusest uurida, kas varasemad tehingud on sõlmitud hoolsalt ja lojaalselt.

Viimsi Haldus on hagi tagamiseks tasunud deposiiti 32 000 eurot. Kinnitate, et see on ettevõttele mõistlik ja vajalik rahapaigutus?

Ratnik: See on see, mida kohus nõudis. On tavapärane, et kohus nõuab hagi tagamise korral deposiiti. Kui Viimsi Haldus ei oleks seda summat tagatiseks tasunud, siis ei oleks kohus hagi taganud. See oleks tähendanud, et kui kohus hagi rahuldab, siis on võimalik kostjatel eelnevalt end formaalselt varatuks muuta.

Hetkel kuum