Kinnisvara varjatud puuduse korral võib ostja nõuda hüvitist

Riigikohtu tsiviilkolleegium kinnitas oma hiljutises lahendis (RKTKo nr. 3-2-1-100-15), et varjatud puuduste ilmnemisel saab kinnisvara ostja kasutada õiguskaitsevahendeid müüja vastu, näiteks nõuda kahju hüvitamist või müügihinna alandamist. Ostja kahju võib seejuures seisneda kõikides kulutustes, mis on vajalikud kinnisvara parandamiseks.

Kõnealuse lahendi kohaselt ei vastanud elamu ostja hinnangul tuleohutus- ja soojustusnõuetele, samuti olid puudulikud katuse aluskate ning kütteveesõlm. Ostetud kinnisvara sellised puudused võivad võlaõigusseaduse mõistes tähendada müügilepingu tingimustele mittevastavust. See, kas ehitusviga või puudus tähendab lepingutingimustele mittevastavust, vajab igal üksikjuhul eraldi kindlaks tegemist.

Esmajoones tuleb tsiviilkolleegiumi juhiste järgi tuvastada, millistes kinnisasja omadustes pooled konkreetselt kokku leppisid. Kui kinnisasja konkreetse osa, näiteks kütteveesõlme või katuse aluskatte omadustes eraldi kokku ei lepitud, tuleb analüüsida, kas kütteveesõlm ja aluskate vastavad nende kasutusotstarbele ja on vähemalt keskmise kvaliteediga.

Kvaliteedi hindamisel tuleks arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Kõrvalekaldeid ehitusprojektist tuleb kolleegiumi hinnangul vähemalt üldjuhul pidada selliseks puuduseks, mis keskmisele kvaliteedile ei vasta. Samamoodi võib müügilepingu rikkumisele viidata mittevastavus soojus- ja tuleohutusnõuetele.

Samas tuleb arvestada, et puudus või ehitusviga kinnisasjal ei tähenda automaatselt müügilepingu rikkumist. Sageli keskendub vaidlus sellele, kas ostja pidi ühest või teisest puudusest juba lepingu sõlmimisel teadlik olema või mitte. Kui ostja nõustus kinnisvara koos puudusega ostma, ei saa olla tegemist nn varjatud puudusega, mille eest müüja vastutab.

Viidatud lahendi asjaolude kohaselt olid kinnisvara ostjad müügilepingus kinnitanud, et on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Sellisel juhul tuleb riigikohtu kolleegiumi hinnangul üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud.

Katuse aluskate ei ole puudus, mille ostja pidanuks kinnisvara ülevaatamisel avastama. Kolleegium viitas, et ostjal puudub kohustus kaasata kinnisvara ülevaatamisel eksperte, et kõiki varjatud puudusi “avastada”. Pealegi ei olnud ostja puhul tegemist oma majandus- või kutsetegevuses tegutseva isikuga, kellel oleks kohene asja ülevaatamise kohustus.

Olukord oleks teine, kui müüja oleks müügilepingus oma vastutuse varjatud puuduste eest välistanud. Selline riskide jaotus ei ole võlaõigusseaduses põhimõtteliselt keelatud. Ostja võib osta müügilepingu objekti as is ja võtta vastutuse kõigi tulevikus ilmneda võivate probleemide ja puuduste eest.

Riigikohtu varasema praktika kohaselt tuleb selliste kokkulepete sõlmimisel arvestada seadusesättega, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped. Sellest tulenevalt võib olla mõistlik selgitada müügilepingus mõne sõnaga riskide jaotust. Lisaks tuleb kinnisvara müüjal arvestada, et seadus ei luba müüjal tugineda vastutust piiravale kokkuleppele, kui müüja jättis ostja teavitamata puudustest, millest ta ise teadlik oli.

Seega võib vastutust piirav kokkulepe olla küll müügilepingusse sisse kirjutatud, kuid müüjal on alati kohustus teavitada ostjat kõikidest temale teada puudustest.