Uut buumi veel ei tule
Ärikinnisvara on äärmiselt tundlik tootlusmäärade muutustele ning kahe protsendipunkti suurune tootlusmäära muutus toob kaasa suuremahulise hinnamuutuse eurodes, kirjutab EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas. Samas ei näita see veel uue buumi tulekut.
Meie kogemuse pealt saame öelda, et Balti riikides on sõltumata varaklassist (bürood, kaubandus, ladu, logistika) väga üldistatult tootlustasemed langenud tänasel päeval võrdlusena kriisi kõige mustema ajaga ligi kahe protsendipunkti võrra.
Kui eeldada, et üürimäärad on püsinud muutumatuna, on varahinnad kallinenud keskmiselt veerandi võrra. Põhjus on ujuva intressimäära langus 5% tasemelt 2008. aastal praegusele 0% tasemele.
Võrdlus viimase buumiga
Turulikviidsuse rubriigis võrreldakse tänast päeva enim 2007. aastaga. Möödunud buumi laineharjal ehk aastal 2007 tehti Balti riikides kokku ligi 1 miljardi euro väärtuses ärikinnisvaratehinguid. Kuigi 2015. aasta ei ole veel lõppenud, siis võib eeldada, et sel aastal see tase ületatakse.
Siit tekib paljudel küsimus, et kas meil on järgmine buum? Kindlasti mitte. Pigem on meie Balti ärikinnisvaraturg jätkuvalt nii ebalikviidne ja fragmenteeritud, et välisinvestoreid vaatab siia veel vähe.
Ainuüksi Rootsis tehti 2014. aastal ärikinnisvara investeeringuid 17 miljardi euro väärtuses, millest üle kolmveerandi tehingutest teevad kohalikud investorid. Kui Rootsis elab 9,5 miljonit inimest, siis Balti riikides 6,3 miljonit.
Balti riikide pealinnade parimate ärihoonete tootlusmäärad on langenud 7,0% juurde ja pigem testitakse tasemeid, mis jäävad alla 7,0% tootluse. Kui meile tunduvad Balti riikide tootlusmäärad madalad, siis Stockholmis on need langenud DTZi andmetel 4,35%, Göteburgis 4,75% ja immigrantide mekas Malmös 5,3%-le. Meile lähiajaloolises kontekstis lähemal asuvas Prahas ja Varssavis on parimate hoonete tootlusmäärad alla 6%, ning odava raha pealetungi ajel langemas pigem 5% juurde.
Ahnus võidab
Seega eksisteerib nii vana Euroopa kui ka Kesk- ja Ida-Euroopa keskuste ja Balti riikide parimate tootluste vahel selge vahe. Miks? Põhjused on jätkuvalt seotud nii turuväiksuse kui ka tänase julgeolekuolukorraga. Viimane oli kuum teema 6–12 kuud tagasi ja mitte enam nii teravalt foonil praegu, kui maailma fookus on Süürias ja NATO liikme Türgi õhuruumis toimuval.
Niivõrd oluline tootlusmäärade vahe tõstab meid järjest enam välisinvestorite huviorbiiti ehk ahnus saab võitu hirmust.
Allikas: EfTEN Capitali blogi