Uus supertsükkel kinnisvaraäris

Artikkel

- Börsiuudised
- Indrek Mäe
- 20. september 2017 kell 8:45
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Uus supertsükkel kinnisvaraäris
Uusarendus Tallinnas Lasnamäel.Foto: Andras Kralla
Kuigi valdav osa kinnisvaraeksperte usub, et kinnisvaraturg on sisenemas uude buumi, leidub ka neid, kes juba praegu aktiivselt krahhiks valmistuvad.
„Oleme uue supertsükli alguses, inflatsiooni pole ning pangad pumpavad turule raha,“ ütles Bigbanki äri- ja kinnisvaralaenude osakonna juht Aimar Roosalu pühapäeval Jaak Roosaare korraldatud kinnisvaraseminaril. „Minu arvamus on, et aktiivsus kinnisvaraturul jätkub,“ leidis ka Pindi Kinnisvara maakler Kairi Vanem.
Keskmine ruutmeetri hind tallinnas: 1620 eurot vs 1655 eurot
Keskmine palk: 704 eurot vs 1242 eurot
Euribor: 4,28 vs -0,271
Inflatsioon: 6,6% vs 3,6%
Eluasemelaenude käive: 1,2 mld eurot vs 0,5 mld eurot
Korterite müügitehingute arv: 5900 vs 4900
Allikas: Kalle Aron, Scandium Kinnisvara arendusjuht
Vanem märkis, et praegu on turul väga palju vaba, tootlust otsivat raha ja seetõttu tehakse palju tehinguid ilma laenuta ja sularahas. „Ehituslubade arv on võrreldes eelmise aastaga viiendiku võrra kasvanud,“ tõi ta näite turu aktiivsuse kohta. „Samas on võrreldes eelmise buumiga ehitus- ja kasutuslubade arv väiksem,“ viitas ta sellele, et turul on veel kasvuruumi.
Kättesaadav kinnisvara
Kinnisvarainvestor ning Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron juhtis aga tähelepanu, et keskmine ruutmeetri hind Tallinna elukondlikus kinnisvaras on praegu kõrgem kui eelmise buumi ajal. „Pakkumishindades oleme jõudnud buumile järele,“ sõnas ta ja lisas, et praegu maksab elupind keskmiselt 2 protsenti rohkem kui 2007. aastal.
Sellegipoolest rõhutas Aron, et kinnisvara on praegu kättesaadavam ja vaadata tuleks laiemat pilti. Keskmist palka arvestades on inimeste ostujõud suurem kui kümme aastat tagasi. „Kui toona sai keskmise palga eest 0,43 ruutmeetrit, siis täna saame ühe kuupalgaga 73 protsenti rohkem,“ viitas ta sellele, et eelmise buumi tipus oli keskmine palk Eestis oluliselt madalam kui praegu. „Kui toona abikaasaga kodulaenu võtsime, läks üks palk laenu teenindamise peale, täna on olukord parem,“ tõi Aron näite.
Samuti eristab praegust olukorda kümne aasta tagusest keskpankade poliitika. Kui toona üritati kuumenevat majandust baasintressimäärade abil jahutada, siis nüüd hoitakse neid madalal ja Euroopas isegi negatiivsena, et inflatsioonimäära kasvatada. See viitab aga sellele, et krahhi ei kardeta. „Euribor oli 2007. aastal 4,28, täna on see 105 protsendi võrra madalamal,“ näitlikustas Aron. „Toona oli ka kodulaenu intressimäär kokku ligi 5 protsenti, täna suudame kinnisvara aga endale kenasti lubada,“ lisas ekspert.

Aron osutas veel ka praegusele küllaltki madalale eluasemelaenude käibele. „Kui 2007 oli see 1,2 miljardit, siis praegu vaid 0,5 miljardit,“ märkis ta, kuid ei välistanud, et praegune number võib madalam olla ka seetõttu, et turul on nii palju vaba raha, milles tehinguid tehakse. Samas kinnitas Aron, et ka eluaseme arendusprojektidele antud laenude käive on praegu 56 protsendi võrra madalam kui kümme aastat tagasi.
Krahhiks valmistutakse
Kuigi Aron suhtub kinnisvaraturu olukorda optimistlikult, tunnistab ka tema, et kriis tuleb ühel hetkel igal juhul. „See on nagu merel, et kuus lainet on rahulikud, kuid seitsmes annab nätaki,“ ütles ta. „Ilma päästevestita siiski merele ei läheks.“
Hoopis skeptilisem on kinnisvarainvestor Peeter Pärtel, kes on krahhiootuses hakanud jõuliselt oma portfelli vähendama. „Eelmisel aastal müüsin kuus üüripinda ning sel aastal kuus, nii et praegu on minu 26 pinnast alles 14 ja neid plaanin ma hoida,“ rääkis Pärtel. „Kontori müün ka maha,“ märkis ta ja lisas, et keskendub nüüd ettevõtlusele, mis pole seotud kinnisvaraarendusega ja hoiab oma portfellis hüpoteegivabasid objekte, mida on vajaduse tekkel hea laenu tagatiseks panna. „Inimestel on liiga palju raha ning ettevõtjate ülesanne on see ära korjata,“ põhjendas ta ettevõtlusele keskendumist.
Kriisiootust põhjendas ta raamatust „The Road to Ruin“ pärit kompleksteooriaga, mille järgi muutub majandus pidevalt keerukamaks. Kui see muutub aga liiga keerukaks, siis ei püsi eri instrumendid teooria järgi enam koos ja tekib lihtsustus ehk korrektsioon. „Eelmise kriisi ajal ei lastud lihtsustusel lõpuni toimuda ehk laenudel süsteemist ära kaduda,“ viitas ta sellele, et seekord võib korrektsioon tulla seetõttu veel sügavam.
Kuigi kriis on tema hinnangul ukse ees, ei osanud Pärtel ennustada, millest see alguse võib saada. „Ma ei tea, kust lumepall veerema hakkab, kuid laiemat pilti vaadates, siis kindlasti mitte Eestist,“ arvas ta. Tema sõnul on tõenäoline, et uus kriis on seotud idapoolsete riikidega või vähemasti on neil selle lahendamisel tähtis osa. „Hiina ja Venemaa ostavad praegu kulda, lääs peab seda aga mõttetuks metalliks, mille valvamine maksab vaid raha, rikkus liigub läänest itta“ vihjas ta sellele, et idas kaitstakse end korrektsiooni eest paremini ning kindlasti räägib regioon uue kriisi lahendamisel ka rohkem kaasa.
Pärteli sõnul kavatseb ta kriisiks valmistumise käigus müüdud kinnisvara alt vabaneva raha niisama kontol hoida ning võimalik inflatsioon teda ei morjenda. „Ma ei viitsi isegi kaheprotsendilise intressiga laene välja anda,“ tõdes ta. „Samas tasub silmas pidada, et ühes pangas üle 100 000 euro ei maksa hoida, sest täpselt nii suur on tagatisfond,“ andis ta nõu nendele, kes sarnast strateegiat jälgivad.
Milline kinnisvara müüb?
Väikesed, 20-30ruutmeetrised korterid turistide ja üliõpilaste piirkonnas.
Sise- ja sisseränne on suurendanud Tallinnas „mägedel“ asuvate korterite populaarsust.
Panustatakse tubade, mitte ruutmeetrite arvule.
Maksumus kuni 150 000 eurot: oluline pinna ja tubade arvu suhe, kallimate puhul pinna ja kvaliteedi suhe.
Suur nõudlus Keilas ja Sauel – krundid ja kommunikatsioonid veel 20% soodsamad kui Tallinnas.
Mis ei müü?
Konflikt asukoha ja kvaliteedi vahel – kallis kortermaja ebasoodsas regioonis.
Ebaõnnestunud planeering.
Ebatüüpiline korteri kuju.
Probleemsete dokumentidega korterid (pangad kontrollivad juriidika korrasolu).
Ülehinnatud korterid.
Allikas: Kairi Vanem, Pindi Kinnisvara
Raha peab ringlema
Aroni arvates saab aga äri ajada igas ärikeskkonnas ning praegu tuleb lihtsalt arvestada sellega, mis võib potentsiaalse kriisi ajal juhtuda. „Kinnisvara muutub kindlasti odavaks, sest laenuraha ostude finantseerimiseks pole,“ ütles ekspert. „Turg sel juhul jäätub ning toimuvad vaid müüja seisukohast ebamõistlikud tehingud,“ kinnitas Aron ja lisas, et Tallinnas säilib kinnisvaraturg kriisitingimustes paremini.
LHV äripanganduse juht Arko Kurtmanni sõnul on ka pangad kinnisvaraäris ettevaatlikumaks muutunud. „Kui varem finantseeris LHV elukondliku kinnisvara projekte 30protsendilises mahus oma laenuportfellist, siis täna võtame vähem riski ja anname kinnisvarasse viiendiku laenudest,“ märkis ta. Ta lisas, et pangad hindavad laenude väljastamisel eelkõige rahavoogu, millele laenu teenindatakse. „Kindlasti ei tohiks võimendus minna liiga suureks,“ oli ta Aroniga nõus. Tema sõnul peaks laenukõlbliku kliendi rahavoog 1,2kordselt tema kohustused ära katma.
Sellegipoolest Kurtmann praegu kriisi ei karda. „Keskpangad näevad roppu vaeva, et ühtegi jõnksu ei tuleks, täna on turgudel rohkem optimismi kui kolm aastat tagasi,“ oli ta veendunud. Kurtmann lisas, et tema jaoks hakkab asi hapuks minema siis, kui võlglaste hulk kasvab liiga suureks ning pangad loobuvad laenude väljastamisest. „Kui raha enam ringi ei käi, kaob likviidsus ära – täna annab mulle kindlust see, et raha ringleb ning SKP kasvab.“ Likviidsuse kadudes on aga raskem realiseerida ka laenude tagatiseks seatud hüpoteeke.
Selleks, et ka krahhitingimustes edukalt äri ajada, on Aronil paika pandud kindlad tegutsemispõhimõtted juba praegu. „Liiga suurelt ei maksa oma kapitali üle võimendada ning praegu on mõistlik laene tagasi maksta,“ arvas ta. Peale selle soovitab Aron paika panna plaani olukorraks, kui äritegevusest saadavad rahavood vähenevad poole võrra. „Tehke oma finantsidele stressitest, mõelge, mis juhtub, kui jääte töötuks või sissetulek langeb kolmandiku, võtke kõikide hirmude summa ning hakake neid alates olulisemast elimineerima.“
Uus oht
Ühisrahastusplatvormi CrowdEstate tegevjuht Loit Linnupõld nägi ohtu ja selle allikat hoopis aga teise nurga alt. Nimelt selles, et kinnisvaraturule võivad varsti siseneda suured institutsionaalsed investorid. „Kolme aasta pärast näete 300 korteriga üürimaja, mis on rahvusvaheliste operaatorite ehitatud,“ arvas ta. Masstootjal on aga võimalik pakkuda üüriturul madalamat hinda ning see paneks väikeinvestorid konkurentsis halvemasse olukorda.
Pärteli hinnangul võib populaarsete ja küllaltki head tootlust pakkuvat üürikorterite turgu mõjutada seadusandluse muudatus, mis lubaks neid ehitada äripinna asemel ka elupinnana. See võimaldaks uute investorite turule tulekut ja suruks üürihinnad alla.
Hetkel kuum