Artikkel
  • Kuula
    Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

    Uus supertsükkel kinnisvaraäris

    Uusarendus Tallinnas Lasnamäel.Foto: Andras Kralla

    Kuigi valdav osa kinnisvaraeksperte usub, et kinnisvaraturg on sisenemas uude buumi, leidub ka neid, kes juba praegu aktiivselt krahhiks valmistuvad.

    „Oleme uue supertsükli alguses, inflatsiooni pole ning pangad pumpavad turule raha,“ ütles Bigbanki äri- ja kinnisvaralaenude osakonna juht Aimar Roosalu pühapäeval Jaak Roosaare korraldatud kinnisvaraseminaril. „Minu arvamus on, et aktiivsus kinnisvaraturul jätkub,“ leidis ka Pindi Kinnisvara maakler Kairi Vanem.

    Keskmine ruutmeetri hind tallinnas: 1620 eurot vs 1655 eurot

    Keskmine palk: 704 eurot vs 1242 eurot

    Euribor: 4,28 vs -0,271

    Inflatsioon: 6,6% vs 3,6%

    Eluasemelaenude käive: 1,2 mld eurot vs 0,5 mld eurot

    Korterite müügitehingute arv: 5900 vs 4900

    Allikas: Kalle Aron, Scandium Kinnisvara arendusjuht

    Vanem märkis, et praegu on turul väga palju vaba, tootlust otsivat raha ja seetõttu tehakse palju tehinguid ilma laenuta ja sularahas. „Ehituslubade arv on võrreldes eelmise aastaga viiendiku võrra kasvanud,“ tõi ta näite turu aktiivsuse kohta. „Samas on võrreldes eelmise buumiga ehitus- ja kasutuslubade arv väiksem,“ viitas ta sellele, et turul on veel kasvuruumi.
    Kättesaadav kinnisvara
    Kinnisvarainvestor ning Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron juhtis aga tähelepanu, et keskmine ruutmeetri hind Tallinna elukondlikus kinnisvaras on praegu kõrgem kui eelmise buumi ajal. „Pakkumishindades oleme jõudnud buumile järele,“ sõnas ta ja lisas, et praegu maksab elupind keskmiselt 2 protsenti rohkem kui 2007. aastal.
    Sellegipoolest rõhutas Aron, et kinnisvara on praegu kättesaadavam ja vaadata tuleks laiemat pilti. Keskmist palka arvestades on inimeste ostujõud suurem kui kümme aastat tagasi. „Kui toona sai keskmise palga eest 0,43 ruutmeetrit, siis täna saame ühe kuupalgaga 73 protsenti rohkem,“ viitas ta sellele, et eelmise buumi tipus oli keskmine palk Eestis oluliselt madalam kui praegu. „Kui toona abikaasaga kodulaenu võtsime, läks üks palk laenu teenindamise peale, täna on olukord parem,“ tõi Aron näite.
    Samuti eristab praegust olukorda kümne aasta tagusest keskpankade poliitika. Kui toona üritati kuumenevat majandust baasintressimäärade abil jahutada, siis nüüd hoitakse neid madalal ja Euroopas isegi negatiivsena, et inflatsioonimäära kasvatada. See viitab aga sellele, et krahhi ei kardeta. „Euribor oli 2007. aastal 4,28, täna on see 105 protsendi võrra madalamal,“ näitlikustas Aron. „Toona oli ka kodulaenu intressimäär kokku ligi 5 protsenti, täna suudame kinnisvara aga endale kenasti lubada,“ lisas ekspert.
     
    Aron osutas veel ka praegusele küllaltki madalale eluasemelaenude käibele. „Kui 2007 oli see 1,2 miljardit, siis praegu vaid 0,5 miljardit,“ märkis ta, kuid ei välistanud, et praegune number võib madalam olla ka seetõttu, et turul on nii palju vaba raha, milles tehinguid tehakse. Samas kinnitas Aron, et ka eluaseme arendusprojektidele antud laenude käive on praegu 56 protsendi võrra madalam kui kümme aastat tagasi.
    Krahhiks valmistutakse
    Kuigi Aron suhtub kinnisvaraturu olukorda optimistlikult, tunnistab ka tema, et kriis tuleb ühel hetkel igal juhul. „See on nagu merel, et kuus lainet on rahulikud, kuid seitsmes annab nätaki,“ ütles ta. „Ilma päästevestita siiski merele ei läheks.“
    Hoopis skeptilisem on kinnisvarainvestor Peeter Pärtel, kes on krahhiootuses hakanud jõuliselt oma portfelli vähendama. „Eelmisel aastal müüsin kuus üüripinda ning sel aastal kuus, nii et praegu on minu 26 pinnast alles 14 ja neid plaanin ma hoida,“ rääkis Pärtel. „Kontori müün ka maha,“ märkis ta ja lisas, et keskendub nüüd ettevõtlusele, mis pole seotud kinnisvaraarendusega ja hoiab oma portfellis hüpoteegivabasid objekte, mida on vajaduse tekkel hea laenu tagatiseks panna. „Inimestel on liiga palju raha ning ettevõtjate ülesanne on see ära korjata,“ põhjendas ta ettevõtlusele keskendumist.
    Kriisiootust põhjendas ta raamatust „The Road to Ruin“ pärit kompleksteooriaga, mille järgi muutub majandus pidevalt keerukamaks. Kui see muutub aga liiga keerukaks, siis ei püsi eri instrumendid teooria järgi enam koos ja tekib lihtsustus ehk korrektsioon. „Eelmise kriisi ajal ei lastud lihtsustusel lõpuni toimuda ehk laenudel süsteemist ära kaduda,“ viitas ta sellele, et seekord võib korrektsioon tulla seetõttu veel sügavam.
    Kuigi kriis on tema hinnangul ukse ees, ei osanud Pärtel ennustada, millest see alguse võib saada. „Ma ei tea, kust lumepall veerema hakkab, kuid laiemat pilti vaadates, siis kindlasti mitte Eestist,“ arvas ta. Tema sõnul on tõenäoline, et uus kriis on seotud idapoolsete riikidega või vähemasti on neil selle lahendamisel tähtis osa. „Hiina ja Venemaa ostavad praegu kulda, lääs peab seda aga mõttetuks metalliks, mille valvamine maksab vaid raha, rikkus liigub läänest itta“ vihjas ta sellele, et idas kaitstakse end korrektsiooni eest paremini ning kindlasti räägib regioon uue kriisi lahendamisel ka rohkem kaasa.
    Pärteli sõnul kavatseb ta kriisiks valmistumise käigus müüdud kinnisvara alt vabaneva raha niisama kontol hoida ning võimalik inflatsioon teda ei morjenda. „Ma ei viitsi isegi kaheprotsendilise intressiga laene välja anda,“ tõdes ta. „Samas tasub silmas pidada, et ühes pangas üle 100 000 euro ei maksa hoida, sest täpselt nii suur on tagatisfond,“ andis ta nõu nendele, kes sarnast strateegiat jälgivad.

    Milline kinnisvara müüb?

    Väikesed, 20-30ruutmeetrised korterid turistide ja üliõpilaste piirkonnas.

    Sise- ja sisseränne on suurendanud Tallinnas „mägedel“ asuvate korterite populaarsust.

    Panustatakse tubade, mitte ruutmeetrite arvule.

    Maksumus kuni 150 000 eurot: oluline pinna ja tubade arvu suhe, kallimate puhul pinna ja kvaliteedi suhe.

    Suur nõudlus Keilas ja Sauel – krundid ja kommunikatsioonid veel 20% soodsamad kui Tallinnas.

    Mis ei müü?

    Konflikt asukoha ja kvaliteedi vahel – kallis kortermaja ebasoodsas regioonis.

    Ebaõnnestunud planeering.

    Ebatüüpiline korteri kuju.

    Probleemsete dokumentidega korterid (pangad kontrollivad juriidika korrasolu).

    Ülehinnatud korterid.

    Allikas: Kairi Vanem, Pindi Kinnisvara

    Raha peab ringlema
    Aroni arvates saab aga äri ajada igas ärikeskkonnas ning praegu tuleb lihtsalt arvestada sellega, mis võib potentsiaalse kriisi ajal juhtuda. „Kinnisvara muutub kindlasti odavaks, sest laenuraha ostude finantseerimiseks pole,“ ütles ekspert. „Turg sel juhul jäätub ning toimuvad vaid müüja seisukohast ebamõistlikud tehingud,“ kinnitas Aron ja lisas, et Tallinnas säilib kinnisvaraturg kriisitingimustes paremini.
    LHV äripanganduse juht Arko Kurtmanni sõnul on ka pangad kinnisvaraäris ettevaatlikumaks muutunud. „Kui varem finantseeris LHV elukondliku kinnisvara projekte 30protsendilises mahus oma laenuportfellist, siis täna võtame vähem riski ja anname kinnisvarasse viiendiku laenudest,“ märkis ta. Ta lisas, et pangad hindavad laenude väljastamisel eelkõige rahavoogu, millele laenu teenindatakse. „Kindlasti ei tohiks võimendus minna liiga suureks,“ oli ta Aroniga nõus. Tema sõnul peaks laenukõlbliku kliendi rahavoog 1,2kordselt tema kohustused ära katma.
    Sellegipoolest Kurtmann praegu kriisi ei karda. „Keskpangad näevad roppu vaeva, et ühtegi jõnksu ei tuleks, täna on turgudel rohkem optimismi kui kolm aastat tagasi,“ oli ta veendunud. Kurtmann lisas, et tema jaoks hakkab asi hapuks minema siis, kui võlglaste hulk kasvab liiga suureks ning pangad loobuvad laenude väljastamisest. „Kui raha enam ringi ei käi, kaob likviidsus ära – täna annab mulle kindlust see, et raha ringleb ning SKP kasvab.“ Likviidsuse kadudes on aga raskem realiseerida ka laenude tagatiseks seatud hüpoteeke.
    Selleks, et ka krahhitingimustes edukalt äri ajada, on Aronil paika pandud kindlad tegutsemispõhimõtted juba praegu. „Liiga suurelt ei maksa oma kapitali üle võimendada ning praegu on mõistlik laene tagasi maksta,“ arvas ta. Peale selle soovitab Aron paika panna plaani olukorraks, kui äritegevusest saadavad rahavood vähenevad poole võrra. „Tehke oma finantsidele stressitest, mõelge, mis juhtub, kui jääte töötuks või sissetulek langeb kolmandiku, võtke kõikide hirmude summa ning hakake neid alates olulisemast elimineerima.“
    Uus oht
    Ühisrahastusplatvormi CrowdEstate tegevjuht Loit Linnupõld nägi ohtu ja selle allikat hoopis aga teise nurga alt. Nimelt selles, et kinnisvaraturule võivad varsti siseneda suured institutsionaalsed investorid. „Kolme aasta pärast näete 300 korteriga üürimaja, mis on rahvusvaheliste operaatorite ehitatud,“ arvas ta. Masstootjal on aga võimalik pakkuda üüriturul madalamat hinda ning see paneks väikeinvestorid konkurentsis halvemasse olukorda.
    Pärteli hinnangul võib populaarsete ja küllaltki head tootlust pakkuvat üürikorterite turgu mõjutada seadusandluse muudatus, mis lubaks neid ehitada äripinna asemel ka elupinnana. See võimaldaks uute investorite turule tulekut ja suruks üürihinnad alla.
  • Hetkel kuum
Mart Võrklaev: Eesti seisab Euroopas väikeettevõtete, mitte Bolti ärihuvide eest
Euroopa Liidu käibemaksureform, millega Eesti ei nõustu, ei too Bolti-sugustele platvormidele ühtegi uut maksukohustust, küll aga neidsamu platvorme kasutavatele väikeettevõtetele ja eraisikutele, kirjutab rahandusminister Mart Võrklaev.
Euroopa Liidu käibemaksureform, millega Eesti ei nõustu, ei too Bolti-sugustele platvormidele ühtegi uut maksukohustust, küll aga neidsamu platvorme kasutavatele väikeettevõtetele ja eraisikutele, kirjutab rahandusminister Mart Võrklaev.
Nullist tuhandeteni: kuidas investeerida kasumlikult väikeste summadega
Nagu ütleb vanasõna, siis tasa sõuad, kaugele jõuad. Noored investorid, kes oma rahamasinad käima on lükanud, räägivad miks ja kuidas nad väikseid summasid investeerides tuhandeteni on jõudnud.
Nagu ütleb vanasõna, siis tasa sõuad, kaugele jõuad. Noored investorid, kes oma rahamasinad käima on lükanud, räägivad miks ja kuidas nad väikseid summasid investeerides tuhandeteni on jõudnud.
Articles republished from the Financial Times
Reaalajas börsiinfo
Kohalikud kosmeetikaärid sirutavad tiibu. Ettevõtja: konnatiigis elamise mentaliteedist võiks üle saada Uus artiklisari “Tiir väikeärides”
Ühe jaoks algas kõik isepruunistajast, mida kuskil polnud. Teise jaoks mürgistest liimiaurudest, mis silmi ärritasid. Nüüdseks on neist saanud tõelised maailmavallutajad: kodumaist kosmeetikakaupa võib leida USAst, Dubaist ja üle terve Euroopa ning hoog ei paista raugevat.
Ühe jaoks algas kõik isepruunistajast, mida kuskil polnud. Teise jaoks mürgistest liimiaurudest, mis silmi ärritasid. Nüüdseks on neist saanud tõelised maailmavallutajad: kodumaist kosmeetikakaupa võib leida USAst, Dubaist ja üle terve Euroopa ning hoog ei paista raugevat.
Gasellid
Kiiresti kasvavate firmade liikumist toetavad:
Gaselli KongressAJ TootedFinora BankGBC Team | Salesforce
Uusi turge vallutava Eesti firma toodet jäljendavad nii hiinlased kui britid
Pärnumaal toodetud kännupuurid viisid masinatööstuse Dipperfox Euroopa kõige kiiremini kasvavate ettevõtete etteotsa, kuid ainulaadse toote menu sütitab jäljendajaid Hiinast kuni Ühendkuningriigini.
Pärnumaal toodetud kännupuurid viisid masinatööstuse Dipperfox Euroopa kõige kiiremini kasvavate ettevõtete etteotsa, kuid ainulaadse toote menu sütitab jäljendajaid Hiinast kuni Ühendkuningriigini.
Nädala lood: vahetusid juhid, müüdi ärisid ja mõtted kaitsetööstuse osas Eestis
Sel nädalal kõnetasid Äripäeva lugejaid erinevad lood, mis olid juhtimise, äride müügi ja kaitsetööstuse teemadel.
Sel nädalal kõnetasid Äripäeva lugejaid erinevad lood, mis olid juhtimise, äride müügi ja kaitsetööstuse teemadel.
Villu Zirnask: üle poole ESGst on udukudumine. Saatana advokaadid au sisse!
Kuna eurodirektiividega lisandub ettevõtteid, mis peavad kestlikkusinfot avaldama, siis kehvasti põhjendatud roheinfo kogus pigem kasvab, kirjutab majandusajakirjanik, Äripäeva teemaveebi Finantsuudised.ee juht Villu Zirnask.
Kuna eurodirektiividega lisandub ettevõtteid, mis peavad kestlikkusinfot avaldama, siis kehvasti põhjendatud roheinfo kogus pigem kasvab, kirjutab majandusajakirjanik, Äripäeva teemaveebi Finantsuudised.ee juht Villu Zirnask.
Peeter Koppel: elektriautode uudsus on kadunud, turuosa on raske edasi võita Kaubandussõjast Hiina tootjatega kaotaksid tarbijad
Elektriautode esialgne vaimustus on hakanud lahtuma, kuna elektriautode kasutusmugavus pole oluliselt kasvanud ning hinnad on oodatust aeglasemalt langenud, rääkis investeerimisspetsialist ja autohuviline Peeter Koppel.
Elektriautode esialgne vaimustus on hakanud lahtuma, kuna elektriautode kasutusmugavus pole oluliselt kasvanud ning hinnad on oodatust aeglasemalt langenud, rääkis investeerimisspetsialist ja autohuviline Peeter Koppel.
Nädala lood: vahetusid juhid, müüdi ärisid ja mõtted kaitsetööstuse osas Eestis
Sel nädalal kõnetasid Äripäeva lugejaid erinevad lood, mis olid juhtimise, äride müügi ja kaitsetööstuse teemadel.
Sel nädalal kõnetasid Äripäeva lugejaid erinevad lood, mis olid juhtimise, äride müügi ja kaitsetööstuse teemadel.
Soome valmistub müüma osalust neljas firmas
Soome valitsus teeb parlamendile ettepaneku vähendada riigi osaluse limiiti neljas ettevõttes – lennujaamafirma Finavia ja raudteetranspordifirma VR osalus väheneks seniselt 100 protsendilt 50,1 protsendile, gaasifirma Gasumi ja postifirma Posti osalus väheneks seniselt 50,1 protsendilt 33,4 protsendile.
Soome valitsus teeb parlamendile ettepaneku vähendada riigi osaluse limiiti neljas ettevõttes – lennujaamafirma Finavia ja raudteetranspordifirma VR osalus väheneks seniselt 100 protsendilt 50,1 protsendile, gaasifirma Gasumi ja postifirma Posti osalus väheneks seniselt 50,1 protsendilt 33,4 protsendile.