Kinnisvaraturgu ootab kolmas tagasilöök

Kinnisvara hind kerkib 30 protsenti aastas. Pangalaenude maht kasvab 50 protsenti aastas. Uute korterite müük kasvab 100 protsenti aastas. Reaalselt suudab kinnisvaraturul osaleda vaid iga seitsmes leibkond. Selline on olukord Eesti kinnisvaraturul, mis kinnitab veendumust, et väljakujunenud turu loogika meil veel ei kehti.

Tänases turusituatsioonis on mõttetu otsida hinnamuutuste korrelatsiooni keskmise palga, laenukoormuse või müügipinna suurusega elaniku kohta. Ka tagasihoidlikud muudatused võivad meie piiratud ja sensitiivset turgu mõjutada ootamatult tugevalt. Seetõttu on kõikvõimalikud võrdlused Skandinaavia riikidega vaid indikaatoriks, mis näitab küll perspektiivi, kuid ei ütle, mitme aastakümnega me samale tasemele võiksime küündida.

Eesti kinnisvaraturu peamiseks suunajaks on ootused, mistõttu tasub perspektiive hinnates jälgida emotsioone. Täna valitseb kinnisvaraturul hinnatõusu ootus, mida võimendavad Euroopa Liit (EL), muudatused käibemaksuseaduses ning soodsad laenuintressid. Suur osa maksevõimelisest ostjaskonnast on hinnatõusu kartuses oma kinnisvaravajadused etteruttavalt rahuldanud, kiirendades kasvu veelgi. Hinnaralli jätkub ilmselt kevadeni, mil kõik vähegi maksejõulised ostjad on suutnud ennast uue kiirrikastumise imerelva, kinnisvara, ostmisel kinni laenata. Müüjad seevastu on veendunud, et tõeline ostutuhin algab alles pärast ühinemist.

Kevad 2004. Pärast liitumist vaatab suur hulk maaomanikke ja spekulante lootusrikkalt ringi, et oodatud hinnatõus lõpuks rahaks teha. Pakkumine uuel hinnatasemel kasvab hüppeliselt. Kuid miljonäride horde ei paista kusagilt. Välismaalaste osakaal Eesti kinnisvaraturul on marginaalne, mida ei muuda ka liitumine ELiga. Välisnõudlus püsib stabiilsena, võib jätkuda viimase aasta vähenemise trend. Liigkiirelt tõusnud hinnatase ei meelita siia enam põhjanaabritest suvilaostjaidki. Kinnisvaraturg on tugevalt lokaalne, mistõttu tasub jälgida eelkõige lokaalseid mõjureid. Kohalikud maksevõimelised ostjad on vajadused juba rahuldanud ning üritavad pigem ise investeeringuna soetatud vara rahaks teha. Uus maksevõimeline ostjaskond kasvab peale aeglaselt.

Kõige eelneva mõjul hakkavad vara müügiperioodid venima. Turu aktiivsust jahutab veelgi 2004. aasta teisest poolest algav intresside tõus. 2005. aastal jõuab tõenäoliselt kätte aeg, mil ootusest väsinud ja närvilised müüjad hakkavad hindu langetama, mis viib kinnisvaraturu lühiajalisse depressiooni. Mõõdukas hinnalangus ei puuduta tõenäoliselt siiski otseselt tehinguhindasid, vaid vähendab liigsuureks rebenenud lõhet pakkumise ja nõudluse vahel. Seejuures poleks mõõdukas hinnakorrektsioon esmakordne. Ajutist 5-10 protsendi suurust hinnalangust oleme näinud Tallinna korteriturul 1998. ning 2002. aastal. Esimesel juhul oli tegemist börsikrahhi ja rahaturu ebastabiilsuse järelmõjuga, mis õnneks oli kinnisvaraturuga veel suhteliselt väheseotud. Aktiivne laenamine kinnisvara tagatisel algas alles sajandivahetusel, mistõttu täna oleks sama sündmus raputanud kinnisavaraturgu tugevamini.

2002. aasta hinnalangusel puudus otsene majanduslik põhjus ning tegu oli ajakirjanduses võimendatud ostjate emotsiooniga. Kartus, et äärelinnad hakkavad kiirelt getostuma ning kinnisvara väärtus langema, osutus ülearuseks. Julgeks arvata, et tänased ELiga seotud emotsioonid on tugevamad, mistõttu oleks loogiline suurem järelmõju. Kokkuvõttes annab tehniline analüüs igati põhjust kolmanda kinnisvaraturu tagasilöögi saabumist ennustada.

Kogu kinnisvaraturgu hõlmavate üldistuste tegemine oleks siiski eksitav. Äripindade turul on oodata helgemat tulevikku. EL avab paljudele välisfirmadele ja ?investoritele tee Eesti kinnisvaraturule, mida on piiranud otsus mitte investeerida väljapoole ELi piire. Potentsiaalsete ostjate lisandumine, reitingute tõus ning positiivsed tulevikuootused viivad üles ärihoonete ostuhinnad ning alandavad tootlust. Ärihoonete turul on oodata aktiivsuse suurenemist, mis toob turule hulga kaubanduskeskuseid ja büroohooneid. Kasvab ärihoonete likviidsus ning müügituru läbipaistvus.

EL mõju kinnisvaraturule on täna tugevalt ülehinnatud. Eraisikutele see vaevalt tugevamaid tagasilööke toob, kuna valdaval osal omanikest pole müügisurvet. Suurima vea teevad kinnisvaraarendajad, kes ostjate-tarbijate maksevõimet hinnates võrdlevad vajadusi, kuid unustavad võimalused. Nõudlus pole põhjatu. Tänane olukord, kus uued projektid realiseeritakse valdavalt ehituse algstaadiumis, pole hälve, vaid loogiline vaste turu kõrgele tundlikkusele. Lattu tootmine ehk siis ostjata valmisehitamine oleks tänases turusituatsioonis juba selgeks ohusignaaliks.