Uudised
Ainult tellijale

Ettevaatust – ostad äriruumi, võid saada eelmise omaniku võlad kaasa

Äriruumide ostuhuvilised on kindlasti näinud kinnisvarakuulutusi, milles pakutakse müügiks kohviku ruume koos sisustuse ja inventariga või ilusalongina kasutusel olevat äriruumi koos kogu sisseseadega, kirjutab Derling Primuse partner ja vandeadvokaat Toomas Taube Äripäeva erilehes Ehitusõigus ja kinnisvara.

Sellised kuulutused pakuvad asjakohast võimalust mõnel huvilisel alustada oma kohviku või ilusalongi pidamisega. Siinkohal tuleb aga ostuhuvilisel tähelepanu pöörata sellele, mida täpselt müüakse ning kas müüdav vara võib kogumis osutuda ettevõtteks ja tuua kaasa ettevõtte ülemineku võlaõigusseaduse tähenduses.

Miks on oluline seda meeles pidada?

Sest kui müüdav vara on kogumis käsitletav ettevõttena, võivad koos müüdava varaga minna ostjale üle ka nimetatud varaga seonduvad müüja varasemad kohustused ja võlad ning seda sõltumata ostja tahtest või teadmisest. Näiteks võib tegutseva ilusalongi ostja arvata, et alustab oma äri puhtalt lehelt, aga peagi saabub tema postkasti võlanõue endiselt tarnijalt või saamata jäänud töötasu nõue endiselt töötajalt. Isegi kui koos sisustuse ja inventariga müüdavates kohviku või ilusalongi ruumides müümise ajal enam tegevust ei toimu, ei välista see olukorda, et senine omanik on äritegevuse hiljuti lõpetatud ning endast maha jätnud mitmeid võlgu ja muid kohustusi, mis võivad koos äriruumide ja sisseseadega ostjale üle minna.

Uut kasutust ootavad äriruumid.  Foto: Raul Mee

Ettevõte ei võrdu äriühinguga

Äriruumide värske omaniku jaoks ei ole kindlasti meeldiv üllatus, kui ukse taha ilmuvad näiteks töötajad, kes seal varem töötasid ning kelle töösuhe on korrektselt lõpetamata. Ettevõte on majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb. Mõisted “ettevõte” ja “äriühing” ei ole sama tähendusega. Ühel äriühingul võib olla mitu ettevõtet.

Toomas Taube  Foto: Erakogu
Toomas Taube, Derling Primuse partner ja vandeadvokaat

Äriruumide värske omaniku jaoks ei ole kindlasti meeldiv üllatus, kui ukse taha ilmuvad näiteks töötajad, kes seal varem töötasid ning kelle töösuhe on korrektselt lõpetamata.

Näiteks opereerib üks äriühing poodi Tallinnas, juuksurisalongi Tartus ning kohvikut Pärnus. Sellisel juhul on sellel äriühingul kolm ettevõtet ehk siis kolm majandusüksust, mille kaudu äriühing tegutseb. Võlaõigusseaduse kohaselt kuuluvad ettevõttesse ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas ettevõttega seotud lepingud.

Ehk siis juuksurisalongi ettevõttesse kuuluvad salongi ruumid, sisustus ja muu inventar, tarnelepingud, kliendilepingud, töölepingud, seonduvad kohustused. Kohviku ettevõttesse ja kaupluse ettevõttesse kuuluvad vastavalt kohviku ja kaupluse tegevusega seotud varad, lepingud ja seonduvad kohustused.

Kes on ettevõtte võõrandaja õigusjärglane?

Võlaõigusseadus näeb ette, et ettevõttesse kuuluvate asjade ja õiguste üleminekuga lähevad omandajale üldreeglina üle kõik ettevõttega seotud kohustused, muu hulgas töölepingutest tulenevad kohustused ettevõtte töötajate suhtes. Ettevõtte omandaja näol on sisuliselt tegemist ettevõtte võõrandaja õigusjärglasega, kellele lähevad seaduse alusel üle ettevõttega seotud õigused ja kohustused.

Ettevõtte ülemineku regulatsioon on loodud töötajate ja võlausaldajate kaitseks ning selle eesmärk on vältida olukordi, kus äriühing võõrandab väärtuslikud varad teisele isikule ning jätab endale nendega seotud kohustused ja võlad, muutudes ise maksejõuetuks.

Kuidas mõista, kas tegu on ettevõtte üleminekuga

Seda, kas tegemist on ettevõtte üleminekuga, tuleb hinnata igal konkreetsel juhtumil eraldi. Praktikas võib see osutuda vahel üsna keerukaks, sest hindamise kriteeriume on mitmeid ja faktiline olukord ei võimalda mõnel juhul ühest hinnangut anda.

Ettevõtte ülemineku täpsem sisu ja selle tuvastamise kriteeriumid ei ole võlaõigusseaduses reguleeritud. Kohtupraktikas lähtutakse ettevõtte ülemineku tuvastamisel Euroopa Liidu Nõukogu 12.03.2001. a direktiivist 2001/23/EÜ “Ettevõtjate, ettevõtete või nende osade üleminekul töötajate õigusi kaitsvate liikmesriikide õigusaktide ühtlustamise kohta” ning seonduvast Euroopa Kohtu praktikast.

Kohtupraktika kohaselt on ettevõtte üleminekuga tegemist juhul, kui üle läheb identiteeti säilitav majandusüksus, mis tähendab ressursside organiseeritud koondamist, mille eesmärk on majandustegevus põhi- või kõrvaltegevusena. Ettevõtte ülemineku tuvastamisel tuleb hinnata, kas üleminek puudutab majandusüksust, mis säilitab pärast üleminekut oma identiteedi. Selleks tuleb omakorda hinnata ettevõtte tüüpi ja sisu, üle antud varasid, kas toimus klientide üleminek või mitte, samuti enne ja pärast üleminekut tehtud tegevuse sarnasust ning seda, kas tegevus oli vahepeal peatatud ja kui oli, siis kui kaua. Siiski on need kriteeriumid vaid tervikliku hindamise üksikud elemendid.

Ettevõtte üleminek ei ole iseenesest midagi negatiivset

Selle artikli eesmärgiks ei olegi süüvida ettevõtte ülemineku tuvastamise ja hindamise detailidesse, vaid juhtida äriruumide ostjate tähelepanu võimalusele, et teatud juhtudel võib vara müük tuua kaasa ettevõtte ülemineku.

Ettevõtte üleminek ei ole iseenesest midagi negatiivset ning ettevõtte ülemineku tehingud on majanduses tavapärased.

Oluline on, et ettevõtte üleminek ei tuleks tehingu osapooltele üllatusena, sest see võib tekitada palju segadust ja ebameeldivusi. Ettevõtte ülemineku puhul tuleb ostjal põhjalikult kontrollida, kas ettevõttel on varasemaid võlgu või muid kohustusi, mida võidakse hakata nõudma ettevõtte ostjalt. Ettevõtte müüja ja ostja saavad lepingusse lisada müüja kinnitusi varasemate kohustuste sisu või nende puudumise kohta. Vajadusel saab täiendavat infot küsida vastavatelt võlausaldajatelt.

Samuti saavad pooled kokku leppida, et kõikide varasemate kohustuste eest jääb ostja ees vastutama müüja. See tähendab, et juhul kui mõni võlausaldaja nõuab ettevõtte ostjalt mõne vana võla tasumist või muu kohustuse täitmist, siis on ettevõtte ostjal õigus nõuda ettevõtte müüjalt vastavate kulude hüvitamist.

Kui ettevõtte müüja tulevane maksevõime on küsitav, peaks ostja lepingu sõlmimisel nõudma täiendavaid tagatisi, nendeks on näiteks käendus ja garantii.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Hetkel kuum