Margus Tinno • 1. detsember 2002 kell 22:00

Pikk laenuperiood võtab riskide maandamise võimaluse

Viimasel ajal on üks kinnisvaravaldkonna põhiteema olnud eluasemelaenud ning nende mahtude jätkuva kasvuga kaasnevad ohud. Sõna võtavad nii pangandus- kui ka kinnisvaraspetsialistid, ent seni on manitsetud peamiselt pankade laenupoliitikat intresside ning omafinantseeringu aspektidest lähtuvalt ? jätkuvalt teravneva konkurentsi tingimustes on eluasemelaenu intressid oluliselt langenud ning omafinantseeringu osa on vähendatud kuni 0ni. Samas ei ole aga laiema avalikkuse ees eriti märgata olnud arutlusi laenuperioodi pikkuse üle.

Osaliselt on Tallinna ja kogu Eesti situatsioon hetkel sarnane Helsingiga ja laias laastus kogu Soomes valitseva olukorraga, kus eluasemete hinnad on tõusnud ning eluasemelaenude intressid langenud kõigi aegade madalamale. Samas on Helsingis aga väärtustasemed kordades erinevad. Soome meedias on erinevalt Eestist olnud kuulda spetsialistide muret just eluasemelaenude pikkuse osas.

Pangad aktsepteerivad maksimumperioodiga laenude väljastamist ja inimesed on valmis seda võimalust agaralt kasutama, kuna eluasemed on kallid. Seega peitub oht selles, et juhul kui näiteks intressid tõusevad (see on Soome spetsialistide arvates pikemas perspektiivis kõige tõenäolisem), siis tagasimakseraskuste korral ei ole enam võimalik riske maandada ? kõik ?kummid? on niigi lõpuni pingutatud. Sellises situatsioonis kaob inimestel reaalne võimalus kriisiolukorrast välja rabelemiseks, kuigi soov seda teha on olemas. See omakorda võib massilise probleemlaenude hulga tekkimise korral teoreetiliselt rakendada musta stsenaariumi ja viia eluasemeturu tõsisesse kriisi.

Eesti pankade andmetel on eluasemelaenude pikkus praegu keskmiselt 12?13 aastat ja on oodata selle edasist kasvu. Seega ei ole veel otseselt põhjust muretsemiseks. Kuid jätkuva kinnisvarahindade tõusu ning pankade võistlusmaneeri taustal ei saa võimalikku probleemi ignoreerida.

Samuti võiks väita, et just laenupikkuse reguleerimine on ka märksa õiglasem taktika, kuna siis ei tehta ülekohut tugeva finantsilise kindlustatusega laenuvõtjatele. Küll aga põhjustaks seda kindlasti üldine, ilma otsese rahaturuliku põhjenduseta laenuintresside ja omafinantseeringu määra tõstmine.

Triin Messimas

Eesti Ühispanga eralaenude arendusjuht

Pikema laenutähtaja võimaldamine tähendab teoreetiliselt võimalust laenata suurem summa, ilma et laenu igakuine tagasimakse ülemäära suureneks. Teiselt poolt soovib valdav enamik laenutaotlejaid võtta laenu võimalikult lühikeseks tähtajaks ja seda lihtsal põhjusel ? tulevikku lükatud maksete odavnemist arvestamata kasvab tähtaja pikendamisel intressikulu, pikemate laenutähtaegade korral väheneb aga oluliselt mõju kuumakse suurusele.

Laenusaajate ?lõhkilaenamise? vältimiseks kehtestatakse maksimaalse laenutähtaja reguleerimise asemel nõuded laenu tagasimakse suuruse ja laenaja sissetuleku suhtele. Tavaliselt ei tohi kõigi kohustuste tagasimaksed ületada 30 laenaja netosissetulekust.

Kliendi maksevõimet laenulepingu sõlmimisele järgnevatel aastatel on suhteliselt raske prognoosida. Tõenäoliselt pikaajalise laenu saanud (seega nooremapoolse) kliendi reaalpalk (arvestamata inflatsioonilist sissetulekute kasvu) aja jooksul pigem kasvab kui kahaneb, samas kui laenumakse nominaalväärtus jääb üldjoontes muutumatuks, reaalväärtus aga väheneb. Pikaajalise laenugraafiku lühendamine on sagedasem lepingumuudatus kui tähtaja pikendamine.

Kui eluasemelaene vaadelda kui kinnisvaratagatisega laene, siis nende väga pikad maksimumtähtajad (ka üle 50 aasta) pole arenenud majandusega riikides haruldased. Seisukoht, et pika tähtaja võimaldamine toob intresside tõusu korral kaasa massiliselt probleemlaene, on liialt lihtsustatud arvamus.

Hetkel kuum