Korteriomanikel valikuvabadus ?korteriühistu või valitseja

Vastasel korral võib tungivate asjaolude esinemisel korteriomaniku või õigustatud kolmanda isiku avalduse alusel mõjuvate põhjuste korral nimetada valitseja kohus.

Asja selguse huvides tuleks tagasi minna lähiajalukku ehk omandireformi. Lühidalt jagunes omandireform kahte suurde gruppi ehk õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine ja eluruumide erastamine.

Viimane jagunes eluruumide erastamiseks, korteriühistute asutamiseks ja korteriomandi seadmiseks ehk kolmeks erinevaks reformietapiks-toiminguks. Tõsi, korteriühistut ei olnud vaja asutada nendes majades, kus erastatud kortereid oli vähem kui viis, nendes majades võis sõlmida ühise tegutsemise lepingu.

Reformi esimene etapp möödus suhteliselt edukalt, lõviosa kortereid said omanikud juba 1996. aastal. Teine ja kolmas etapp kahjuks ei ole nii edukalt läinud.

Reformi teise etapi mõte oli anda esimese etapi läbimisel ehk eluruumide erastamisel korteriomanikele, kes moodustasid kaasomandi, ka ehitise majandamiskohustus, mille edukaks toimimiseks töötati välja korteriühistute majandamist otseselt reguleeriv seadus ? korteriühistuseadus. Nähti ette ka eluruumide erastamise seaduses eluruumide erastamise eesmärk, milleks oli anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine.

Samuti sätestati erastamise ostu-müügilepingus korteriühistu asutamise kohustus, mida, tõsi küll, hilisemate õigusaktidega on muudetud.

Reformietapid olid teada juba hiljemalt erastamisel, st 1995.?1998. aastal, kui erastati suurem osa eluruumidest. Samuti jõustus korteriühistuseadus juba 3. augustil 1995. Tekib küsimus, miks inimesed ei ole need seitse aastat tahtnud enda maja majandamisega ise otseselt tegeleda.

Kahjuks levib korteriomanike seas veel arvamus, et tema omand algab korteriuksest ja see, mis toimub trepikojas, katusel, hoone välisterritooriumil nn korteri juurde kuuluval mõttelisel osal, on justkui võõras mure.

Korteriomandiseaduse uus redaktsioon jõustus 1. juulil 2001 (RT I 2000, 92, 601). Seadus on jagatud viide peatükki. Esimene reguleerib korteriomandit kui asjaõigust, teine valitsemisega seotud küsimusi, kolmas korterihoonestusõigust, neljas menetlussätteid ja viiendas on sätestatud menetlusnormid.

Korteriomandiseaduse kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt. Kas korteriomanikud otsustavad valitseda elamut, asutades korteriühistu, või nimetavad valitseja, sõltub üksnes korteriomanike tahtest.

Vastavalt korteriühistuseaduse § 2 lg 1-le on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Sellest legaalsest määratlusest järeldub, et korteriühistu on korteriomanike organisatsioon ehk eraõiguslik juriidiline isik.

Ühistu kõige olulisemaks eesmärgiks on korteriomandi eseme mõtteliste osade otstarbekaim majandamismudeli väljatöötamine. Samuti ei ole vaja korteriomanikel esitada avaldusi ühistu liikmeks astumiseks, sest tuginedes korteriühistuseadusele on ühistu liikmeks kõik korteriomanikud.

Rahvakeeli võiks korteriühistut nimetada korteriomanikele kuuluvaks majavalitsuseks. Majavalitsus ei tähenda aga seda, et kõikide elamu haldamiseks-hooldamiseks mõeldud teenustega peaks ühistu ise tegelema.

Kahtlemata ei võta valitseja nimetamine õigust korteriomanikel korteriühistut asutada. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu, valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates. Seega peale korteriühistu õigusvõime tekkimist varem nimetatud valitseja volitused lõpevad.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt nimetatakse korteriomanike ühisuseks korteriomanike kaasomandi esemega seotud õigussuhteid.

Ekslikult arvatakse, et korteriomanike ühisus on juriidiline isik, mida on vaja asutada ja registrisse kanda. Tegelikult aga ei ole, ühisus on korteriomanike spetsiifiline õigussuhe.

Korteriomanike ühisust peetakse ka alternatiiviks korteriühistule. Ka see ei pea paika, sest korteriühistu on juriidiline isik, mis teostab oma õigusi ja kohustusi läbi seadusliku esindaja ehk juhatuse, mida reguleerib korteriühistuseadus.

Korteriomanike ühisus seevastu on õigussuhe ehk kohustusel rajanev seaduse alusel reguleeritud isikutevaheline suhe, mistõttu ei ole vaja sõlmida lepinguid, esitada avaldusi. Õigussuhe tekib korteriomanike vahel automaatselt.

Tuginedes KOSi § 15 lg 1-le valitsevad kaasomandi eset korteriomanikud ühiselt. Et ühiselt igapäevaste majandamisküsimustega tegeleda on võimatu, nimetavad korteriomanikud häälteenamusega valitseja. Valitseja ülesandeks on haldamise-hooldamise korraldamine korterelamutes.

Valitseja on korteriomanike poolt nimetatud usaldusisik, esindaja tegutsedes korteriomanike nimel, st valitseja poolt tema pädevusse antud tehingute täitmise tagavad korteriomanikud. Seadus piiranguid ei sea, valitsejaks võib olla nii füüsiline kui ka juriidiline isik.

Valitseja nimetamisel on vaja uurida, kellega on tegemist. Kindlasti kontrollida, kas valitseja valitseb veel teisigi maju, kas nende majade elanikud on rahul jne. Teiste sõnadega, tuleb välja selgitada valitseja taust ja kompetentsus. Soovitan lugeda KOSi § 21 ja 22, kus on sätestatud valitseja õigused ja kohustused, ning peale seda veenduda valitseja kompetentsuses.

Kuni selle aasta lõpuni korraldab erastatud eluruumidega elamutes, kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle antud, elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud. Samuti kohaldatakse eespool mainitud isikutele korteriomandiseaduses valitseja kohta käivaid sätteid.

Kui aga korteriomanikud ei ole nõus kuni selle aasta lõpuni, mil valitseja volitused lõpevad, valitsejat protokollilise otsusega nimetama, võib valitseja nimetada kohtu otsusega, tuginedes KOSi § 20 lg 3-le.

Autor: Urmas Mardi