Eestis üürnike-omanike verine juulipööre

Üürikortereid ja 1997. aasta 1. juulit kui ülisuurte muudatuste tähtaega on omavahel pikemat aega seostatud, külvates õudust üürnike hulgas ning teadmatust omanike seas.

Omaniku ja üürniku suhteid on pidevalt üle dramatiseeritud. Omand vahetus ka varem -- näiteks, kui ettevõttelt anti elamu üle munitsipaalomandisse. Heaperemehelikke ja lepingut täitvaid üürnikke on omanikul vaja, kuna üürikorter on vajalik omanikutulu saamiseks. Vastuolu tekib madala üüri piirmäära tõttu, mis sageli ei võimalda omanikul täita üürilepingut omapoolselt. Omanikult ei saa remonditöid üldjuhul ka nõuda, kuna omand tagastati halvas seisukorras ilma kapitaalremondiks akumuleeritud vahenditeta.

Paratamatud täiendused seadustikus üürnike kaitseks on pragmaatilised: riigil ei ole võimalik täita kohustust leida üürnikele nende väljatõstmisel tagastatud elamust uusi kortereid. Seega tuleb leida turumajanduslikke võimalusi üürituru reguleerimiseks.

1. Näiteks vabastada üüri piirmäärad (Tallinnas 8, Tartus 5, Pärnus 7 kr/m²) või kehtestada üldine kõrge piirmäär (näiteks 25 kr/m²). Otsuse peaks praeguses situatsioonis vastu võtma valitsuse tasandil, kuna enne kohalike omavalitsuste valimisi on kohalikult võimult seda raske loota; või siis jätta otsus 1997. aasta algusesse.

Väheusutav on kõigi üüride tõstmine omaniku poolt 25 kr/m² peale, kuna taolise tulu laekumine ei vasta enamuse maksevõimele ega ka üüripinna kvaliteedile. Otstarbekas võiks olla üürnike ja omanike ühenduste omavahelised läbirääkimised.

2. Üüriturgu nagu seni korteriturgu hakkab suure tõenäosusega reguleerima maksevõime. Üürimaja ei saa tühjalt hoida tema jooksvate kulutuste ja amortisatsiooni tõttu. Turu isereguleerimisel maksevõime kaudu võib näiteks tuua korterite hinnad, mis ei ole üldjuhul vastanud müüja turule, vaid olnud enam-vähem vastavuses ostja kuu netotöötasule: 1992. aasta keskmine netotöötasu oli 407 krooni kuus. Tartus asustamisõiguse teel müüdud keskmise korteri m² hind 451.30. Hinna- ja palgatõus on pidevalt olnud otsekorrelatsioonis, jõudes 1995. aasta lõpuks Tartus 1850 kroonini keskmise korteri m² eest 1650kroonise Tartu maakonna aasta keskmise netotöötasu juures.

Üürimäärade arvutamisel võiks lähtuda üüriturust, aga ka loogikast, mille alusel omand peab end ära tasuma mingi aja jooksul. Oletame, et see tähtaeg on hoone puhul 20 aastat ning tagastatud elamu kulum 60%. Kui uue analoogilise m² ehitusmaksumus on praegu 6000 krooni, siis 40% ehk 2400 krooni kogumine viie aasta jooksul tähendaks puhastulu 40 kr m² kohta, millele lisanduksid maja üldised ekspluatatsioonikulud. Kommunaalmaksed maksavad üürnikud lisaks. Võttes analoogiks korterituru, mille m² müügihind Tartus on 1850 krooni (arvestades kulumiks 10%), saame turu praktiliseks maksevõimeks 1/3 tegelikust väärtusest. 13 kr/m² on taolise korteri reaalne ja turumajanduslikult põhjendatud üürimäär. Selliseid üürilepinguid on poolte kokkuleppel sõlmitud juba praegu.

Selline loogika lähendaks tegelikke hindu tunduvalt turuhindadele. Tallinna äärelinnas on m² üüri keskmine turuhind 46, Tartus 22 krooni. Kui hinnata praegu turuhinnaga üürile antud korterite keskmiseks kulumiks 10%, muutuvad vabastatavad üürihinnad võrreldavaks tegelike turuhindadega. Keskmine üüritase aga ilmselt langeb oluliselt, kuna praeguste turuhindade maksjaid on üürnike hulgas tunduv vähemus.

3. Kaaluda tasuks eluaseme toetuse andmist ka omanikele hoone remondiks. Riik on paljudel juhtudel andnud üle korrastamata elamu, mille remondiks vahendid puuduvad.

4. Seadusandlikult võiks sätestada üürilepingust kinni pidanud üürniku eelisõiguse sama eluruumi edasiseks üürile võtmiseks.

5. Ümberkolimisel teise korterisse võiks sätestada kolimisega seotud kulutuste tasumise juhu, kui üürnik on üürilepingut järginud.

6. Keerulisim on ilmselt probleem eluaseme toetuste leidmisega üürihinna vahe kinnimaksmiseks. Üürituru valdkonnast võiks raha leida: -- tegutsemisloa tasuna korterite või eramute väljaüürimiseks progresseeruvalt vastavalt üürile antava pinna suurusele ja kvaliteedile;

-- sanktsioonide eest tegutsemisloata üürileandjatele (praegu isiku tulumaksu mittemaksmisega kaasnevad sanktsioonid);

-- büroodena kasutatavate eluruumide kasutamisloa maksustamine, sanktsioonid selle mittetaotlemisel;

-- täiendavast elamuehitusest saadava täiendava sotsiaalmaksu (vt punkt 7) kasutamine eluaseme toetusteks;

-- mittemaksustatavate kapitaalremondiks hoiustatud vahendite väljalaenamisest saadud intressitulu arvel (vt punkt 9);

-- isiku tulumaks omanikelt üürituludena saadud sissetulekutelt.

7. Uute individuaalelamute ehituseks peaks riik katma vähemalt 50% kommertslaenu intressist. See laiendaks tellijate ringi, kuna nõutav laenuvõtja minimaalse maksevõime piir alaneb. Riik saab isiku tulumaksu ja käibemaksu laekumisega tänu lisaks ehitatud elamule raha koheselt tagasi.

8. Sama kehtib ka korterelamute ehitamisel eesmärgiga neid välja üürida, kuid siin on lisaks vaja veel üüri piirmäärast loobumist. Üürielamu ehitaja risk jääks seega tema enda kanda ning seda riski ei tohiks riik mingil juhul suurendada näiteks üüri piirmääraga.

9. Korteri või elamu kapitaalremondiks akumuleeritud vahendid tuleks vabastada üürileandja isiku tulumaksust koos kohustusega paigutada need tähtajalise hoiusena hüpoteegi panka. Pank maksaks hoiustajale intressi, kuid samal ajal laenaks sellisel teel saadud täiendavad rahalised vahendid välja, teenides täiendavalt tulu ise ning täiendades osaliselt ka eluaseme toetuste fondi.

Toodud võimalusi võib ilmselt võtta vaid esialgse nägemusena üürituru korrastamiseks vajalikest vahenditest. Täpsemad arvestused, valiku tegemine pakutud mõtetest ning ideede lisamine võivad aga anda lahendi omanike ja üürnike vahelistele probleemidele. Halvim lahendus oleks 1. juuli 1997 kui muudatuste tähtaja edasilükkamine, see tooks kaasa probleemide koondumise lähemale tulevikule ja ei lahendaks kokkuvõttes midagi.

Peamine, mis võib ohustada suhteid üürnike ja omanike vahel, on eestlasele põliselt omane protsessimiskirg ja oma õiguse tagaajamine. See võib kaasa tuua lepitamatuid vastasseise koos pikaajaliste kohtuprotsessidega. Seega tuleks verise juulipöörde ärahoidmiseks, peale muudatuste seadustikus, teha kõige aktiivsemat selgitustööd mõlemale osapoolele. Nii värsketele omanikele kui omandivormi muutnud korteri üürnikele on võimalik teadvustada kujunenud objektiivset olukorda, viies nende lähtekohad uue lepingu sõlmimiseks võimalikult lähedaseks.