Kinnisvara ümberhindamine aitab parandada ettevõtte laenuvõimet

Tõuke selleks on andnud 1. jaanuarist 2003 kehtima hakanud raamatupidamise seadus, mille üheks eesmärgiks on ühtlustada Eesti ettevõtete raamatupidamist rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite IFRS (International Financial Reporting Standards) nõudmistega.

Vastavalt raamatupidamise seadusele on alates 1.01.2003 kõigil ettevõtetel võimalik valida, kas koostada oma aruandeid vastavuses rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega (IFRS) või Eesti hea raamatupidamistavaga. Eesti hea raamatupidamistava, mida kirjeldatakse vastavalt raamatupidamise seaduse § 32 lõikele 1 välja antavates Raamatupidamise Toimkonna juhendites (RTJ), on mõeldud rakendamiseks eelkõige sellistele ettevõtetele, kellel puudub vajadus täismahus IFRSi aruannete koostamiseks (näiteks väiksemad ja keskmise suurusega ettevõtted).

Kuigi ka Eesti hea raamatupidamistava lähtub IFRSst, lubab ta teatud valdkondades lihtsustatud käsitlusi ning esitab vähem nõudeid lisades avalikustatavale informatsioonile. Seoses sellega on muutunud ka mitmed materiaalse põhivara ja kinnisvarainvesteeringute kajastamise alused, näiteks põhivara soetamismaksumuse ja kinnisvarainvesteeringu ümberhindamisel, mida kajastavad RTJ 5 ja RTJ 6. Õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõttel endal on vastava kvalifikatsiooniga spetsialistid.

Kinnisvarainvesteering võetakse bilansis algselt arvele tema soetusmaksumuses, kuid hilisemal kajastamisel lähtutakse kas õiglase väärtuse meetodist või soetusmaksumuse meetodist. Õiglase väärtuse meetodi rakendamisel hinnatakse kinnisvarainvesteering igal bilansipäeval tema õiglasele väärtusele ehk siis turuväärtusele. Õiglase väärtuse meetodit tuleks eelistada eelkõige just seetõttu, et see annab ettevõtte finantsseisust täpsema ülevaate, kuna kajastab ka kinnisvaraturul toimuvaid muutusi ja sellega kaasnevat võimalikku väärtuse muutust.

Kinnisvara hindamise käigus valmiv eksperthinnang ei kajasta konkreetset tehinguhinda, vaid kõige tõenäolisemat hinda, mida selle eest võidakse maksta hindamise hetkel, arvestamata tehingu osapoolte erihuvidega. Juhuslikult võivad kinnisvara turuhind ja turuväärtus ka kokku langeda.

Hindamisel võetakse arvesse kõik hinnatavat objekti koormavad ja selle kasuks seatud piiratud asjaõigused, mis mõjutavad objekti väärtust, samuti kõik muud objekti väärtust suurendavad või vähendavad tegurid.

Hindamisel kasutatakse turutehingute võrdlemise, kapitaliseeritud tulude või diskonteeritud rahavoo ja/või kulumeetodit. Allikas: Kinnisvaraekspert