Isegi kui šokk tuleb, on asjad teisiti

Noblessneri sadamalinnaku ehitus Tallinnas.  Foto: Andras Kralla
Viivika Rõuk • 10. august 2017
Jaga lugu:

Eestis tuleb kinnisvarakrahh vaid siis, kui mujal maailmas mingi süsteemne šokk saabub, leiavad kinnisvaraspetsialistid. Kui aga krahh tuleb, siis läheb kõik hoopis teisiti, kui oli eelmisel korral.

Tarmo Karotam,, Baltic Horizoni fondijuht

Kui šokk tuleb, siis järgmine küsimus on, kui suur on kinnisvara objektide müügisurve ehk kui suurt koogitükki on headel aegadel sööma asutud ning palju sinna laenukreemi peale on pandud.

Teisipäeval ilmus Äripäeva veebis Grand Kinnisvara juhi Marek Kerna arvamuslugu selle kohta, kuidas kõik märgid näitavad, et kinnisvaraturul on tulemas ränk hinnamuutus. „Eesti kinnisvaraturg on tsükliline ja turbulentsuse poolest hämmastav. Igale tõusule järgneb seisak või suurem langus. Kõik märgid näitavad, et tulemas on uus hindade korrektsioon,“ kirjutas Kerna.

LVM Kinnisvara juhatuse liige ja kutseline kinnisvaramaakler Ingmar Saksing ütles, et loomulikult on Eesti kinnisvaraturg tsükliline ja igale tõusule järgneb langus. „Samas praegu, kui kinnisvaraturul on kõrge tehinguaktiivsus ja stabiilne hinnakasv, mis on olnud kooskõlas majanduskasvu, sissetulekute kasvu ning tarbijate kindlustundega, on järsk langus ebatõenäoline. Langust ei toeta ka Eesti ekspordi sihtriikide kasvavad majandused,“ ütles ta.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman leidis, et Kerna juttu ei saa pidada vastutustundetuks, küll aga läbimõtlematuks. „Ükski märk ei näita, et kohe peaks midagi halba juhtuma,“ lausus ta ja leidis, et Eesti turg praegu pigem marineerub. Suuremat krahhi võib tema sõnul oodata siis, kui mõnel superturul nagu Ameerikas või Hiinas mõni suurem jama juhtub.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter selgitas, et kinnisvaraturg ei eksisteeri muust majandusest eraldiseisvana. „Kinnisvarakriis tekib mingi muu majanduse sündmuse tulemusena. See, et hinnad on kõrged, ei tähenda automaatselt, et sellele peaks järgnema järsk langus,“ ütles ta.

Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam ütles, et ei leidnud Kerna arvamusloost piisavalt argumente, mis annaks alust nii kõlavale pealkirjale. Hindade 2009. aastaga võrreldavat üleüldist korrektsiooni tema tulemas ei näe.

Isegi kui šokk tuleb, on asjad teisiti

Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam ütles, et turg ennustab euribori kerkimist 5-7 aasta jooksul vahemikku 0,8%-1,3%.

„Ma ei ole kindel, kas euribori reaalne tõus ainult 1,3%-ni mõjutab oluliselt endale eluaseme või üürile antavate korterite ostjaid, eriti neid kes ostavad 30-50% suuruse omakapitaliga. Laenuraha kättesaadavuse järsk langus või intresside tugev tõus näiteks 5%-ni mõjutaks kinnisvarahindu küll, aga selle stsenaariumi tõenäosus arvestades riikide suuri laenukoormaid on täna samuti väike. Samas tekitab muret globaalne laenukoormuse jätkuv kasv ning see võib halvimal juhul lõppeda totaalse süsteemse krahhiga,” ütles ta.

„Isegi kui šokk tuleb, siis järgmine küsimus on, kui suur on kinnisvara objektide müügisurve ehk kui suurt koogitükki on heal ajal sööma asutud ning palju sinna laenukreemi peale on pandud," kirjeldas Karotam. "Prognoosin, et müügisurve saab olema väiksem, kuna laenude suhted kinnisvara väärtusesse on mõistlikumad ning arendajate ning kinnisvaraomanike kapitaliseeritus on oluliselt tugevam kui see oli aastal 2009. See aitab keerulise aja üle elada ning hoida hindu stabiilsemana,“ ütles ta.

Karotam nentis, et bürood ja kaubanduskeskused täituvad varasemast aeglasemalt üürnikega. „Aga kas see suurt kolakat tähendab? Arvan, et mitte,“ ütles ta.

Miks minevikuga ei saa paralleele tõmmata

Vahteri sõnul ei ole kriisi tekke tõestamiseks kohane argument, et kinnisvara hinnad on sama kõrged kui eelmise buumi tippajal 2007. aastal. „Vahepeal on elu 10 aastat edasi läinud ning arvestatud ei ole inflatsiooni, reaalpalkade kasvu, linnastumise, maksuameti töö efektiivsuse ning ehituskvaliteedi ja -keerukuse kasvuga,“ loetles ta.

Vahter lisas, et hinnataseme puhul tuleb vaadata numbritest kaugemale - oluline nihe on toimunud ostu-müügitehingute struktuuris. Nimelt on Tallinnas ja Harjumaal tasapisi kasvanud uute korterite tehingute osakaal, mis näiteks kuni 2009. aastani oli hinnanguliselt vahemikus 10-20% kogu tehingute arvust, kuid nüüdseks on tõusnud üksikutel kuudel kohati isegi üle 30%. „Seega tehakse rohkem tehinguid suhteliselt kallimate objektidega, mis omakorda mõjutab keskmist ruutmeetri hinda. Samas kui vaadata sarnast kinnisvara, näiteks kahetoalist korterit Mustamäe nõukogudeaegses paneelelamus, ei ole selle turuhind tegelikult 2015. aasta kevadest saadik praktiliselt tõusnud,“ selgitas Vahter.

Kinnisvarakolakat kuulutanud Marek Kerna arvamuslugu ning Martin Vahteri ja Tarmo Karotame vastused leiad täismahus Äripäeva arvamuslugude rubriigist.

Peep Soomani vastus on täismahus avaldatud siin.

Tagantjärele on alati kellelgi õigus

Saksingu sõnul on eestlane kinnisvara usku ja seetõttu on arusaadav, miks muretsetakse nii palju kinnisvara hinna ja krahhi pärast. „Siiski ei tasu kinnisvaturu kohta järeldusi teha ühe linnaosa müügipakkumistest lähtuvalt või juhuslikult märgatud suuremast kinnisvarareklaamist,“ ütles ta.

Vahter nentis, et tuleviku ennustamine on tänamatu tegevus. „Tagantjärele leiab alati kellegi, kellel oli õigus ja kes nägi ette eurokriisi või geopoliitilisest vastasseisust tulenevat majandusseisakut. Need on lihtsalt ühed võimalused paljudest muudest võimalustest,“ ütles ta.

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum