T1 kaubanduskeskus surub end jõuga turule

T1 seis oktoobris: Pro Kapitali juhatuse liige Allan Remmelkoor kerkiva keskuse karkassil Peterburi maantee alguses.  Foto: Andres Haabu
Kristel Härma • 13. märts 2017 • 6 min
Jaga lugu:

Järgmisel aastal uksed avada lubanud kaubanduskeskus T1 sai raha rahvusvaheliselt rahastusplatvormilt, sest ei suutnud pangalaenuks vajalikke nõudmisi täita. Konkurentide hinnangul tuuakse uus kaubanduskeskus turule jõuga.

Kaubanduskeskust T1 arendava Pro Kapitali juhatuse liige Allan Remmelkoor ütles, et suurtel kaubanduskeskustel on pea võimatu pangalaenu saada. Pangad nõuavad, et laenu saamiseks oleks kaubanduskeskustel 70% pinnast üürilepingutega kaetud. Jaekaubandus on aga koondunud suurteks kettideks, mis ei allkirjasta rendilepinguid enne, kui on paigas keskuse avamistähtaeg ja finantseerimine.

Nii leidis T1 rahvusvahelise rahastusplatvormi TSSP, kellelt saadi vajaminevad 65 miljonit eurot. “Nemad ütlesid meile ka kohe, et meil on sellise projekti jaoks klassikalise pangafinantseeringu saamine keeruline, kuna suured ettevõtted lihtsalt enne ei kirjuta alla, kui ei saa neile kindlalt öelda, millal me avame,” rääkis Remmelkoor.

Tema sõnul analüüsisid rahastajad projekti, käisid ka kohapeal vaatamas ega näinud selle õnnestumises kahtlemiseks mingit põhjust. “Praegu ei ole lepingutega kaetud nii suurt osa, nagu küsiksid klassikalised pangad, aga nad ei näinud selles probleemi, et seda edaspidi ei saavutaks või et ettevõtted ei kirjutaks lepingutele alla,” ütles Remmelkoor.

Pangad löövad kõiki ühe vitsaga

Remmelkoore hinnangul on pangad oma nõudmistes jäigad ega süvene projektide nüanssidesse. “Kas arendame meie 55 000ruutmeetrise üüritava pinnaga keskust või arendatakse 8000 ruutmeetriga näiteks mingit Stroomi keskust. Nende jaoks on see suhteliselt üks ja sama maailm ja standardsed tingimused.”

Remmelkoore sõnul ei puuduta pankadel tingimused vaid Eestit või Baltikumi. Ta tõi näiteks Stockholmis asuva keskuse Mall of Scandinavia, mis ei kasutanud ühtki ­eurot klassikalist pangalaenu. Kogu ehituse eelarve oli üle 400 miljoni euro, milleks emiteeriti võlakirju. “See ei ole mitte ainult Tallinna turu eripära või Eesti või Baltikumi, vaid see on laiem teema,” kinnitas Remmelkoor.

Margus Tinno,, Colliers Internationali partner

 Kas uute kaubanduskeskuste arendamine on riskantsem ja neile on raskem raha saada?

Risk on osa kinnisvaraärist, eriti arendustegevuses. Ses osas ei tihkaks öelda, et üks või teine klassikaline segment on teisest selgelt riskantsem. Riskitase sõltub mitmest asjaolust, millest laiemale avalikkusele aimatavam on ilmselt turuolukord – pakkumine-nõudlus.

Pangad on ettevaatlikud ja kaalutlevad iga arendusprojekti suhtes, mis on ka täiesti normaalne. Panga esmane huvi on laenuvõtja võime teenindada laenu ja ses suhtes on üüritulu tõendamine obligatoorne. Tänapäeva maailmas, kus kapital ajab üle ääre, on kindlasti võimalik leida ka pangandussektoriväliseid finantseerimisvõimalusi. Kas ja kui edukas see meil siin on, näitab aeg. Kallimad on sellised alternatiivid kindlasti.

Porto Francol rohkem üürnikke, kuid raha veel mitte

Samuti kaubanduskeskuse ehituseks raha otsiva Porto Franco juhatuse esimees Aldo Dapon ei olnud päri Remmelkoore väitega, et rentnikud ei taha enne kogu raha kokkusaamist üürilepinguid allkirjastada. “Vastab tõele, et arendusprotsessis on rahastamine ning üürilepingute sõlmimine tihedalt seotud. Väide, et jaeketid ei allkirjasta lepinguid enne, kui on olemas keskuse kindel rahastus, ei vasta tõele,” ütles ta.

“Jaekauplejad on kõik tänapäevased ettevõtjad, kes saavad väga hästi aru, et suurprojekti elluviimiseks on vajalik, et korraga oleksid täidetud kõik projekti realiseerimiseks olulised kriteeriumid. Esimesed ja ka kõige olulisemad kriteeriumid on rajatava projekti asukoht ning üürnikele sobiv keskuse kontseptsioon, seejärel on oluline projekti valmimise ajakava ning rahastamise olemasolu,” selgitas Dapon.

Porto Francol on sõlmitud üürilepinguid umbes 70 protsendi ulatuses kaubanduspindade mahust. T1 keskus läheneb lepingutega 60 protsendile.

Südalinna kerkiva Porto Franco jaoks näeb Dapon piisavalt ruumi, kuid keskusest väljaspool sõltub kõik konkreetsest projektist, selle asukohast ja eristumisest. “T1 rajatava projekti kõrval töötab edukalt Tallinna suurim, Ülemiste kaubanduskeskus. Siinkohal on pigem minul küsimus – kas niivõrd lähedale töötavale ja edukale keskusele õnnestub luua piisavalt tugeva kontseptsiooniga konkureerivat keskust?” kahtles ta.

Rauno Teder Porto Franco maketiga, mida pole veel ehitama hakatudki, aga avamisajana on kirjas 2018.
Rauno Teder Porto Franco maketiga, mida pole veel ehitama hakatudki, aga avamisajana on kirjas 2018.   Foto: Andras Kralla

Vaata lisaks Infopangast

Pro Kapital Grupp AS

Allan Remmelkoor

Porto Franco OÜ

Aldo Dapon

Ülemiste Center OÜ

Guido Pärnits

Võitlus rentnike ja töötajate pärast

Ülemiste keskuse juht Guido Pärnits tõdes, et mõistagi on ta keskuse lähedusse kerkiva suure kaubanduskeskuse suhtes kriitiline. Tema arvates tuleb keskus valel ajal. “T1 ehitamise õige aeg oleks olnud siis, kui Ülemiste ei olnud veel ennast laiendanud, siis oleks me kindlasti saanud löögi ja tal oleks olnud väga suur võimalus õnnestuda,” tõdes ta.

“Ega keskust võib ehitada, kallist raha kuskilt saades, aga lõpuks peavad tulema sinna ka rentnikud,” lisas Pärnits. Tema sõnul on turg praegu tasakaalus ja kaubanduskeskuste tase on küllaltki hea.

Pärnits ütles, et uuel keskusel ei ole rentnikke, kes looksid keskusele oma näo, ning brände ja kauplusi hakatakse enam-vähem kordama. “Ta ei anna turule midagi juurde,” leidis ta.

Pärnitsa sõnul ei ole kaubanduskeskustel esimest 50 protsenti üüripindadest raske täita, kui rentnikuna on olemas suur hüpermarket. Kõige raskem on viimase 30 protsendiga ja enne seda ei hakka tema kinnitusel keskuse arendaja kasumit teenima.

“Kujutage ise ette: leida Tallinna turult veel 200 head rentnikku, kes tahaks kauplust avada ja investeerida. Ja ka Porto Franco tegutseb ja räägib rentnikega läbi. Nad ei ole küll nii kaugele jõudnud, aga nendegi võib-olla mitte tõsiselt võetav ähvardus on 2018. aasta lõpus avada. Kahte suurt hästi toimivat keskust põhimõtteliselt ühel perioodil Tallinnas avada ei ole reaalne,” leidis Pärnits.

Guido Pärnits avab Ülemiste keskuse laiendust 2014. aastal.
Guido Pärnits avab Ülemiste keskuse laiendust 2014. aastal.  Foto: Raul Mee

Pärnitsa sõnul võib avada “veri ninast väljas”-keskusi, kuid need ei jõua ilmselt selleni, et avataks sellise eheda hiilgusega, nagu peaks. Ta lisas, et peale rentnike leidmise on rentnikel endil järgmine probleem, kuidas piisavalt tööjõudu palgata. “Kui teha 50 000 ruutmeetrit kaubanduspindu, 200 poodi – tohutult on töökäsi vaja. Neid hakatakse üles ostma teistest kauplustest, järelikult kuskil jääb töökäsi vähemaks,” nentis ta ja lisas, et kliendid hakkavad saama kehvemat teenust.

Pärnits tõi kaubanduskeskuste ülekülluse juures probleemina välja ka selle, et raha ei tule turule juurde ja iga pood teeb väiksemat käivet. “Kui ta teeb väiksemat käivet, saab ta väiksemat kaubavaru sisse osta,” lisas ta.

Jaan Lott,, Lõunakeskuse juhatuse liige

Kaubanduskeskused tulevad jõugaMinu hinnangul need ei ole sotsiaalse tellimuse pealt tehtud asjad, vaid jõuga. Ei tee see kellelgi elu kergemaks – ei kaupmeestel ega nendel keskustel, kes juurde tulevad, ega nendel, kes on juba olemas. Täna juba on näha, et Tallinnas kasvavate majandusnäitajatega kaubanduskeskusi enam väga palju ei ole.

Olukorras, kus ühelt poolt e-kaubandus surub peale ja kus marginaalid vähenevad kauplustel, ruutmeetreid tuleb tohutult juurde, aga ostujõudu ei tule juurde, näen ma, et ruutmeetrite müügid hakkavad keskustes langema. Kui see ruutmeeter, mis on valmis ehitatud, ei suuda enam müüa, ja müük toimub väiksema marginaaliga, ütleb minu talupojamõistus, et elu läheb raskemaks nii neil, kes tegutsevad kaubandusliku kinnisvara sektoris, kui ka neil, kes tegutsevad kaubanduse sektoris. See juhtub siis, kui tehakse jõuga asju. Ja see täpselt nii praegu tundub. Et käib selline jonniga tegemine.

Tallinna kerkib tohutult kaubanduspinda

Selle aasta alguseks oli Tallinna kaubanduspindade kogumaht kasvanud ligikaudu 600 000 ruutmeetrini. Möödunud aastal ja tänavu jääb lisanduva pinna maht alla poole­saja ruutmeetri, suurem kasv tuleb lähima kahe-kolme aasta jooksul.

“2018–2019 lisandub turule üle 200 000 m² uut pinda. Samas peame ära ootama ka reaalse lindilõikamise,” ütles konsultatsioonifirma Colliers International partner Margus Tinno. Tema sõnul paistab, et suurtest kaubanduskeskustest käib aktiivne ehitus vaid kaubanduskeskuse T1 juures.

T1 kaubanduskeskust arendava Pro Kapitali juht Allan Remmelkoor ütles, et kaubanduskeskustest rääkides ei saa vaadata ainult ruutmeetreid. Tema sõnul avatakse küll pidevalt uusi kaubanduskeskusi, kuid need ei vasta kaasaegsete kaubanduskeskuste kriteeriumitele. “Selle järgi me kujundame oma arvamust, et meil on kaubanduspinda liiga palju ja miks jälle tehakse üks juurde. Meil tehakse vanamoodsaid moraalselt üleeilses päevas olevaid objekte, mida, ma ütlen ­ausalt, tõesti võib-olla ei oleks vaja,” rääkis Remmelkoor.

Ta tõi välja, et viimati avati Tallinnas täiesti uued nullist kavandatud ja viimase malli järgi projekteeritud kaubanduskeskused aastal 2004, kui avati Ülemiste ja Viru keskus.

Praegu käivad kaubanduskeskuste ehitused:

T1

Porto Franco

Nautica (laiendus, endine Norde Centrum)

Balti jaama turg

Haabersti Maxima XXX

Väljaspool Tallinna:

Lõunakeskuse laiendus Tartus (hotell ja kino)

Centrumi laiendus Viljandis (kino), avati möödunud nädalal

.

Jaga lugu:
Hetkel kuum Äripäevas

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt