Ebakindlus toob Vene raha Eestisse

Ida kapitali sissevool on viimase aasta jooksul koguni nii palju hoogustunud, et Vene investorite põgenemine kodumaalt on jalad alla pannud mitmele Eesti ettevõttele, kes keskenduvad ainuüksi venelaste varade haldamisele. Uute huvilistena on Eesti kinnisvaraärisse sisenenud ka ukrainlased.

Kinnisvaratehingute nõustamisteenust pakkuva Catella Corporate Finance OÜ juhi Aavo Koka sõnul Eesti ärikinnisvara õitseb. Kui aasta tagasi saadi heale objektile 3-4 pakkumist, siis nüüd on Koka sõnul huviliste arv küündinud üle kümne. Suurem osa investoreid tuleb Rootsist ja Venemaalt, kusjuures vene investorite arv üha kasvab.

Viimase poole aasta jooksul on Vene kapital omandanud nii mõnegi mahuka kinnistu. Aprillis liikus venelaste omandisse seni soomlastele kuulunud De la Gardie kaubamaja Tallinna vanalinnas. Kaubamaja soetas ettevõte Lepidus OÜ, mille omanikuks on Dmitry Skvortsov.

Mõni nädal tagasi soetas vene investoritele Tatjana Tolstaja ja Vitaly Yakovlevile kuuluv DLT Capital Baltikumis tegutseva kinoketi Cinamon. Vene omaniku sai ka Laagris asuv Magnum Medical Eesti keskladu ja kontorihoone - Saksamaa kinnisvarafond Focus Nordic Cities müüs kinnistu veebruaris Star Investmentsile. Viimase ettevõtte omanikering koosneb 14 vene investorist, kes olid seotud Indrek Raudse ja Nikolai Stelmachi elamisloaskandaaliga. Näiteid Vene kapitali sissevoolust on veelgi, kuid enamasti eelistavad Venemaa investorid ja nende vahendajad ajada asju avalikkuse pilgu alt varjatult.

Eestis on mitu ettevõtet, kes nõustavad Vene investoreid Eestisse ja Lääne-Euroopasse investeerimisel. "Nad teevad seda väga professionaalselt ja hästi," märkis Kokk, lisades, et sellistes ettevõtetes kasvatatakse kliendibaasi peamiselt läbi tutvuste - head tagasisidet saades lähevad klientide tutvusringkonnas jutud lahti ja tekivad uued huvilised. Koka sõnul tegutseb Catella peaasjalikult müüjatega ja Vene kliente neil pole.

Rahakate Vene investorite rahapaigutamise poolest tuntud Capital Milli tegevjuht Igor Mölder kinnitas, et venelaste huvi Eesti kinnisvara vastu on suurenenud. Möldri sõnul on Capital Millil lähiajal tulekul mitmeid suuremaid müüke alates kümnest miljonist eurost, mis ei pruugi väiksematele investoritele jõukohased olla. Tavaliselt  jäävad Möldri ütlust mööda tehingud kuni viie miljoni euro suuruseks.

Investorite nimesid ega konkreetseid tehinguid Mölder enda sõnul kommenteerida ei saa, samuti ei soovinud ta detailsemalt rääkida Capital Milli tulevikuplaanidest. Küll aga kinnitas, et ettevõte on jätkuvalt huvitatud kõikidest projektidest, milles nähakse majanduslikku mõttekust investorite jaoks. Projektide vähesuse tõttu on ettevõte aktiivsemalt vaatama hakanud arendusi. Aasta alguses kirjutas Äripäev, et Capital Milli kaudu on Eestisse toodud üle 160 miljoni euro Vene kapitali. Mitmesuguste tehingute seas leidub investeeringuid nii ärihoonetesse, kaubamajadesse, laopindadesse, arendustesse ja isegi lasteaedadesse üle kogu Eesti.

Mölder märkis, et nende kõrvale on turule on tekkinud uusi tegijaid, kes esindavad Eestis Vene investoreid. Kes, Mölder vastata ei soovinud. "Teistele reklaami teha ei tahaks, kuid see on fakt," ütles ta.

Üheks Vene investorite vahendajaks on 2011. aastast tegutsev Zenith Capital Management, kelle omanikeringi kuulub ka Swedbanki taustaga Kristel Meos. Zenith Capital Management tegeleb jõukate eraisikute ja nende perede varade juhtimisega family office'i põhimõtetel. Meos selgitas, et ettevõte ei aita klientidel ainult raha paigutada, vaid ka nõustavad finantsküsimustes, näiteks uutele turgudele sisenemisel ja kapitali kaasamises.

Meosi sõnul on Zenith Capitalil kliente nii kodu- kui välismaalt, eelkõige SRÜ riikidest, Venemaalt ja Ukrainast. Meos märkis, et Vene investorite huvi Eesti vastu on kasvatanud idanaabrite poliitiline ebastabiilsus, mistõttu soovitakse riske hajutada. Peale selle on Meosi sõnul Eesti ja siinsed ettevõtted enda tegevust ja soodsat keskkonda idariikide seas teadvustanud. "Eesti imago on, et oleme kõrgete kvaliteedinõuetega, samas IT-sektorist ja efektiivsest majandusest innovaatiline riik," ütles ta.

Meos märkis, et enamasti on investoriks ettevõtja, kes soovib põhilise kapitali tootluse kätte saada enda kontrolli all ettevõttest. Huvi tuntakse stabiilsete, samas regulaarset rahavoogu pakkuvate investeerimisvõimaluste vastu. "Üheks sobivaks lahenduseks on kinnisvara- või võlakirjainvesteeringud," rääkis Meos. Ta lisas, et samuti tahetakse investeeringust emotsiooni saada. "Tahetakse olla osa mingist uuest lahedast asjast, ja siis ollakse valmis lisaks rahale ka aega, oskusteavet ja kontakte panustama," selgitas Meos.

Konkreetseid Zenith Capitali tehinguid Meos enda sõnul kommenteerida ei saa. Viimane avalikkusele teada Zenith Capital Managementiga seotud Vene kapitali ärikinnisvaratehing oli aprillis aset leidnud De la Gardie kaubamaja müük. Kaubamaja ostnud Lepidus Invest OÜ lõi eelmisel aastal Zenith Capital Management.

Vene kapitali Eestisse vahendajad on teisigi, reeglina eelistatakse tehingutest avalikult mitte rääkida. Näiteks tegutseb välisinvestorite kapitali vahendamisega ärikinnisvarasse ka Isamaa ja Res Publica Liidu liige Indrek Raudne, kes mõned aastad tagasi lahkus Vene ärimeeste elamislubadeskandaali tõttu riigikogust. Mitme Äripäevale teadaoleva allika järgi toob Raudne edukalt ärikinnisvarasse just Vene kapitali. Raudse sõnul aga pole tal enda ettevõttes Integer Invest sätestatud reeglite järgi koostööpartnerite ja klientide eest tavaks tehingutest rääkida. Integer Invest on tema sõnul Eesti kitsukesel, paarisaja miljonilise aastamahuga ärikinnisvara turul üsna tubli, aga siiski vaid väike ühemehebüroo.

Cattela juht Aavo Kokk märkis, et viimasel ajal on Eesti ärikinnisvara vastu huvi tundma hakanud ka Ukraina investorid. Ta ütles, et kui Eestisse sissevoolav Vene kapital on suuresti raha, mis on teenitud mõnes teises majandusharus, siis Ukrainast tulevad siia professionaalsed kinnisvaraärimehed, kes soovivad oma riske hajutada.

"Eks nad ole saanud Ukrainast valusa kogemuse - kuskil kriisipiirkonnas rahvas rüüstab ja renti ei maksta. See pole üldse hea kogemus," rääkis Kokk. Tema sõnul on ukraina investorid professionaalid, kellega on raske läbirääkimisi pidada. "Nad teavad, mis tahavad," ütles Kokk.

Catella on kokku puutunud nelja Ukraina kapitalil põhineva grupiga, kuid Koka sõnul liigub neid Eesti turul veelgi.

Skandinaavia riikidest on Rootsi agar Eesti ärikinnisvarasse investeerima ja soomlased pigem vähendavad siinseid positsioone. "Soomlaste turg on huvitav - nad on siia ostnud palju kortereid, aga mitte eriti suurt ja kasvavat kinnisvara," rääkis Kokk.

Eesti on välisinvestoritele atraktiivne oma avatuse ja lihtsuse poolest. "Eesti on normaalne riik. Siin on majandus korras, mis ei ole kuigi tavaline," ütles ta, lisades, et teise riiki on juba ainuüksi korterit keeruline ostma minna, rääkimata ärikinnisvarast või ettevõttest.

Eestis on aga erinevalt paljudest teistest riikidest palju lihtsam asju ajada. "Äriregistrid on väga korras, internetist saab kiiresti vaadata, millised koormatised kinnisvaral peal on, professionaalsel tasemel saab osta nii juura-, raamatupidamise-, nõustamise- kui ka ehitusekspertiisi teenust," selgitas Kokk.

Vene investoreid köidab Eesti usaldusväärsusVene kapitali voolab Eestisse ärikinnisvara kõrval ka teistest sektoritest. SA Ida-Virumaa Tööstusalade Arenduse (IVIA) juhatuse liige Teet Kuusmik märkis, et Vene ettevõtetel on huvi laiendada oma tegevust Ida-Virumaal. Näiteks on seda teinud Vene logistikakeskus Estin Warehousing OÜ ja tööstuslike lakkide ja värvide tootja Emlak Eesti OÜ.Kuusmiku sõnul meelitab venelasi Eestisse siinne usaldusväärne rahasüsteem, majandus ja poliitiline keskkond ning riiklikud struktuurid. Lisaks köidab neid Eestis tagatav intellektuaalse omandi kaitse. Võrreldes Venemaa ja Soomega on ka Eestis madalad investeerimis-, kommunaal- ja tööjõukulud, märkis Kuusmik.Kuusmik ütles, et Vene ettevõtete huvi Eesti vastu on viimastel aastatel suurendanud Eesti üleminek eurole ja piiriületuste korrastamised, mille alla kuuluvad e-piiriületus ja eelmise aasta lõpus suitsu, viina ning kütuste üleveo lõpetamine. Venemaa-Ukraina konflikt ja sellest tulenevalt risk Venemaa ja Euroopa Liidu koostöö jahenemisele on aga Kuusmiku sõnul mõned IVIA projektid ootele pannud.Investment Agency analüütik Aleksei Vorobjov lisas, et viimase aja üheks suurimaks Vene-Eesti kapitali investeeringuks oli Kiviõli Keemiatööstuse osaluse ost Tammede perekonnalt AS Alexela Energia poolt. Alexela Energia suurosanikeks on Heiti Hääl ja Igor Bidilo.

KOMMENTAARVene kapitali sissevool võib pidurduma hakataAleksei Vorobjov, Investment Agency analüütik:Ärikinnisvara on olnud investorite "turvasadam" majanduskriisi järgses majanduses. Eestis taastus tarbimine ja majanduskasv peale kriisi suhteliselt kiiresti ja tänu ärimudeli läbipaistvusele ning standardiseeritusele on see hea investeerimisvaldkond ka välisinvestoritele. Seda ka Vene investoritele, keda paelub Eesti madal korruptsioonitase, usaldusväärne ärikeskkond ja võimalus venekeelseks asjaajamiseks.Vene kapitali tuleb ärikinnisvaraturule kindlasti sisse. Näitena võiks tuua perekond Levinite mitmed investeeringud, samuti Capital Milli vahendatavad investorid. Samas arvan, et ärikinnisvara riskid tulevikus mõnevõrra kasvavad. Julgeksin prognoosida ka lähiajal vastupidise trendi teket, kus Vene investorid võivad hakata Eestis olevatest investeeringutest väljuma.Vaates tulevikku võib arvata seda, et turu tasakaalumoment on käes ning arvestades majandusseisaku ning rajatavate uute büroomajade ning kaubanduspindade survega tekib turul ülepakkumine, mis toob kaasa ärikinnisvara sektori atraktiivsuse vähenemise. Sellest tulenevalt ei saa välistada ka omanike huvi kasvu väljuda investeeringust. Ka Vene majanduse kasv on hetkel peatunud. Kui ärikinnisvara tootlused Eestis halvenevad, siis kaks järjestikust sündmust võivad sellise protsessi käivitada.

TASUB TEADAKuldne trio ehk peamised Vene kapitali vahendajad

Capital MillOmanikud läbi oma firmade Igor Mölder, Marko Kull ning Aleksandra ja Tanel Samuel.Omanike sõnul on ettevõte toonud Eestisse vähemalt 160 miljonit eurot Vene kapitali.Venelaste raha on paigutatud kinnistutesse üle Eesti.Hiljuti ostis Capital Mill EEREIFile kuulunud Pharmadule tootmishoone Jüri tööstuspargis ja metalltoodete müüja BE Steel laohoone Maardus.

Integer InvestEndise riigikogulase ning endise Isamaa ja Res Publica Liidu liikme Indrek Raudse ettevõte tegeleb välisinvestorite vahendamisega ärikinnisvarasse.Raudne jääb oma klientidest ja tehingutest rääkides diskreetseks.2011. aastal sattus Raudne erakonnakaaslase Nikolai Stelmachiga Vene ärimeeste elamisloaskandaali. Elamislubadega sahkerdamisega aidati kümnetel ärimeestel Eesti kinnisvarasse investeerida.

Zenith Capital ManagementOmanikud Kristel Meos, Aavo Koppel, Anton Gans2011. aastast tegutsenud ettevõte lähtub family office'i põhimõtetest, ainsaks erinevuseks on, et ettevõttel on mitmeid kliente.Kliendid on nii Eestist kui ka SRÜ riikidest, Venemaalt ja Ukrainast.

2014. aasta suuremad tehingudDe la Gardie kaubamajaAprillis ostis seni Soome ettevõttele EPI Balticu-le kuulunud kaubamaja Lepidus OÜ, mille omanikuks on Dmitry Skvortsov.Magnum Medical Eesti keskladu ja kontorihooneVeebruaris müüs Saksamaa kinnisvarafond Focus Nordic Cities kinnistu Star Investmentsile.CinamonBalti kinoketi soetas DLT Capital.

Vene investoreidDLT CapitalTatyana Tolstaya ja Vitaly Yakovlevile kuuluv ettevõte on Capital Milli kaudu ostnud kinnistud aadressil Pärnu mnt 12 ja Bremeni käik 1 Tallinnas. Esimese kinnistu omanikuks on ka Maxim Makashin ja Iron Capital OÜ kaudu Evgeny Mulyukov ja Olga Revyakina.Eelmisel kuul ostis DLT Capital Baltikumi kinoketi Cinamoni.Star InvestmentsEttevõtte omanikeks on Pavel ja Victoria Kuleshova, Andrey, Sergey, Uljana ja Yulia Minko, Anatolii, Liudmyla, Grigory ja Natalia Polkacheva, Evgeny ja Victor Predein ja Igor ja Natalia Sinikov.Kõik omanikud leiab Indrek Raudse korteri Kooli 1/3 sissekirjutatute nimekirjast.

Autor: Eliisa Matsalu, Kristi Malmberg