Virge Haavasalu • 30. märts 2016
Jaga lugu:

Uue kodu ostjat ähvardab lisakulu

Kinnisvara ostmine muutub tülikamaks.  Foto: Veiko Tõkman

Erinevalt varasemast nõutakse pankadelt uusarenduste puhul eksperthinnangut, mille tellimise kulu võib jääda laenuküsija kanda.

Kui varem said pangad uute korterite tagatisväärtuse määramisel arvesse võtta ka arendajate müügipakkumisi, siis värske seadusemuudatuse kohaselt sellest üksi enam ei piisa. Nimelt muutub kinnisvara ostmine kallimaks ning eganõudvamaks, sest iga vara kohta tuleb tellida eksperthinnang.

21. märtsil hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ja võlaõigusseaduse muudatused. Seaduses kutselise hindaja hinnangut vara väärtusele ei nõuta, küll aga nõutakse laenuandjast sõltumatut ja oskuslikku hinnangut, ütles rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna peaspetsialist Janika Aben. Tema sõnul ootab seadus veel ministri määrust, mis täpsustaks elamukinnisvaraga seotud laenude puhul tagatiste hindamise nõudeid. Selle määruse väljatöötamine aga alles käib. “Kuna turuosalistel on selles suhtes erinevad nägemused, siis hetkel käivad läbirääkimised ja määrus võiks valmis saada suveks," lausus ta.

Kinnisvarafirmad on praegu pigem veendunud, et pangad tellivad uusarenduste kinnisvara hindamise kinnisvarabüroodelt, suuremad laenuandjad seda aga veel väga tegema ei tõtta. Osa jätkab vanaviisi ja aktsepteerib endiselt arendaja müügipakkumisi ning kasutab majasiseseid eksperte, kirjutades laenulepingusse vara väärtuse hinnaks müügipakkumise hinna. Swedbank asub aga siiski küsima kinnisvarabüroode eksperthinnangut, mille maksab kinni laenuvõtja.

Kinnisvara hindaja peab olema erapooletu

Janika Aben, Rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna peaspetsialist 

Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindaja peab olema piisavate teadmiste ja oskustega ning piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või kolmas isik. Ehk krediidiandjal endal tuleb oma sise-eeskirjas ette näha, kuidas toimub kinnisvara hindamise protsess, kas tal on sisemised hindajad või kasutab ta kinnisvarahindajat, kuid eeldus on, et igal juhul peab hindamine olema sõltumatu sellest, kui tehakse laenu andmise otsus.

Kinnisvara hindamine tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning hindamise dokumendid peab säilitama muutumatuna ja finantsinspektsioonile kättesaadavana vähemalt kolme aasta jooksul tarbijaga lepingu lõppemisest.

Rüütel: seadusse võiks kirjutada atesteeritud hindaja nõude

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel on aga kindlalt seda meelt, et määrusesse võiks sisse kirjutada just atesteeritud hindaja nõude, et oleks vähemalt ühtlane tase, erinevalt maaklerteenusest. Kutseliste hindajate kasutamisega võiks ka kogu kinnisvaraturg korrastuda, kuna tekib rohkem võrdlustehinguid. Tallinnas müüakse praegu umbes 150-200 korterit kuus.

Probleemina tõi ta välja asjaolu, et tihti on uued objektid järjest kallimad. Aga kui hindaja võtab aluseks klassikalise võrdlusmeetodi tehtud tehingute baasil, siis võib see kaasa tuua tegeliku hinna moonutuse. „Seetõttu võivad tekkida käärid, mis on uue pinna soetaja kahjuks, näiteks omafinantseeringu vajadus võib seeläbi suureneda,“ uskus ta.

Millist vara hindamist pangad aktsepteerivad?

Nordea Pank 

Kommunikatsioonispetsialist Jana Kutšinskaja

Aktsepteerime endiselt uute korterite puhul arendajate müügipakkumist, kuid pangal on alati õigus küsida juurde eksperthinnangut professionaalsete kinnisvarahindajate käest. Üldjuhul tehakse seda arendajate puhul, kes on pangale vähem tuntud, ning juhtudel, kui pangal tekib kahtlus, et uue korteri müügihind on liiga kõrge.

SEB Pank

Turunduse ja kommunikatsiooni divisjon kommunikatsiooni projektijuht Maarja Gavronski

Lähtume laenuprojektide analüüsimisel ja laenude väljastamisel kehtivatest õigusaktidest ja vastutustundliku laenamise põhimõtetest. Ehkki õigusaktidest ei tulene praegusel hetkel kohustust küsida uusarendusobjektide finantseerimisel alati tagatisvara eksperthinnangut, analüüsime iga arendajat ja arendusobjekti eraldi ning osal juhtudel võime seada laenu andmise eelduseks eksperthinnangu esitamise.

Tulenevalt seadusemuudatustest märgib SEB nüüd laenulepingutes tagatiste punktis ka tagatise turuväärtuse, mis uusarenduste korral on arendaja müügipakkumise hind.

Swedbank

Eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma

Seoses 21. märtsist kehtima hakanud võlaõigusseaduse muudatusega (ajendatud ELi nn hüpoteekkrediidi direktiivi ülevõtmisest) tuleb laenuandjal edaspidi täiendada laenulepinguid ning märkida iga tagatisvara juurde ka selle eeldatav väärtus. Sellest tulenevalt eelistame turuväärtuse kindlaks tegemiseks aktsepteeritud kinnisvarabüroo poolt koostatud eksperthinnangut, lisaks müügi(hinna)pakkumisele. Eksperthinnangu tellib vara ostja. Müügihinna ja turuväärtuse erinevusel võtab pank finantseerimisel aluseks väiksema väärtuse. Tehing tõenäoliselt katki ei jää, sest sellistel juhtudel, kus müügihind ületab turuväärtuse, kasutab ostja vahe katmiseks omafinantseeringut.

LHV Pank

LHV Panga finantseerimisosakonna juht Catlin Vatsel

Uusarenduste puhul ei hakka LHV kinnisvarabüroo koostatud hindamisakti küsima, lähtume müügipakkumisest ning kasutame väärtuse hindamisel enda eksperte.

Kahjuks muudab iga täiendav seadusemuudatus laenuprotsessi kliendi jaoks kohmakamaks ja kulukamaks. Kõnealuse seadusemuudatuse tulemusel tekib klientidel võimalus lepingust taganeda, kuid reaalses elus on see juhul, kui hüpoteek on seatud, väga keeruline protsess. Pangad võivad soovida oma riske vähendada näiteks sellega, et ei lähe hüpoteeki seadma enne 7 päeva möödumist lepingu sõlmimisest. Samuti võivad Eestis tegutsevad pangad lõpetada laenude väljastamise Eesti kodanikele, kes töötavad euroalast väljaspool, kuna tehinguga kaasnev valuutarisk on suur ning kohustuslikke tegevusi väga palju.

Arco Vara vanemmaakler Aivar Kaljulaid usub, et kui nüüdsest on vaja uusarenduse ostjal tellida pangast laenusaamiseks eksperthinnang, siis tähendab see nii lisaajakulu ostu-müügilepingu sõlmimisel kui ka ilmselt rahalist lisaressurssi. Samuti pikeneb müügiprotsess, kuna laenuleping peab olema sõlmitud üks nädal enne ostu-müügitehingu toimumist. "Vähemalt esialgu, kuni muudatustega harjutakse," oli ta veendunud.

Ka Endoveri kinnisvarabüroo Eesti piirkonna juht Oliver Makko oli pigem skeptiline ja arvas, et uued nõuded toovad ennekõike täiendavat bürokraatiat ja ajakulu ning ka lisakulu eksperthinnangule. Kui kinnisvarahindaja eksperthinnang peaks olema nende müügihinnast kõrgem, siis Endover vaatab igat sellist juhtumit eraldi. "Reeglina need vahed ei ole kunagi olnud suured, sest arendajad müüvad kortereid ikkagi turuhinnaga ja samamoodi hindavad neid kortereid hindajad," lausus ta. 

Muudatus jahutab kinnisvaraturgu

Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino tõi välja, et kuigi eksperthinnangu nõude mõte on ilmselt eelkõige teadliku tarbijapraktika rakendamine, siis praktikas jahutab see muudatus kinnisvaraturgu.

"Eluasemelaenu kättesaadavus on üks olulisemaid kinnisvaraturgu mõjutavaid faktoreid. Kõige enam tähendabki uus olukord eluasemelaenude turul seda, et kinnisvaramulli tekkimine on veelgi enam lükatud tulevikku ja uue nõude rakendamise järel pangandussektor pidurdab eelkõige korteriturul toimunud hinnarallit," uskus ta.

Teataval määral võib tema hinnangul muudatust võrrelda Eesti Panga aastataguse otsusega, millega kehtestati pankadele 1. märtsist 2015 täiendavad piirangud eluasemelaenude väljastamisel. "Nüüd on astutud järgmine samm kinnisvaraturu rahustamise teel," märkis ta.

Läbimõeldud ja õigesti hinnastatud projektidele eksperthinnangu küsimine on pigem vormiline ja nendel arendajatel Reino hinnangul muretsemiseks põhjust pole. Küll aga võib tõehetk saabuda neile arendustele, kus hinnatase on ebamõistlikult kõrge ning hindamiseksperdil standardsete hindamismeetodite järgi hinnates raske arendusele sobivat turuväärtust välja tuua. "Ehk muudatus võib kiirendada hindade korrektsiooni ja selektsiooni arendusobjektide vahel, mis ühel hetkel oleks võinud nagunii juhtuda kasvava ülepakkumise tõttu," lausus ta. 

Kuivõrd muudab vastuvõetud otsus uusarendustes korteri ostmise kliendi jaoks kallimaks, on veel ebaselge. Tõenäoliselt lahendab üksjagu arendajaid küsimuse selliselt, et tellib juba projekti alustades omalt poolt vajaliku hindamisteenuse ning varustab kliendid laenutaotlemiseks vajalike dokumentidega. "Mõnel juhul võib juhtuda, et standardsete hindamismeetodite piirangute tõttu peab klient maksma huvipakkuva vara ostmisel kõrgemat omafinantseeringut," uskus Reino. 

Muudatus ei puuduta kogu kinnisvaraturgu. Turul tehakse hinnanguliselt kuni pooled tehingutest ilma laenu võtmata ning uusarenduste osakaal aktiivsemal Tallinna korteriturul jääb kogu tehingute arvust 20-25% vahele.

Nii nagu aastatagune Eesti Panga nõue ei viinud kinnisvaraturgu madalseisu, nii ei saa Reino sõnul prognoosida, et uued nõuded eluasemelaenude turul oleksid turgu pöördeliselt mõjutavad. 

Mida sisaldab eksperthinnang?

Eksperthinnangu koostamise aluseks on ehitusluba. Eksperthinnangus peaks eeldatavalt olema välja toodud:

korteri, majaosa (ridaelamukorter, paarismajakorter), eramu tulevane (valmimisjärgne) turuväärtus;

kortermajades müüdavate panipaikade ja parkimiskohtade turuväärtused eraldi (lisaks info, kuidas juriidiliselt panipaigad ja parkimiskohad müüakse);

plaanid ja joonised ehitatavast varast, mh kasutuskorra alusel omandatava krundiosa (ridaelamu, paarismaja) selgitus;

hoone eeldatav valmimisaeg;

turuväärtus peab olema antud eeldades, et ehitustööd hoones/hooneosas on lõpetatud ja vara on valmis (turuväärtuse leidmisel ei peaks olema kasutusloa olemasolu eelduseks).

Allikas: Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel

Hüpoteekkrediidi andjaid praegu 13 

21. märtsi seisuga oli finantsinspektsioon väljastanud 27 krediidiandja ja -vahendaja tegevusluba. Nendest kolmeteistkümnel on hüpoteekkrediidiandja tegevusluba. Hüpoteekkrediiti annavad ka pangad. Kokku moodustab loa saanud ettevõtjate tarbimislaenu portfell 80% kõikidest taotluse esitanud ettevõtjate koguportfellist. 

Alates 21. märtsist on Eestis tegutsevad krediidiandjad allutatud finantsinspektsiooni järelevalve alla ning teenusepakkujad peavad omama kas krediidiasutuse või krediidiandja ja -vahendaja tegevusluba. Ilma tegevusloata laenude väljastamine ja vahendamine ei ole lubatud. Ettevõtjad, kes pärast 21. märtsi uusi laene ei plaani väljastada, ei pea ks taotlema tegevusluba ning neil on võimalus oma olemasolevad lepingud ilma tegevusluba omamata lõpuni teenindada.

Hüpoteekkrediidi tegevusluba omavad krediidandjad:

Credit Plus OÜ

Hüpoteeklaen OÜ

Invest in OÜ

Kinnistulaen OÜ

Nordic Hypo AS

Omega Laen AS

OÜ Aires Laenud

OÜ Finora Capital

Placet Group OÜ

RE Invest OÜ

Rävala Laenud OÜ

SNEL Grupp OÜ

AS Saare Kalur

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum