Ehituse kallinemist vältivad projekteerimisfaasid

Ehitusprojekti alguseks on tellijapoolse projekti idee ja realiseerimisotsus. Ehitusprojekteerimises vastab sellele faasile tasuvusuuring.

Järgmine etapp on tellija otsustus teha projekt valminud tasuvusuuringu põhjal. Projekteerimise staadiumis vastab sellele teostatavusuuring, mis väljendub ehitusprojektis eelprojekti dokumendina, kus tuuakse ära majanduslikud ja tehnilised parameetrid, milledest lähtudes peab alustama projekteerimist. Selles staadiumis tuleb tellija ja projekteerija-konsultandi koostöös määratleda väga konkreetsed alg- ja tehnilised tingimused.

Pärast teostatavusuuringu ja eelprojekti valmimist tehakse lõplik otsus investeeringuteks. Selle otsusega peab olema lahendatud ka projekti finantseerimisallikate küsimus. Seejärel on projekteerija-konsulteerija ülesanne kavandada ehitus arhitektuurselt ja tehniliselt, mis dokumendi vormis väljendub tehnilise projektina. Väiksemate ehituste puhul võib sellele koheselt lisanduda ka tööprojekt.

Tehniline projekt on staadium, kus 90% objekti tehnilistest parameetritest peab olema määratletud. Samaaegselt tehnilise projekti tegemisega tuleb teostada projekteerimiseks vajalikud uurimistööd. Üldjuhul projekteerimisfirmad ise uurimistöid ei tee, kuna need vajavad erioskustega firmasid. Eelkõige tähendab see geoloogiliste ja geodeetiliste uuringute tegemist. Nende käigus tuleb välja selgitada objekti ümbritseval maa-alal asuvate tehnovõrkude ja rajatiste asukohad ning määrata kindlaks pinnaste omadused. Tehnilise projekti on tegemise järel teeb tellija üldjuhul ehitamisotsuse. Pärast seda taotleb konsultant ehitusloa.

Paralleelselt ehitusloa taotlemisega koostab projekteerija pakkumisdokumentatsiooni. Selleks kirjeldatakse ehitatavat objekti arhitektuurselt ja insener-tehniliselt tasemel, mis võimaldab ehitajatele võistupakkumise korraldamiseks üheselt määratleda objekti parameetrid. Kui pakkumisdokumentatsioon on korralikult koostatud, võib ehitaja oma hinna määratleda +/-10protsendilise täpsusega. Selles etapis eksivad tellijad kõige sagedamini. Praktikas on juhtumeid, et ehitustöövõtu pakkumusi küsitakse juba tehnilise projekti staadiumis, kus objekti hind tegelikult veel ei kajastu. Loomulikult ei suuda ehitaja sellise dokumendi põhjal anda adekvaatset hinda. Seetõttu pannakse hinnale juurde teatav varutegur, et kindlustada oma tagalat. Teise võimalusena minnaksegi peale hinnaga, mis tegelikult ei võimalda ehitust lõpuni viia. Eesmärk on saada leping. Lisaraha pressitakse välja tööde käigus, kui pool maja on valmis ja tellija sundseisus.

Korralikult teostatud ehitusuuringute ja nende põhjal tehtud ehitusprojekti puhul on ehituse kallinemine võimalik ainult kahel juhul: 1.Tellija muudab ehitusprotsessi käigus algandmeid. 2. Kallineb ametlik ehitushinnaindeks.