Uus ehitusseadustik: kas kellumeeste seadus?

Ehitaja  Foto: Raul Mee, Äripäev

Eelmise riigikogu koosseis võttis veebruaris vastu suvel jõustuva uue ehitusseadustiku, mis koos uue planeerimisseadusega toob kaasa mitmeid muudatusi, mille mõjude hindamisel pole asjaosalised sugugi üksmeelel.

Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) peadirektori asetäitja Kaur Kajak ütles suvel jõustuva ehitusseadustiku kohta, et erinevate seaduste kodifitseerimine annab väga hea aluse ehituspoliitika arendamiseks ja ehitustegevuse määramiseks - suunad on olemas nii lähiaastateks kui ka pikas perspektiivis.

Kajaku sõnul pole varem seadusele nii põhjalikku analüüsi tehtud. „Hetkel tuleks uue seaduse rakendamiseks anda aega, samas ei tohiks vaibuda ehitusvaldkonna sisuliste eesmärkide saavutamise arutelu. Edasi tuleks analüüsida eelkõige ehitusettevõtjate tegevusõigusi käsitlevat regulatsiooni ja ehitusjärelevalve korraldust. Uue seadusega täpsustub ja mõnevõrra läheb rangemaks kogu ohutusalane osa. Samas tahaksin kõiki rahustada, sest uus ehitusseadustik ei too kaasa tegelikult suuri muudatusi. Kuna kogu kodifitseerimine ja uue seadustiku kirjutamine on võtnud sedavõrd kaua aega, on selle protsessi käigus tekkinud head ideed juba kehtivasse õigusesse kas ehitusseaduse või selle määruste hiljutiste muudatustena sisse hiilinud,“ sõnas Kajak.

Kutseomistamise ja vastutava isiku kord muutub

1. juuliks 2018 peavad kõigil ehitusvaldkonnas tegutsevatel vastutavatel spetsialistidel olema kutsetunnistus. Kajak arvas, et pädeva kaadri palkamine ehitusettevõtetes ei pruugi viia veel ehitushindade tõusuni. „Kutsetunnistuse nõue tagab asjatundliku ehitamise. Pigem annavad teadmised oskuse ressursse mõistlikult suunata ning tegevusi efektiivsemalt planeerida ja läbi viia. TJA jaoks on oluline, et saavutatakse ohutuseesmärgid ja neid oleks võimalik hiljem ka kontrollida.“

Samuti muutub vastutava isiku kord. Praegu kehtiv ehitusseadustik lubab olla inimesel vastutav paljudes ettevõtetes, ent uues seaduses lubatakse olla pädev isik kuni kolmes ettevõttes.

Korterühistute renoveerimisturul tegutsev Balti Vara Fasaadid OÜ on keskendunud terviklahendustele. Ettevõtte juhatuse liige ja kvaliteedijuht Aimar Unt leiab, et samas ei kao juba registris olevad inimesed varasematest registritest kuhugi. "Seega võtab aega, kui üleminekuperiood läbi saab, kehtivused aeguvad ja et turg korrastuks ning inimesed ka sisuliselt suudaksid hallata teemat,“ sõnas Unt.

Oluline tähtsus on digilahendustel ja ehitisregistri sujuval toimimisel. Digitaalne ehituslubade menetlemine kergendab hilisemat järelevalvet, vähendab bürokraatiat ning ehitise omanikul tekib kindlus dokumentatsiooni säilimises.

Aimar Unt rõõmustab, et ehituslubade taotlemise kord muutub. „Ehitusloa taotlused laetakse ehitusregistrisse üles. Loodetavasti võtab see bürokraatiat vähemaks ja tagab sujuvama töö,“ avaldas ta lootust. „Meie sektoris on tööde aeg limiteeritud - aprillist novembrikuuni. Tihtipeale on juhtunud, et kui nad ei jõua oma ehituslubasid enne jaanipäeva taotleda, ei pruugi jõuda ehituseni samal aastal, sest KOVid puhkavad suvel ja kooskõlastused venivad. See on oluline muutus ja loodetavasti hakkavad protsessid olema selle võrra kiiremad.“

Rikkumised lohakusest või pahatahtlikkusest

Hea ehitustava tagamiseks on vajalik korrastada juhiste ja nõuete süsteemi ja parandada nende kättesaadavust. Uue seadustiku jõustumine annab seadusandlikud aktid, kuid on terve rida nõudeid, mis tulenevad muudest allikatest, näiteks standardid, tootja juhised, õppeasutuste juhendmaterjalid jne.

„Tehnilise järelevalve ameti praktika näitab, et ehitamisel ei toimu rikkumised niivõrd teadmatusest, kui lohakusest või teadlikust tegutsemisest, mille eesmärk on näiteks kulude kokkuhoid. Buumiajal ehitati sageli kiirustades, ilma projektita ja nõudeid järgimata. Pärast buumi oli märksõnaks kulude kokkuhoid. Loodan, et täna oleme jõudmas ajajärku, kus kulude kokkuhoid pole ehitamise peamine eesmärk, vaid aega võetakse rohkem ehitise kavandamisele ja planeerimisele, mille tulemusena saavutatakse parem kvaliteet,“ sõnas Kajak.

Tööde kvaliteet võiks tõusta

Uue seadustiku jõustumisel 1. juulist kohustub ehitusettevõtja sõlmima lepingu pädeva isikuga. Pädevust tõestab omakorda kutsetunnistus. Uues seaduses on eraldi välja toodud kõigi osapoolte kohustused, sealhulgas omaniku, omaniku järelevalve ja ehitusettevõtja omad.

Aimar Unt usub, et uus seadus peaks tõstma tööde kvaliteeti. „Protsess algab juba sellega, et pädev isik kinnitav ehitusdokumentatsiooni. Kui keegi juba midagi allkirjastab, siis võiks eeldada, et ta on ka reaalselt protsessis sees.“

Kohustus pädevust kontrollida on kõigil osapooltel, esiteks peaks seda tegema omanik ehk tellija ja omaniku järelevalve ning ehitusettevõtja oma allhankijatel.

„Erasektoris on ehitushankeid näiteks kortermajade renoveerimisel. Kui pädevust ei kontrollita, siis ei muutu ka midagi. Uute hangete tulekul peaks nõuded karmimalt sisse kirjutama. Näiteks, et peatöövõtjal oleksid kõik registreeringud ja alltöövõtjal kõik load. Samas, kui peatöövõtjal on ainult üldtööde litsents ja ta tellib eritööd litsentseeritud alltöövõtjalt, pole peatöövõtjal vajalikke eriteadmisi, et tehtud tööde kvaliteeti hinnata,“ arutles Unt. „Kahjuks seda nõuet pole nii vanas ega ka uues seaduses. Konkurents oleks siis võrdsematel alustel ja puhastaks lõppkokkuvõttes turgu.“

Ehituses hinnad tõusevad

Undi sõnul pole pädeva personali leidmine tööturult kiita. „6 klassi haridusega ettevõtja peab nüüd palkama pädevad inimesed tööle ja maksma neile ka väärilist palka. Seega peaks sellises turusegmendis hinnad tõusma ja konkurents ühtlustuma. Pikemas perspektiivis tõstab see muidugi kogu ehituse hinda. Samas, väikese ehitusfirma spetsialist, kes on töötanud 15 aastat oma turusegmendis ilma kvalifikatsioonita, on nüüd olukorras, kus peab tegema eksamid. Inimlikult vaadates tunduks see liiga karm, kui nad peavad pädeva isiku endale tööle võtma,“ arutles Unt nõuete üle. „Eks see pädevuse nõude kohustus toob kaasa personaliprobleemi."

Unt prognoosib, et järgmisel aastal korteriühistute renoveerimise turg tõuseb ja on vaja kaasata uut personali, kuid vastava hariduse ning pädevusega isiku leidmine pole kuigi lihtne. "See ülesanne alles ootab lahendamist. Vastutus on suur, aga inimesi peab saama usaldada, et nad oma teadmistega ka välja veaks.“

Kommentaar

Välja on tulnud kellumeeste seadus

Eesti Arhitektide Liidu kutsekomisjoni liige ja Eesti Projektbüroode Liidu aseesimees Tõnis Tarbe:

Ehitus- ja projekteerimisseadust kommenteerides et, supp on keedetud, aga lahjaks on jäänud - klimbid puha kadunud.

Seaduse tekst ei anna tervikülevaadet inimesele. Ehitusprotsess on palju pikem, seda ei selgita valminud seadus ning seletuskirjas pole piisavalt ka välja toodud. Näiteks ehituse mõiste all pole aru saada, kas tehnosüsteemide ehitus on ehitamine.

Hea on, et valminud ehitusseadustik on üks tervik, mis kirjeldab ehitamist tervikuna, see on hea, õige ja arendav. Seal on projekteerimis- ja teede osa, infrastruktuuri osa, elektritööd. Samas tundub, et vähe on kaasatud spetsialiste. Mõlema seadusega kaasati laia spektrit, tehti formaalsed küsitlused, kuid neid pole kuulatud.

Arhitektide Liit (EAL) palus seaduse vastuvõtmist edasi lükata, et seda veel täiendada, täpsustada, teha tekstidesse muudatused, mis hõlbustaksid arusaamist. Ettepanekuid tegid planeerijate ühing, ehitusettevõtjate liit, linnade liit, kuni presidendini välja on esitatud ettepanekuid. Planeerijate Ühingul oli üle saja ettepaneku, pole piisavalt ära kuulatud spetsialiste - juriidiliselt on seadused pädevad aga oma sisu poolest pole.

Paragrahvis 5, kus kirjeldatakse, mis on ehitusprojekt, ei saa üheselt aru, kas see on kohustuslik või mitte, kas ta on ehituse alus või mitte? Lihtsad asjad on - definitsioon on, aga mis selle loomaga peale hakatakse, kas seda süüakse elusalt või surnult, seda ei tea.

Määrused toovad ehk selguse

Kui ministrid, kes vastutavad oma alalõikude eest, allkirjastavad määrused, siis võib olukord rohkem selgineda. Tuleb vaadata, millised on need määrused, kas nad suudavad neid lünki parandada või mitte. Asi kas läheb paremaks või vastupidi.

On toredaid lauseid, näiteks heade tavade kirjeldus, aga pole kirjeldust lähemalt. Seaduses on tekst, mis toob juurde segadust ja vaidlusi. Kas meil on välja kujunenud hea tava? Vaidluste korral hakkavad tegelema eksperdid ja see toob kaasa aja- ja rahakulu.

Näiteks ohutuse paragrahv 8, ehitusega seotud muu tegevus. Näiteks me ei tea, kas ehitise projekt on ehitise osa või liigitub muu tegevuse alla. Seaduse mõttes on ehitise arhitekti ja ehitusinseneri mõte seaduses devalveerunud. Tehnosüsteemide mõistetes ei saa aru, kas see on ehitis või mitte, kas selle tegemiseks peab olema projekt või mitte? Tõenäoliselt on ikka nõu küsitud, sest ringkirjadele on vastatud, aga pole arvestatud nende ettepanekutega. Pigem on sõnastatud eriala mittetundavate inimeste poolt, kahtlemata on juriidilise poole pealt asi korras, aga sisu pole paika saadud.

Suurema kaalu on seaduses saanud ohutuse teema. Tõenäoliselt läheb ohutuse tagamise protsess pikemaks. KOVid teevad ehitusmäärusi ning eks nad kirjeldavad neid tulevikus. Täna seda poolt ei ole ja parasjagu segadust on üleval. Näiteks ehitusprojekti eelprojektifaasis tehakse ja väljastatakse ehitusekspertiis. Hoone ei ole sel määral veel projekteeritud, et otsustada ehitusohutuse üle.

Siin pole öeldud, millises faasis projekt tuleb esitada. Seadus jätab ka lahtiseks, millistel juhtudel tuleb teha ekspertiis ja millistel tingimustel vajadus tekib. Täna ma ei oska öelda, kas ta tuleb välja mingis alamaktis või mitte.

Pädevuse tingimused on lünklikud

Imestama paneb, et seaduse tekstides pole ehitajate pädevusnõuete kõrval arhitektide- ja planeerijat pädevust kirjeldatud. Kas ühiskond arvab, et arhitektid on nii pädevad või vastupidi, et nad on nii mõttetud, et neist pole vaja kirjutada? Ometi arhitekti- ja insenerieriala on reguleeritud eriala.

Samas on ehitajatele pandud pikalt kategooriaid, tekib küsimus, kas ehitajate tase on siis nii nõrk.

Vastamata jäävad küsimused: kas ehitis on teos, kas ta loetakse autoriteoste hulka, millistel juhtudel autorikaitseseadus kehtib või mitte? Nagu kellumeeste seadus.

Valdkonna vastutav minister võib seadust täiendada määrustega, aga mitte kõikidele osadele pole sellist võimalust antud. Arvan, et ehitis algab projektist. Mul on tunne, et see on pädevuse küsimus, seadust sellest valdkonnast ei tunnetata ja ujutakse mööda ning niipalju on eneseuhkust, et pole ka küsitud.

Kommentaar

Uus seadus - poolt või vastu?

Uue ehitusseadustiku väljatöötamise töögrupis osalenud ehitusjurist Tuuliki Laesson (Laesson & Partnerid OÜ):

Nii uus planeerimisseadus kui ka uus ehitusseadustik on toonud kaasa ehitusvaldkonnas tegutsejate polariseerumise - ollakse kas vastu või poolt. Mõlemad pooled esitavad oma argumente ning häälekalt põhjendavad oma seisukohti, kusjuures tihtipeale käsitletakse samas asjaolu ühest vaatenurgast positiivsena ja teisest vaatenurgast negatiivsena.

Uutes seadustes on nii häid kui halbu asju, kuid olen üheselt mõistetavalt uute seaduste poolt.

Poolt olemise põhjus on väga lihtne - hetkel kehtivate seadustega oleme jõudnud faasi, kus regulatsioon ei kehti ainult hädavajalikele asjadele, vaid reglementeeritakse selgelt üle. Samas uute seaduste rakendamisel peame uuesti läbi mõtlema seaduste alamaktid ja tegutsemisloogika ning see on hea, sest siis on võimalik sätestada nõudeid vaid nendele tegevustele, mis on tõesti hädavajalikud, ehk siis põhimõttel - vähem on parem. Näiteks oma maja ehitav inimene ei peaks dokumenteerima ehitustegevust samas mahus kui ehitusettevõtja, kes ehitab kõrghoonet.

Hetkel ei ole aga nõuete järgi dokumenteerimise kohustusel suurt erinevust. Kindlasti on oluline, et uute seaduste alusel on kohtutel võimalik anda tegevustele uusi hinnanguid, sest ei olda enam seotud eelnevalt tehtud lahenditega.

Koduaia tiigi rajamine vajab järelevalvet

Väga positiivne on uue regulatsiooni puhul, et külades ehk maal ei ole enam vaja teha uute hoonete ehitamiseks detailplaneeringuid. Samuti see, et ehituslubade vajadus on vähenenud.

Negatiivselt küljelt saab välja tuua ehituslubade riigilõive, nimelt maaelanikud maksavad selgelt rohkem kui varem ja suured arendajad maksavad oluliselt vähem kui varem. Näiteks kaubanduskeskuse riigilõiv on samane taluküüni (suurem kui 60m2) riigilõivuga.

Erisusena tuleb märkida, et kui kehtiva seaduse alusel saab nn endale ehitamise korral teha omanikujärelevalvet omanik ise, siis nüüd peab olema kvalifikatsiooniga isik kaasatud alati, kui on vaja saada ehitusluba, sh nt niisutus-kuivendusrajatise ehitamisel, milleks võib olla ka koduaeda rajatud tiik.

Kindlasti tekitab segadust see, et hakkab olema kahte liiki ehitajaid ja projekteerijaid - ehitusloakohustuslike ehitiste ehitajad ja projekteerijad ning need, kes ehitavad ja projekteerivad ehitisi, mille jaoks ei ole vaja ehitusluba.

Probleeme on ka ehitisregistrisse kandmata ehitiste regulatsiooni sõnastusel, sh kohustusel maksta riigilõivu 500 eurot, kuid olen veendunud, et sätte rakendamisel lähtutakse talupojamõistusest ja lõppkokkuvõttes kõik sujub.

Nii seaduste poolt kui vastu olijad võiksid keskenduda uute, hetkel ettevalmistatavate, rakendusaktide osas arvamuste avaldamisele ja seda põhimõttel - vähem on rohkem!

Hetkel kuum